Продать комнату в коммунальной квартире. Дать объявление о продаже комнаты.

Продать комнату в коммунальной квартире, общежитии

В-третьих, продажа доли в коммунальной квартире имеет много правовых нюансов и юридических сложностей, поэтому нужно очень внимательно изучить всю процедуру продажи такой собственности, и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированного специалиста, проводившего подобные сделки с комнатой в общей коммунальной квартире.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Чтобы продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, собственнику нужно:

1. Определить условия продажи, включая цену;
2. Оформить (желательно в нотариальном порядке) извещение об условиях продажи, в котором указывается назначенная цена, и направить его всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире;
3. Собрать пакет документов, требуемый для продажи жилой недвижимости;
4. Если комната принадлежит несколькими собственникам, нужно оформить от них разрешение на продажу общей комнаты, заверенное нотариусом;
5. Выписать всех жильцов из комнаты и взять соответствующую справку о выписке в паспортном столе;
6. Оформить договор купли-продажи комнаты и заключить сделку.

Определить примерную стоимость комнаты можно не прибегая к помощи профессиональных оценщиков. Для этого следует воспользоваться одной из многочисленных баз недвижимости, например такой, как на сайте ГдеЭтотДом.РУ. Задав все основные параметры, вы получите доступ объявлениям о продаже комнат. Так вы сможете получить представление о том, в какую сумму на рынке недвижимости вашего города оценивают аналогичные комнаты.

Совет: Если вам требуется срочно продать комнату, то будьте готовы назначить более низкую цену, чем у конкурентов.

Рис. Пример поискового запроса комнаты на продажу в базе недвижимости ГдеЭтотДом.РУ

Действие 2

Подготовка комнаты к продаже

От пользователя: разузнайка

может кто мне подскажет: пытаюсь продать 1-ку, центр, цена вроде реальная, квартирка чистая, не крайние этажи и что-то вяло

Реальная это, по Вашему, сколько за кв м, 80000?

[Сообщение изменено пользователем 13.06.2007 23:13]

За сколько Вы сами продаете?

От пользователя: лукия

Против продажи доли квартиры

Дверь в продаваемую комнату— первое, что попадется покупателям на глаза при входе. Лучше если она будет прочной и красивой. Не обязательно ставить дорогую дверь, главное чтобы она солидно выглядела.
Из самого помещения необходимо убрать все лишние вещи и громоздкую мебель.

Старый хлам тоже нужно ликвидировать. Комнаты после этого визуально станут просторными и светлыми. Кроме того, значительно увеличится высота потолков.
Не помешает оклейка стен светлыми обоями и побелка потолка. Помещение станет обновленным и аккуратным. К тому же первое время новым хозяевам не придется думать о том, как придать жилью пристойный вид. 

В том случае, когда один из собственников доли в данной коммунальной квартире согласен на приобретение продаваемой комнаты, между ним и продавцом заключается договор купли-продажи, подлежащий обязательной государственной регистрации.

А с точки зрения покупателя, комната и доля – это очень разные вещи. Первая – полноценная недвижимость, где можно проживать самому, регистрировать по месту жительства себя самого и членов своей семье. А на доле все это возможно только с согласия владельцев других долей либо через суд, то есть покупатель получает многочисленные, как изъясняется современная продвинутая молодежь, «геморрои». Так что цена доли в квартире всегда значительно меньше, чем цена равной по площади комнаты.

Причуды ценообразования
Будучи недвижимостью, комнаты подчиняются тем же законам, что и отдельные квартиры. Чем больше площадь, лучше категория дома, ближе к центру, престижнее район – тем выше цена. Однако есть и свои, специфические нюансы. Прежде всего, цена зависит от такого неведомого для отдельных квартир параметра, как «еще комнат» и «еще проживающих». Без лишних слов понятно, что если в квартире еще одна комната и живет в ней один человек – это совсем не то же самое, что и «махровая» коммуналка с двумя десятками жильцов. Иногда в объявлениях о продаже упоминается, что соседи «тихие и интеллигентные», а то и вовсе не живут здесь. Выглядит привлекательно и иногда даже соответствует действительности, но следует понимать, что ничто хорошее на земле не вечно. Сегодня соседей нет, и вы радостно вселяетесь в практически отдельную квартиру, где пользуетесь в свое удовольствие и ванной, и кухней. А завтра собственники других комнат с полным правом продадут свое имущество семье «лиц усатой национальности»…

