Как продать комнату в коммунальной квартире: необходимые документы

Продажа комнаты в общей коммунальной квартире относится к одним из самых сложных юридических сделок с недвижимой собственностью.

Во-первых, владелец комнаты обязательно должен быть собственником отчуждаемого жилья, так как комнату можно продать только в приватизированной коммунальной квартире. Неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, и продать его нельзя, поскольку коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью, в том числе и с комнатами в коммунальной квартире, запрещены законом.

Во-вторых, соседу-собственнику комнаты нужно учитывать, что остальные соседи коммунальной квартиры по закону имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Чтобы обеспечить реализацию данного законодательного требования и избежать возможных неблагоприятных последствий в дальнейшем, продавец должен четко следовать определенной процедуре получения согласия соседей на продажу своей комнаты.

Сегодня федеральное законодательство не содержит определения коммунальной квартиры. Некоторое понятие о ней может дать региональный нормативный акт – целевая программа "Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге". Согласно данной программе, многокомнатной коммунальной квартирой называют квартиру, состоящую из пяти и более жилых помещений (комнат), принадлежащих на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, пяти и более пользователям и (или) собственникам, не являющимся членами одной семьи.

Кроме того, следует отличать коммунальную квартиру от квартиры, находящейся в общей долевой собственности: в отличие от последней, в «коммуналке» у каждого жильца есть право на конкретную комнату, а долевая собственность – только на места общего пользования (кухня, санузел). Право долевой собственности на общую часть квартиры следует судьбе комнаты: каждому следующему покупателю достанется такая же доля в праве на общие помещения, что была у продавца.

Таким образом, коммунальная квартира представляет собою квартиру, характеризующуюся следующими признаками:

• в ней проживают разные семьи, которые по отдельности оплачивают коммунальные услуги (разные лицевые счета в обслуживающих организациях);
• каждому жильцу или семье принадлежит отдельная комната (собственность или соцнайм), места общего пользования у всех жильцов в долевой собственности либо используются некоторыми на праве соцнайма;
• каждый жилец приобрел право на комнату по отдельному, не зависящему от других жильцов правовому основанию (договору, ордеру).

Какие комнаты могут быть в коммунальной квартире, всегда ли возможна продажа

Суть ее такова: - В случае продажи собственником доли постороннему человеку, то прежде он должен предложить выкупить ее другим собственникам. В этом случае, сособственники имеют преимущество перед третьим лицом.

Известить сособственников о продаже доли надлежит в письменной форме. И если в течение 30-ти дней с момента извещения никто из собственников не купит долю, то продавец вправе продать ее третьему лицу.

Как оповестить сособственников?

       2. Мы предложили соседям дать согласие на продажу или купить самим нашу комнату. Но прошло уже 2 месяца, а они не хотят делать ни того, ни другого. Можем ли мы без их согласия продать свою комнату?

      Продать можете. В
соответствие с Гражданским Кодексом РФ, участники долевой собственности,
письменно извещенные о продаже, могут в течение 1 месяца купить продаваемую
долю. В противном случае Вы можете продать комнату любому лицу после истечения
указанного срока. Но дело в том, что при отсутствии согласия соседей у Вашего
покупателя возникнут проблемы с государственной регистрацией права
собственности. В соответствие со статьей 24 Закона РФ "О Государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для регистрации права
собственности на долю в общей долевой собственности на недвижимое имущество
должны быть предоставлены согласия сособственников (соседей) на такую
государственную регистрацию. При их отсутствии регистрация приостанавливается на
2 месяца, ГБР извещает соседей о необходимости предоставить
свои возражения против данной регистрации. Если соседи представят свои
возражения (не важно в чем они заключаются), ГБР отказывает
в регистрации и предлагает сторонам обратиться в суд. Если в двухмесячный срок
таких возражений не поступит, ГБР зарегистрирует право собственности покупателя комнаты. Таким образом, Ваш покупатель может или согласится преодолеть вышеуказанные трудности, или отказаться от такой покупки. Вам остается добиваться взаимопонимания с соседями, или искать покупателя, который не ищет легких путей.

1. При дарении всей доли квартиры полностью, на самом деле, происходит притворная сделка, при которой камуфлируется сделка купли-продажи. При дарении преимущественное право покупки уже не действует. Если кто-то докажет факт передачи денег, то сделка согласно статьи 170 ГК РФ признается ничтожной. Значит, надо сделать всё юридически правильно, маскируя многие взаимоотношения сторон.
2. При дарении микродоли появляется собственник маленькой доли, у которого имеется преимущественное право покупки. При дарении преимущественное право покупки уже не действует, и поэтом удобно подарить, например, один метр. Такой вариант гораздо проблематичнее разбить в суде, при этом он связан с двойным оформлением и риском, что одаряемый потом может вообще не выкупить долю. Короче, элемент притворности здесь имеется, т.к. очевидно, что метр дарится только для того, чтобы затем продать данному лицу всё остальное.
3. Залоговая схема самая правильная. Для её воплощения в жизнь заключается договор займа, по которому продавец доли получает полную сумму, за которую продаёт долю в качестве займа, а взамен закладывает уже долю покупателя. Сделка регистрируется, а после подписывается отступное, по которому долг прощается, а взамен передаётся доля квартиры в собственность залогодержателя. Проблема в ней лишь в том, что даже оформление доли в залог встречается редко, поскольку, например, банки в залог доли не брали. А поэтому из-за отсутствия такой практики юристы ФРС (где осуществляется регистрация) могут попробовать найти предлог для отказа в регистрации договора займа с залогом доли. В настоящий момент договор займа с залогом доли без проблем регистрируется в отделах ФРС Москвы, но например, в Московской области начинают возникать сложности. И чем дальше от Москвы, для такого рода ситуации всё сложнее и сложнее.

