Пять главных подвохов при покупке дачи

Читатель «КП» по полной программе испытал на себе трудности, с которыми может столкнуться приобретатель земельного участка и построек. Разбираем подвохи вместе с опытным адвокатом и учимся на ошибках

«Пришла пора вывозить детишек за город, и я решил купить участок в Подмосковье. Нашел подходящий вариант в Интернете. Посредником оказалась риэлторская фирма, которая обещала взять на себя всю работу по организации купли-продажи: подготовка пакета документов, проведение сделки, госрегистрация и получение свидетельства о праве собственности. За все - 150 тысяч рублей.

Продавцом дачи была дама, еще не вступившая в права наследства на участок. Земля была без межевания. На ней - строения под снос: дом, сарай, хозблок.

Главной особенностью большинства дач заключается в том, что оформление их в собственность было еще в советские времена путем составления специальных актов. Эти акты были утверждены органами самоуправления местной администрации. Но, данных организаций уже давно нет и, соответственно, акты утратили свою силу и перестали вообще считаться документами. Даже, если документы выдавались поселковой администрацией, которая в наши дни только сменила название, считаются не действительными. Благодаря этому, дачный участок можно считать незаконно оформленным, так как большинство из организаций, когда то выдававших свидетельства об установлении собственности, работали не законно и не имели право на выдачу данных документов.

Все это означает, что акты о купле-продаже дачных участков не действительны, особенно, с учетом того, что практически все составленные акты были отмечены только в книгах местной власти, а законного подтверждения собственности нет. Такое положение стало причиной создания закона, который получил свое название «дачная амнистия». При помощи него люди могут спокойно оформлять дачные участки в собственность и владеть ими по своему желанию на законных основаниях.

Если у хозяина дачи есть новое свидетельство о собственности на землю, но нет свидетельства на домик, а домик действительно есть в наличии, то опять сделка не может состояться до тех пор, пока хозяин не задекларирует строение и не получит свидетельство на него.

2. Обратите внимание на форму участка и окружающий пейзаж

Очень часто встречаются земельные наделы вытянутой формы, которые когда-то нарезали «под картошку». Шесть соток могут иметь ширину 6 метров и длину 100 метров. «Строить на таком участке нельзя, т.к. по архитектурным и пожарным нормам отступ от границы должен составлять от 1 до 5 метров в зависимости от назначения, - поясняет Жанна Маркова. - Также важно расположение на местности. Бывает, что дача стоит на склоне, и весной сюда идет основной сток воды. А если рядом озеро или пруд, то может и затопить». Часто садовые товарищества находятся вблизи линий электропередач, на берегах загрязненных речушек или, того хуже, около скоростных шоссе или железнодорожных путей. О чистом воздухе и тишине придется забыть.

НЕИЗБЕЖНЫЕ БУМАЖКИ.
Во-первых, продавцу необходимо предъявить документ, подтверждающий его право собственности и на земельный участок, и на дом. Подчеркиваю еще раз — и на то, и на другое!

Если домовладение расположено в населенном пункте, то это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, зарегистрированные надлежащим образом, то есть необходимо свидетельство о регистрации права собственности на дом и такое же — на земельный участок.
Сложнее с объектами в садовых кооперативах.

В случае обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 (п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Подача документов на регистрацию перехода права собственности производится сторонами сделки (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ):

- лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;

- почтовым отправлением с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении;

- в электронной форме через Интернет, в том числе через Единый портал госуслуг и сайт Росреестра.

     Что можно строить на берегу реки или озера и на каком расстоянии от берега?

Для тех, кто собирается приобретать земельный участок на берегу (будь то берег реки, озера, водохранилища и т.д.), для дальнейшего строительства на приобретённом участке дачи, дома или коттеджа. Согласно действующего законодательства, строить объекты капитального строительства на береговой линии до 20 метров запрещено. Поэтому, не надо стремиться покупать береговую линию, ради береговой линии. В этом нет никакого смысла. Выбирайте из всех предложений такие участки, которые находясь на берегу, имеют достаточное расстояние и место вглубь от берега, на котором Вы сможете построить Ваш будущий дом. Дальше, существуют некоторые дополнительные ограничения на сами водные объекты, разделённые по уровням значимости для государства и соответственно подчинения: местного, областного или федерального значения. Например, на Волге существует дополнительное ограничение. Строить можно на расстоянии не ближе 30 метров от берега. Существуют и другие, дополнительные ограничения на сами объекты строительства, связанные с его назначением и соответственно с системами подведения коммуникаций и очистки. Резюме можно сделать следующее: Строить на берегу можно, надо только соблюдать вполне нормальное в этом плане законодательство и не переходить дозволенных разрешений. Например: если Вы решили построить баньку на берегу и желаете выбегая из дверей, плюхаться нагишем в живительную прохладу, то для этого Вам вполне достаточно сделать баньку не на бетонном фундаменте (что является объектом капитального строительства), а на металлических салазках. Таким образом, Ваша банная конструкция не будет являться объектом капитального строительства, так как будет иметь возможность для транспортировки. Другой вариант - деревянные мостки или металлические понтоны, к которым прикреплены лодки катера и яхты, так же не являются капитальными сооружениями. Примеров много, поэтому надо только четко разграничивать функции и понятия для своих объектов строительства.

Как можно использовать землю сельскохозяйственного назначеия и что можно строить на такой земле?

Теперь рассмотрим возможные виды разрешенного использования для земель сельскохозяйственного назначения.
- Земли сельскохозяйственного назначения.
Для земель сельскохозяйственного назначения введено несколько понятий разрешенного использования, а именно:

1. - Для ведения сельскохозяйственного производства.
2. - Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ).
3. - Для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ).
4. - Для организации садоводства и дачного строительства.

Поэтому, чтобы обезопасить себя большинство продавцов обращаются за помощью во всевозможные агентства недвижимости, которые гарантируют быстрый поиск клиентов и юридическое сопровождение сделки. Однако данная услуга является не дешёвой и заказчику придется заплатить риелтору определенный процент от стоимости дачи.

Если вы все же решились искать клиента через посредника, предварительно узнайте больше информации о выбранном вами агентстве. Очень хорошо, если услугами конторы предварительно пользовались ваши знакомые. Обращаясь в незнакомое вам агентство, отдайте предпочтения кампаниям, которые осуществляют свою деятельность на протяжении нескольких лет. 

Кроме того, существует еще несколько важных документов.
Если вы в браке, то на продажу дачи необходимо письменное согласие (нотариально заверенное) супруга.

Если собран весь пакет документов со стороны продавца и покупателя, то сделку можно оформить очень быстро, а на регистрацию в регистрационной палате уйдет примерно две недели.

При покупке дачи не забудьте проверить, нет ли у продавца долгов по оплате за воду, газ, электричество и другие услуги. Это можно узнать, обратившись к управляющему кооперативом.