Недвижимость за рубежом: покупка, продажа, консультирование, сопровождение сделок

Уже много времени прошло с того момента, как недвижимость за рубежом перестала быть исключительно статусной покупкой. Теперь это и инвестирование средств для получения быстрой прибыли, и возможность «законсервировать» капитал, вложив его в стабильные рынки зарубежной недвижимости, и собственный «мини-курорт», на котором всегда можно отдохнуть, минуя услуги туристического оператора. МАН «RentSale» предлагает каталог зарубежной недвижимости по самым известным и востребованным направлениям. Здесь представлено жилье в хорошо известной россиянам Болгарии, перспективные рынки Турции и Черногории, популярные предложения из Испании, Италии, Греции, Чехии и других стран..

«Но и в этом случае оценка недвижимости с точки зрения «дешево-дорого» будет относительна»,- уверяет президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. Например, если сравнить среднюю стоимость недвижимости в Москве (3,9 тысячи евро за «квадрат») и Мюнхене (4,2 тысячи евро за «квадрат»), то получится, что московское жилье дешевле мюнхенского, поясняет он.

 А если  посмотреть на эту разницу  с другой стороны,  то  средняя ежемесячная зарплата в Москве за вычетом подоходного налога в пересчете на текущий курс евро составляет около 1 тысячи евро в месяц, тогда как в Мюнхене — около 2 тысяч евро, утверждает эксперт. Следовательно, среднестатистический москвич может на свою месячную зарплату купить 0,27 «квадрата», а среднестатистический житель Мюнхена — 0,48 «квадрата». Таким образом, взгляд на стоимость недвижимости через призму уровня дохода показывает, что московское жилье дороже мюнхенского, подводит итог расчетам Зингель.

Он также подчеркивает, что оценку стоимости недвижимости в той или иной стране нужно проводить с учетом жилищной обеспеченности, строительной активности, площади жилищного фонда, условий ипотечного кредитования и, конечно, уровня дохода населения.

Ипотечный кредит иностранцам в Черногории получить практически невозможно. Однако застройщики нередко предлагают беспроцентную рассрочку платежа.

В Черногории непросто взять ипотеку, но застройщики нередко предлагают приобрести недвижимость в рассрочку

3. Особенности сделки

Россия

Согласно Приказу № 233 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» от 6 августа 2001 г., сначала регистрируется договор купли-продажи и только потом право собственности (но не позднее одного месяца со дня подачи заявления и остального пакета документов).

Болгария

Схема покупки жилья в Болгарии выглядит следующим образом:

• Заключение предварительного договора и внесение резервационного депозита.
• Сбор пакета документов:
  
  • Удостоверение об оценочной стоимости из органов муниципалитета.
  • Справка из службы кадастра.
  • Нотариальный акт продавца.
  • Декларация о семейном положении.
  • Справка об отсутствии задолженностей по налогам.
  • Справка об отсутствии кредитов или других обременений.
• Регистрация сделки купли-продажи у нотариуса.
• Регистрация недвижимости:
  
  • Получение номера Булстат (болгарская статистика).
  • Декларирование собственности в муниципальной налоговой инспекции.
  • Предоставление информации о новом собственнике в службу по кадастру и геодезии.

• Удостоверение об оценочной стоимости из органов муниципалитета.
• Справка из службы кадастра.
• Нотариальный акт продавца.
• Декларация о семейном положении.
• Справка об отсутствии задолженностей по налогам.
• Справка об отсутствии кредитов или других обременений.

• Получение номера Булстат (болгарская статистика).
• Декларирование собственности в муниципальной налоговой инспекции.
• Предоставление информации о новом собственнике в службу по кадастру и геодезии.

Германия

• Проверка состояния объекта недвижимости в Поземельной книге (бывшие владельцы, наличие обременений и т.д.).
• Нотариальное заверение сделки купли-продажи.
• Предварительная регистрация права собственности (осуществляется поземельным судом по заявке нотариуса после заверения договора).
• Окончательная регистрация права собственности (осуществляется поземельным судом по заявке нотариуса после получения денег продавцом и уплаты налога на покупку недвижимости).

Турция

• Внесение задатка на счет продавца (5-50 %).
• Подписание договора купли-продажи с указанием условий передачи остатка суммы.
• Получение вида на жительство.
• Получение разрешения на покупку от Министерства обороны. Для этого по почте в Военное ведомство в Измире высылается пакет документов:
  
  • Загранпаспорт покупателя с заверенным переводом на турецкий язык.
  • Нотариально заверенная копия ВНЖ.
  • Копия ТАПУ продавца объекта.
  • Две цветные фотографии.
• Передача ТАПУ покупателю в Кадастровом управлении.

• Загранпаспорт покупателя с заверенным переводом на турецкий язык.
• Нотариально заверенная копия ВНЖ.
• Копия ТАПУ продавца объекта.
• Две цветные фотографии.