В целом комнаты стоят дешево – в спальных районах от $65 до 100 тысяч, в престижных подороже. Но если пересчитать на метры, то цена оказывается очень высокой – по $7-10 тысяч за кв. м, что соответствует реалиям если не элиты, то уж точно добротного бизнес-класса. Причина этого – в том, что на самые дешевые объекты сильнее всего давит снизу платежеспособный спрос. Автор не так давно подробно писал об этом явлении – в статье о малогабаритных квартирах — «Малометражки: ничего лишнего, но цена метра впечатляет». Есть и еще одно объяснение. В документах на квартиры указывается общая площадь, а на комнаты – только жилая. Получается, что приобретая по бумагам всего лишь жилые метры, вы одновременно получаете и долю нежилых площадей – ванной, коридора, кухни. Это создает своеобразный «повышающий коэффициент» для цены метров в комнате.

Почему их продают?
Но все-таки, несмотря на все «повышающие коэффициенты», комнаты в квартире в сумме стоят меньше, чем вся квартира целиком. Три комнаты – если принять их среднюю стоимость за $70-80 тысяч – вместе «потянут» на $220-230 тысяч. Трехкомнатная квартира, состоящая из таких же комнат, окажется на $40-50 тысяч дороже. «Продавать комнаты по отдельности невыгодно, лучше всю квартиру целиком» - для риэлторов это аксиома. Почему же все-таки продают?

Ответ прост, говорит Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город». Комнаты выставляются по отдельности в тех случаях, когда собственники не могут договориться друг с другом о совместных действиях. Например, в квартире живут несколько стариков, и одного из них дети забирают жить к себе. Комнату этого человека, скорее всего, выставят на продажу, а остальным продавать незачем. Бывает и так, что кто-то из соседей сумел накопить денег на доплату для покупки отдельного жилья, другим же это не под силу. Ясно, что в такой квартире продаваться будет только одна комната.

Дополнительные сложности возникают в том случае, если в квартире сособственниками являются несовершеннолетние дети. В этом случае отказ от права преимущественной покупки могут дать их родители или официальные представители, однако сначала они должны получить разрешение от органов опеки. А это дополнительное время и, опять же, зависимость от желания соседей заниматься данным вопросом.

Кроме того, продавец должен помнить, что после получения отказов комнату можно продавать только в соответствии с условиями, прописанными в отказе сособственника или посланном ему уведомлении. К примеру, если один из собственников скончался и юридически никто не вступил в наследство, то продавцу будет просто не у кого брать новый отказ до момента определения наследников и появления новых сособственников.

Еще можно обратиться к профессиональным рейдерам, которые выкупят подобную долю сразу, но по более низкой цене. 30-50% от стоимости подобной комнаты в коммуналке. Разброс цен такой большой из-за того, что при оценке доли дополнительно учитывается ряд иных факторов (предполагаемая степень сопротивляемости другого сособственника из-за его характера и социального статуса, ликвидность всей квартиры, наличие несовершеннолетних сособственников, присутствие на этот момент иных предложений о продаже долей и т.д.).

б) Бывает невозможным определить порядок пользования в виде отдельной комнаты. Тогда обращаться в агентство или искать прямого покупателя надо только в случае, когда продавец не только имеет свободный доступ в помещение, но и контролирует всю квартиру полностью. Эта доля рассматривается на рынке уже не как доля для проживания, а как «доля под прописку». Наиболее эффективно в данном случае обратиться к рейдерам.

Многие рейдеры оказывают подобную услугу как представление интересов «слабого» в его конфликтной ситуации. Это особо актуально,  если речь идет о дорогой квартире или о большом размере доли. Рейдеры при этом не рискуют своими денежными средствами, а продавец доли может максимально увеличить сумму, полученную от продажи доли. Технология работы рейдеров такая же, как и при выкупе доли, но действуют они в отношении «сильного» не как новые собственники, а как представители «слабого». Однако на основании доверенности здесь ничего не сделать. Рейдерам нужен доступ в квартиру. Это могут осуществить лишь собственники. Для данного плана действий надо заключать с рейдерами договор купли-продажи, дающий им право собственности. При этом денег они не выплачивают, а, следовательно,  доля остаётся в залоге у продавца, т.е. «слабого» собственника доли, который к ним обратился.

Термин «рейдер» в данной ситуации имеет положительную окраску.
Ведь этот рейдер не захватчик, а защитник слабого собственника доли в квартирной борьбе.

По вопросам продажи доли квартиры звоните по телефонам: (495) 691-38-72, (495) 787-75-07, (495) 782-76-77. Мы обязательно поможем!