Покупка квартиры находящейся в ипотеке: особенности и риски

Покупка жилья – актуальный вопрос, которым в определенный период задается практически каждый, поскольку наличие в собственности жилья способно обеспечить материальную базу как своего владельца, так и его семьи.

К сожалению, приобрести сегодня жилье, не прибегая к использованию сторонних денежных средств (займов, кредитов), не так легко: рыночная стоимость квартир даже на момент застройки достаточно высока, а средний уровень заработной платы по стране не позволяет получить недвижимость в собственность за небольшой срок.

Какие существуют обременения

Основных видов ограничений, попадающих под понятие «обременение», несколько. Статистика свидетельствует, что наиболее распространенным обременением считается залог (ипотека), рента, арест, аренда, доверительное управление, опека, разрешение второго супруга, аварийный дом и пр.

Залог недвижимости (ипотека)

Согласно исследованиям специалистов, большая доля рынка недвижимости участвует в сделках купли-продажи посредством передачи квартир в залог банковскому учреждению, то есть, по ипотеке. В собственность такое жилье не переходит, пока кредитор не рассчитается с банком. Такая ситуация, в общем-то, стандартная, ведь не секрет, что у людей могут меняться жизненные обстоятельства, и возникает необходимость продать эту квартиру и купить более экономный вариант. В данном случае необходимо получить согласие банка и выяснить, какая сумма подлежит выплате.

Если же банк остается в неведении, что собственник продает квартиру, а не просто досрочно погашает долг, то банк вправе запретить сделку купли-продажи, поэтому лучше сразу его предупредить о желании продать квартиру.

Также необходимо указать причину на досрочное погашение кредита. Возможные причины — невозможность обслуживать кредит из-за изменившихся финансовых условий, переезд в другой район или регион, болезнь или увольнение с работы и т.п. На досрочное погашение долга банк идет неохотно, ведь ему выгодней, чтобы платили проценты по ипотеке еще несколько лет, поэтому придется подробно рассказать о причинах, по которым выставляется квартиру на продажу.

Перед продажей квартиры, в том числе и ипотечной, необходимо выписаться из нее. Поэтому вот Вам процедура выписки из квартиры.

Также следует выписать несовершеннолетних детей, если они есть. Здесь читайте статью с инструкцией выписки несовершеннолетнего ребенка.

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке

Самое главное, что нужно помнить при покупке квартиры, которая находится в ипотеке – это то, что все сделки, связанные с отчуждением данной недвижимости, могут быть осуществлены только с согласия банка.

Далее, на что обращаем внимание – определяем сумму, которая осталась невыплаченной. Причем банком может быть поставлено условие о том, что продажа квартиры разрешается при оплате первоначальным собственником ипотеки не менее 50 %.

Можно ли снять обременения?

Следуя Гражданскому кодексу, обременение снимается таким же образом, как и его наложение на имущество. По словам Александра Лунина, руководителя отделения «Войковская» АН «Азбука Жилья», снятие обременения может проходить в судебном порядке, либо залогодержатель дает залогодателю письменное согласие о его снятии, после чего снятие обременения регистрируется в Росреестре.

[Сообщение изменено пользователем 26.01.2011
20:58]

Re: Купить квартиру с обременением	#435219
Автор: Япб   Дата:   27 Янв 2011 09:08 Цитата: От пользователя: IlyaEka Если предварительный договор подпишут в том числе и оба банка, то это идеальная ситуация. А если подписей банков не будет

Если предварительный договор подпишут в том числе и оба банка, то это идеальная ситуация. А если подписей банков не будет

тогда мой банк

Re: Купить квартиру с обременением	#435360
Автор: li)))аNat   Дата:   27 Янв 2011 20:24 добрый вечер))) наш банк отказался дать ипотеку.... сейчас рассматриваем вариант расчета самостоятельно.. только нам отсрочка требуется на 0,5млн (как раз сумма ипотеки - на что - вроде согласны продавцы). Какие есть варианты, чтоб оформиться без опаски??? у них закладной на руках нет - это я отдам 1,5 млн, а когда придет закладная - снимется обременение... вроде рассматривается вариант, что мы сдаем деньги в банк и договор в палату одновременно... когда придет закладная - снимается обременение и оформляется уже собственность - договор будет всё это время в регистрац. палате., мы платим оставшуюся часть денег , а 0,5 недостающую (то, что в ипотеку хотели - рассчитываемся в течении 2 месяцев, например... квартира это время будет в залоге у наших продавцов - как заплатим всю сумму - они снимут обременение... как такая схема??? чем-то мне грозит????
Ответить

добрый вечер))) наш банк отказался дать ипотеку.... сейчас рассматриваем вариант расчета самостоятельно.. только нам отсрочка требуется на 0,5млн (как раз сумма ипотеки - на что - вроде согласны продавцы).

Согласно п. 1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» снятие обременения происходит в течение 3 рабочих дней. Однако лучше заранее узнать, где хранится закладная на квартиру. Бывают случаи, когда эти документы банк хранит в другом городе, что может привести к увеличению сроков погашения регистрационной записи об ипотеке.
В случае если ограничения связаны с договором ренты, снятие обременения возможно только после смерти ее получателя.

Можно ли сдать в аренду квартиру с обременением

Согласно Жилищному Кодексу для того, чтобы сняться с регистрации, люди сами должны обратиться в паспортный стол, а если прийти в паспортный стол лично они по каким-то причинам не могут или не хотят, то выселить их можно будет только через суд. Есть еще одно НО: если в договоре купли-продажи, который подписывает покупатель, написано, что такие-то граждане сохраняют право пользования данной квартирой, то выписать их через суд будет невозможно.

Сервитут – обременение земельного участка.

Земельный сервитут — право ограниченного пользования чужим земельным участком, зданием, сооружением и другим недвижимым имуществом.

Самое банальное, это когда ваш сосед получает право проходить или проезжать через ваш участок, либо имеет право прокладывать через ваш участок коммуникации. Ничего особенного в таком обременении нет, но лучше поставить покупателя об этом обстоятельстве в известность сразу, чтоб избежать в дальнейшем неприятных сюрпризов.

К проверке недвижимости и заключению соответствующих договоров рекомендуется привлекать профессионального юриста, который специализируется на жилищном праве или же эксперта надежной риэлтерской компании. Хорошее вознаграждение и определенные репутационные риски (для привлеченных специалистов) станут для покупателя гарантией отсутствия возможных проблем после переоформления недвижимости.

Realtypress.ru