Рекламные проспекты утверждали: экономия составит едва ли не 20%, по сравнению со стоимостью готовой квартиры, въехать в которую можно уже сегодня. Действительно, в чем проблема подождать полгода, чтобы сэкономить десятки тысяч долларов? – именно так рассуждал наш герой, подписывая договор и предвкушая скорый переезд в мировую столицу высоких строительных технологий. Но он не учел один нюанс: гарантируя быстрое завершение работ и значительную скидку, застройщик тактично умолчал о том, что у него имеются серьезные финансовые проблемы. В итоге, сдача объекта затянулась на два года, вместо обещанных шести месяцев, и новое жилье пришлось дополнительно доводить до ума, чтобы сделать пригодным для жизни. И вместо ожидаемой экономии, неудачливый покупатель получил серьезный убыток, а радость от покупки быстро сменилась горьким разочарованием.

Мнение специалиста: ситуация отлично иллюстрирует так называемые риски off-plan, часто возникающие при покупке незавершенных объектов. Даже за границей нередки случаи, когда девелопер становится банкротом или просто бросает объект, получив с покупателей стопроцентную предоплату. Поэтому лучше все же соглашаться на покупку квартиры в уже сданном новом доме или на вторичном рынке. Если же предложение застройщика слишком заманчиво, обязательно уточните его историю: длительность существования, количество успешно сданных объектов, финансовое состояние и число незавершенных проектов, чтобы снизить риски к минимуму. И помните: практически никто из страховых компаний не согласится на подписание договора, на страхование рисков при покупке незавершенного объекта, и все проблемы вам придется решать за свой счет.

Покупка недвижимости за рубежом

• Миф 3:   Россиян, покупающих недвижимость за рубежом, не любят и ставят им законодательные и финансовые препоны

Можно ли приобрести в собственность только часть объекта?
Да, как правило, долевое приобретение не является проблемой. Этот вариант подходит для тех покупателей, кто не желает вкладывать большие средства, но рассчитывает на выгодную инвестицию. Если кто-либо из собственников будет постоянно проживать там, то отпадает и необходимость обращаться к управляющей компании для содержания жилья. В зависимости от страны форма владения приобретает свои особенности. Например, во Франции покупку лучше всего оформить на специальное гражданское общество - они существуют повсеместно для группового владения недвижимостью. Члены общества не зависят друг от друга, а членство в некоторых случаях позволит списать даже расходы на содержание. Если недвижимость приобретается в ипотеку, все дольщики должны представить документы, подтверждающие финансовое положение. В случае когда дольщиками являются супруги, документы представляет кто-либо один. Пример: в Египте при покупке в частичную собственность квартиры стоимостью $16 тыс. на трех человек затраты каждого составят $5,333 тыс., а в собственность перейдет доля недвижимости в размере 33,33%.

Растрожение договора
Могу ли я расторгнуть договор и как это сделать?
Да, можете. Причины для этого могут быть различны (несоблюдение обязательств застройщиком, личные обстоятельства и т. д.), но обычно договоры можно аннулировать. Ответственность сторон всегда фиксируется в договоре купли-продажи. В случае расторжения договора продавцом, он, как правило, возвращает вам задаток в двойном размере. Если от сделки отказываетесь вы, то также следует требовать возврат задатка, когда это прописано в договоре. В противном случае вы теряете задаток. Если внесена более значительная сумма, возврат средств часто зависит от конкретной ситуации. Чтобы минимизировать риски, обращайтесь к проверенным строительным компаниям и квалифицированным юристам.

Проживание за границей детей и пенсионеров
После приобретения недвижимости мы хотим выезжать за границу с детьми и пожилыми родственниками. В какой стране лучше купить жилье, чтобы избежать палящего солнца и шумных дискотек под окнами дома?
Оптимальные условия для детского отдыха созданы в Болгарии. Море здесь мелководное, а пляжи покрыты мелким песком. Во многих курортах (Солнечный Берег, Кранево и т. д.) находится множество детских аттракционов, спортивных сооружений... Кстати, российские пенсионеры, владея недвижимостью в Болгарии, имеют право на ВНЖ. Пожилым людям придутся по вкусу многочисленные бальнеологические курорты Европы. Например, Карловы Вары в Чехии. Благоприятные экологические условия на Адриатическом побережье Хорватии. Один из самых комфортных в Европе - климат на испанском побережье Коста дель Соль. Здесь нет значительных сезонных колебаний температур. Мягкий климат и теплое море также на Лазурном берегу Франции и Лигурийском побережье Италии.

