Продажа комнаты в коммунальной квартире: особенности сделки
* - цена зависит от очереди строительства и этажа
Сегодня федеральное законодательство не содержит определения коммунальной квартиры. Некоторое понятие о ней может дать региональный нормативный акт – целевая программа "Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге". Согласно данной программе, многокомнатной коммунальной квартирой называют квартиру, состоящую из пяти и более жилых помещений (комнат), принадлежащих на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, пяти и более пользователям и (или) собственникам, не являющимся членами одной семьи.
Кроме того, следует отличать коммунальную квартиру от квартиры, находящейся в общей долевой собственности: в отличие от последней, в «коммуналке» у каждого жильца есть право на конкретную комнату, а долевая собственность – только на места общего пользования (кухня, санузел). Право долевой собственности на общую часть квартиры следует судьбе комнаты: каждому следующему покупателю достанется такая же доля в праве на общие помещения, что была у продавца.
Таким образом, коммунальная квартира представляет собою квартиру, характеризующуюся следующими признаками:
- в ней проживают разные семьи, которые по отдельности оплачивают коммунальные услуги (разные лицевые счета в обслуживающих организациях);
- каждому жильцу или семье принадлежит отдельная комната (собственность или соцнайм), места общего пользования у всех жильцов в долевой собственности либо используются некоторыми на праве соцнайма;
- каждый жилец приобрел право на комнату по отдельному, не зависящему от других жильцов правовому основанию (договору, ордеру).
Какие комнаты могут быть в коммунальной квартире, всегда ли возможна продажа
Если собственник комнаты в коммунальной квартире хочет её продать, на первом этапе он должен известить в письменной форме других жильцов квартиры (как собственников так и нанимателей) о своем намерении продать комнату, а так же долю в праве общей собственности с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Как показывает практика, главным предпродажным документом для коммуналки является наличие отказов от права преимущественной покупки комнаты остающихся жильцов-собственников.
«Предметом по договору купли-продажи является доля, а не комната, например 15/25 долей», – поясняет директор по продажам АН «Итака» Елена Ледовская.
Кстати сказать, не случайно здесь речь идет именно о собственниках остальных долей в квартире или комнат в коммуналке. Если комната не была приватизирована, отказ ее жильцов от покупки вашей комнаты оформлять не потребуется. Но в целом, на получение всех отказов уходит довольно длительное время, не менее двух месяцев.
При этом важно учесть одну деталь: если новый жилец создаст в квартире невозможные для его соседей условия жизни, то они будут вправе обратиться в суд с целью признать сделку недействительной. Посему к вопросу выбора покупателя следует подойти крайне серьезно. В частности, российское законодательство, касающееся вопросов коммунального заселения, запрещает продавать квартиры лицам с некоторыми видами тяжелых заболеваний.
Какие документы потребуются для оформления сделки?
Пакет бумаг, который потребуется заранее приготовить собственнику комнаты в коммунальной квартире, достаточно внушителен. Он включает:
Если Вы хотите сделать всё сами - можете
разместите объявление с подробным описанием
продаваемой комнаты в СМИ и интернете (например
на этой доске объявлений г
Балашихи). Для этих целей подойдут
специализирующиеся на недвижимости форумы и
доски объявлений, соответствующие разделы
региональных форумов, в некоторых случаях -
социальные сети.
Можете предложить вариант также
потенциальным покупателям в соседних регионах.
Факторы ускорения
Чтобы найти покупателя побыстрее, можно немного улучшить свою комнату. Делать дорогостоящий ремонт эксперты не советуют, так как он, скорее всего, не окупится, а чтобы отремонтировать места общего пользования, нужно еще согласие соседей, которое они могут не дать. Но вот косметический ремонт и уборка могут привлечь покупателя: понятие «товарный вид» работает всегда и везде. Если продавец заинтересован в быстрой и выгодной продаже своей комнаты, небольшие вложения в ремонт помогут поднять ее стоимость и ликвидность. По словам экспертов, аккуратные и опрятные комнаты производят более благоприятное впечатление на покупателя, и к тому же такой вид недвижимости чаще всего приобретают люди с ограниченным бюджетом, у которых после покупки зачастую не остается денег на приведение жилья в порядок. Естественно, таким покупателям нужна отремонтированная комната.
Скачать опись doc
Если сосед уклоняется от получения письма, можно пойти на хитрость и отправить вышеуказанное письмо бандеролью. Сосед может подумать, что ему пришла какая-то посылка и может всё-таки пойти на почту и получить уведомление. В остальном сделка по покупки комнаты не чем не отличается от обычной сделки. Как я писал в других статьях вы можете продавая или покупая квартиру или комнату самостоятельно находить покупателя или продавца при этом экономя достигается до 80% от стоимости риэлтерских услуг. А вот проведение сделки можно и нужно доверить юристу, либо риелтору. В такой ситуации вы сэкономите и не потеряете деньги.
Такую схему лучше реализовывать через проверенное агентство, потому как она может скрывать в себе некоторые подводные камни. Уведомить соседей также будет не лишним, ведь именно они, завидев нового жильца, часто идут с заявлением в прокуратуру о неправомерности проведенной продажи. Хотя с точки зрения рыночных цен – покупать неприватизированную недвижимость выгодно. Она стоит немного дешевле приватизированной.