Вы спросите, читая всё это: «А зачем такие сложности, чтобы произошла продажа доли квартиры другому лицу?»

Отвечаю. Здесь существуют два фактора. 

Первый фактор. Гораздо выгоднее продавать всю квартиру целиком, т.к. доля квартиры стоит значительно меньше, чем соответствующая часть при продаже всей квартиры полностью. ОДНАКО дело в том, что другой сособственник в подобной ситуации чаще всего не желает продавать свою долю вместе, а иногда не хочет выкупать сам продаваемую долю по рыночной цене.

Второй фактор происходит из первого, поскольку если второй собственник доли не желает купить долю квартиры по реальной цене, то здесь уже принципиально не продавать долю ЕМУ.  Т.е. тот же принцип, как в популярной когда-то игре «Монополия». Если Вы играли, то знаете. Посторонний человек покупает проблемную долю квартиры, а второй собственник долю покупает «без проблемы»,  ведь «проблема»-то он сам. Получается, что для собственника второй доли покупка доли в той же квартире более выгодно, чем постороннему лицу, а это нужно учитывать – закон рынка.

Как продать приватизированную
комнату в коммунальной квартире.

Самый
простой способ - обратиться в агентство
недвижимости работающее в Вашем районе. Так для
Балашихинского района можно порекомендовать
Региональное Агентство Недвижимости+7-495-223-02-13
. В это случае на них можно полностью
переложить все хлопоты по организации и
проведения рекламной компании в интернет и СМИ,
проведению просмотров, ведению переговоров с
потенциальными покупателями комнаты, сбор и
проверку документов для оформления сделки
купли-продажи, проведение самой сделки и подачу
документов в регистрационную палату города
Балашихи. Можно так-же договорится с ними на
получение уведомлений и согласий от
сособственников других комнат в коммунальной
квартире.

Сложная ситуация. Раньше жил в комнате в общежитии, продал. Новый хозяин документы, как следует, не оформил. И теперь все квитанции о коммунальных платежах приходят на мое имя. Оплата за услуги не производилась уже больше года, работники ЖКХ подали на меня в суд и начислили штрафы за просрочку платежей. Сам я давно живу в новой квартире в районе новостройки в Подольске. Какие у меня могут быть основания на защиту?

Если вы не имеете регистрации по месту жительства в старом жилье, не являетесь хозяином этой комнаты, а также сохранили документы о продаже (договор), то вы имеете полное право отказаться от данных платежей. В суде нужно будет продемонстрировать документы, подтверждающие описанные факторы. Коммунальной службе все равно с кем судиться и с кого взыскивать платежи. Поэтому при вынесении приговора в вашу пользу, все назначенные платежи должны быть переадресованы новому владельцу

Ситуация 7

Комната в квартире совместного проживания была получена от бабушки по наследственному завещанию. Поскольку недавно приобрели в кредит квартиру из новостройки в Подольске, решили продать полученную комнату. Соседи выставили неприятные требования продать жилплощадь им совсем за бесценок, в противном случае грозятся отказать в согласии на регистрацию прав собственности. Что можно предпринять в данной ситуации?

• паспорт всех участников сделки;
• справка о выписке;
• документ об условиях продажи и о цене комнаты разосланный заказным письмом всем собственникам других комнат;
• договор купли – продажи;
• выписка из БТИ (Экспликация,кадастровый план);
• акт приема – передачи;
• правоустанавливающие документы на комнату;
• нотариальное разрешение на продажу других собственников комнаты

обязательно выделяются доли, на свою Вы устанавливаете цену (правда, на доли она, обычно, получается ниже, чем треть рыночной стоимости всей квартиры) и через нотариуса высылаете письмо остальным собственникам с предложением выкупить долю по этой цене - в течение месяца они имеют первоочередное право на выкуп Вашей доли. Если в течение месяца они не отреагировали, то Вы можете продать долю другому покупателю по цене не ниже установленной в нотариальном письме.

Комнату же? Он должен предложить сначало соседям по той цене по которой собирается продавать. В письменном виде. Так как соседи имеют преимущественное право покупки. После того как они откажутся, он имеет право ее продать.