Принципы нашей работы:

ВНЖ в Португалии при покупке недвижимости
В феврале 2013 года вступили в силу поправки к инвестиционным вариантам иммиграции в Португалию. Данные поправки устанавливают довольно интересные условия получения ВНЖ в Португалии при покупке недвижимости на сумму от EUR 500,000. В принципе эта схема существовали и ранее, но из-за привязки к необходимости физического проживания в Португалии не пользовалась популярностью у российских инвесторов. Теперь ситуация должна измениться. Требования к проживанию сведены к абсолютному минимуму. От инвестора ожидается проживание 7 дней в течение первого года, 14 дней в течение двух последующих лет и еще 14 дней в течение последних двух лет из пятилетки с ВНЖ. Через 5 лет ВНЖ можно подать документы на ПМЖ, еще через год – на гражданство. Вложения в недвижимость выгодно отличаются по степени риска от вложений в бизнес, венчурные фонды, государственные облигации и другие инструменты, используемые для получения ВНЖ в других странах Евросоюза. Таким образом, состоятельные иностранцы получили возможность без реального переселения в Евросоюз сделать нерискованную инвестицию в португальскую недвижимость и со временем подать заявление на вступление в португальское гражданство. Паспорт Португалии как паспорт ЕС даст возможность его обладателю жить и работать в любой стране Евросоюза без каких-либо ограничений. Иммиграционный рынок должен по достоинству оценить это предложение. Подробнее об этой схеме можно почитать здесь. Также следует знать, что 30 июня 2015 года программу реформировали и сделали более конкурентоспособной. Для так называемых «областей низкой плотности» уровень инвестиций уменьшен до EUR 400,000, а если вкладывать в реновацию, то до EUR 280,000 – 350,000 в зависимости от места расположения объекта.

ВНЖ Арубы и гражданство Нидерландов (ЕС)
При инвестиции в недвижимость на Арубе от 200,000 USD иностранные инвесторы могут претендовать на получение годичного вида на жительство, который необходимо продлевать в течение 5 лет на ежегодной основе. Через пять лет заявитель может претендовать на получение гражданства Нидерландов, которые, как известно, являются полноправным членом Евросоюза. Аруба, которую еще называют Голландскими Карибами, может быть интересна тем инвесторам, которых интересует получение гражданства (и паспорта) ЕС без проживания в стране и с минимальными инвестициями. Как известно, быстрые паспортные программы, существующие в Евросоюзе (Кипр, Мальта, Болгария) требуют крупных вложений (от 1 до 2,5 млн евро), что является сдерживающим фактором. В то же самое время на Арубе для получения вида на жительство можно обойтись сравнительно небольшими суммами. Более того, ВНЖ на Арубе можно получить даже в случае долгосрочной аренды недвижимости. Как и во многих других подобных программах, карточка ВНЖ Арубы не является правом на работу, этот тип вида на жительство предназначен для состоятельных иностранцев. Стоимость услуг по этой программе уточняйте дополнительно.

"Путеводитель покупателя" освещает следующие темы:

 Большинство риелторов в качестве главного преимущества инвестиций в зарубежную недвижимость называет высокую прибыль, которую можно получить от таких капиталовложений. Рынок отечественной недвижимости уже не растет, а нынешний год вообще начался с замораживания объектов и снижения цен. В такой ситуации вложения в украинскую недвижимость с целью получения прибыли становятся нецелесообразными.
С другой стороны, недвижимость многих Европейских стран тоже дешевеет, поэтому к выбору страны и объекта для инвестирования нужно подходить особенно внимательно. Идеальными с точки зрения прибыльности считаются виллы и апартаменты в развивающихся странах. Например, стоимость квадратного метра в Шарм-Эль-Шейхе (Египет) выросла в течение прошлого года на 60%. Если прибавить к этому 8–10%, которые можно получить от сдачи объекта в аренду, получается весьма неплохие показатели дохода, которые даст не каждый вид бизнеса.
Если цель покупки недвижимости за рубежом – не получение дохода, а возможность жить в понравившейся стране или приезжать туда на отдых, важны место и качество жилья, а не тенденции развития местного рынка недвижимости. Основная масса покупателей домов в курортных зонах – люди от 35 до 50 лет, добившиеся определенного положения в обществе. Они приобретают домовладения с целью провести старость в спокойном красивом уголке, и купленный дом предназначен для того, чтобы жить, а не получать прибыль.

Внимание! Если вы намерены часто и подолгу жить за границей, нужно внимательно отнестись к правилам проживания, действующим в выбранной стране. Например, в большинстве стран Евросоюза владелец недвижимости автоматически получает только туристическую шенгенскую визу, которая дает право жить в стране всего лишь 90 дней в течение полугода.

Выбор недвижимости за рубежом от «RentSale» не ограничивается предложениями в странах, представленных выше. Мы работаем и с другими направлениями, постоянно обновляя нашу базу зарубежного жилья. Продажа и аренда недвижимости на Крите в Греции, недвижимость в Италии на озерах и в приморских регионах страны, комфортабельные виллы на Кипре, варианты для тех, кто хочет купить квартиру в Вене, а также жилье в других европейских странах – все это представлено в нашем каталоге. А индивидуальные варианты по заданным параметрам всегда помогут подобрать специалисты нашей компании.