Вопрос юристу по продаже квартиры по ипотеке
Если вы взяли ипотечный кредит и купили жилье, это не значит, что купленную вами квартиру нельзя продать. Можно, но с разрешения банка. Причин может быть несколько. Первая и банальная — вы не можете платить ипотеку. Продаете квартиру и получаете разницу между ценой продажи и долгом банку, которы необходимо вернуть.
Вы можете продать квартиру даже на этапе строительства — это называется переуступка права требования.
Второе — квартира вас не устраивает, семья у вас выросла. Вы хотите новую квартиру — просите банк о продаже.
Продать самому
Как говорилось выше, нужно получить разрешение банка на продажу. Банк считает остаток долга по кредиту. Далее вам нужно понять, как вы хотите произвести продажу вашего жилья. Чтобы дороже продать квартиру — ее нужно подготовить. Предпродажная подготовка квартиры включает ряд работ по улучшению его восприятия покупателем. Во первых проведите генеральную уборку — квартира должна блистать чистотой. Сделайте генеральную уборку везде. Будущий покупатель должен видеть пространство. Во-вторых, квартира не должна быть голой. Если вы вывезли свою мебель, купите мебель из икеи. Квартира должна быть обставлена, чтобы покупатель мог видеть габариты и понимать, что из своей мебели он может разместить. Поверьте, покупка мебели окупится — вы сможете поднять квартиру на 2-3 цены мебели и продать ее успешно.
Существует несколько способов продажи вашей ипотечной квартиры. Вопрос в том, к какому агенту обратиться или все делать самому
«Продам квартиру. Можно под ипотеку! …» Особенности расчетов в сделке с участием кредитных средств
Например, покупатель согласился купить квартиру за 2 млн. руб., а долг по ипотеке у продавца составляет 900 тыс. руб. Покупатель передает продавцу 900 тыс. руб. в качестве задатка, а остальные 1,1 млн.руб. передаст на самой сделке купли-продажи или с помощью банковской ячейкой, как договорятся.
При передаче задатка, сторонами подписывается договор задатка и продавец пишет от руки расписку в получении денег. В договоре задатка нужно указать, что продавец обязуется продать квартиру покупателю после снятия обременения с квартиры. Как снять обременение написано ниже.
Чтобы более обезопасить покупателя, договор задатка можно оформить у нотариуса, но не обязательно. Мы может дать контакты опытного в этих делах нотариуса, для этого напишите нашему онлайн юрист-консультанту справа внизу экрана. Также у него можно бесплатно проконсультироваться.
В договоре задатка должны быть указаны:
С одной стороны, банк заинтересован в полном погашении займа и не должен препятствовать продаже залоговой недвижимости, если заемщик не может больше нести долговые обязательства по ипотеке.
С другой стороны, при разрешении продажи залоговой недвижимости банк теряет свою возможную прибыль, связанную с выплатами процентов за использование заемных средств, выданных на приобретение этой недвижимости.
Если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, то банк не может отказать. Чтобы заемщики не злоупотребляли такой возможностью, продажа ипотечной квартиры сопровождается наложением существенных штрафных санкций и заградительных комиссий.
Но они несравнимы с вероятными последствиями из-за прекращения платежей по ипотеке. Если заемщик объективно не может больше регулярно платить по кредиту – ему не стоит затягивать с продажей, разумней разрешить сложившуюся ситуацию до судебного разбирательства.
Таким не дают ипотеку
После «проверки» покупателя продавцу рекомендуется изучить требования конкретного банка к предмету залога и список документов, которые банк в дальнейшем запросит для рассмотрения квартиры.
При этом, советует Виктория Полякова, предпочтительней все сделать самому, а не уповать на заверения покупателя.
Часть требований к предмету залога у банков совпадают. Например, в ходе выставки-семинара «Жилищный проект» специалист по ипотечному кредитованию банка DeltaCredit Инна Анастасьева отметила, что петербургские банки не выдают ипотечных кредитов на покупку квартир в домах, подлежащих сносу по программе реновации хрущевок. По ее словам, исключение делается лишь в том случае, если кредит должен быть погашен до предполагаемой даты сноса дома.
Как отмечает Виктория Полякова, также к типичным банковским ограничениям относятся следующие. Заявка не одобряется, если квартира находится под обременением (ипотека другого банка и пр.). Если есть незарегистрированные перепланировки. Если предполагается продажа по доверенности.
Продавцу перед сделкой
Если в оставшийся долг по ипотечному кредиту не очень большой и в семье заемщика есть дети, то можно сначала погасить ипотеку материнским капиталом, а затем заняться продажей квартиры.
Для того чтобы обеспечить законность проведения всех операций, а также обезопасить себя от различных непредсказуемых ситуаций, необходимо заручиться официальным подтверждением каждой операции. Процесс продажи квартиры, которая на данный момент находится в залоге у банка, должен начинаться с обращения к кредитору. Последний должен письменно подтвердить свое согласие, а также обозначить оставшуюся сумму долга. После этого с банком заключается соглашение на то, чтобы залоговое имущество было продано третьему лицу.
На основании этого соглашения покупатель выплачивает банку остаток задолженности, после чего банк выдает заемщику справку об отсутствии каких-либо долговых обязательств у последнего перед банком. Все сделки, которые будут проводиться впоследствии – это заключение договора купли-продажи, снятие залога, оформление прочих договоренностей, должны проходить при участии Регистрационной палаты, то есть, в обязательном порядке регистрироваться.
Заключение
И конечно же, продавая квартиру в залоге банка, мы используем схемы, гарантирующие продавцу получение максимальной суммы разницы цены продажи и задолженности по обязательствам после перехода права собственности на имя покупателя и закрытия долга перед банком.
Телефон для консультаций: +7 (495) 933-50-52 (ежедневно с 9.00 до 21.00)
