Как сдать зарубежную недвижимость в аренду - налоги, инвестиции, цены

Аренда – это не только радость от того, что дом не пустует. Это возможность обеспечить сохранность жилья, а также окупить коммунальные платежи или ипотеку. Однако сдача недвижимости в аренду может стать и самоцелью, поскольку способна приносить хороший доход. Какой?

Сколько можно заработать на сдаче в аренду?

В Болгарии аренда приносит 2,8-6% годовых. Нередко потенциальным покупателям обещают как минимум 6-8% дохода, однако профессионалы рынка предостерегают доверять таким заявлениям, считая их некорректными. Для Финляндии, в частности Хельсинки, нормальным считается доход от аренды 4,5-6,2% годовых, для Италии, в зависимости от региона страны, – 3,2-6,1%. В Германии на рынке можно встретить предложения с гарантированным доходом от 3% до 10%, в Греции – от 5% до 10%. В Великобритании доходность может быть не очень высокой – всего 3-5% годовых. 

В Сахл Хашише (Египет) доходность 5% считается слишком низкой. На таких условиях компании-застройщики предлагают заключать договоры гарантированной аренды с выплатой процентов раз в год. Значительно лучшим вариантом считается сдача жилья в аренду через агентства недвижимости. В этом случае доход составит 7% годовых и выше, а выплаты будут производиться на расчетный счет владельца ежемесячно.

Сколько времени потребуется, чтобы окупить вложения? Срок окупаемости находится путем простой арифметики. Например, при доходности 5% недвижимость окупится за 20 лет. Перейдем от теории к практике.

Сколько нужно вложить, чтобы успешно сдавать в аренду?

"Многие арендаторы из тех, кто хотел улучшить свои жилищные условия, предпочитают оставаться на прежних квартирах. А граждане СНГ, которые отправляли заработанные деньги родственникам в долларах или евро, задумываются о возвращении на родину, и некоторые уже уехали", - комментирует директор департамента аренды квартир "Инком-Недвижимость" Галина Киселева.

Ближе к концу года разрыв между спросом и предложением начал сокращаться. После праздников активность арендаторов на рынке аренды несколько возросла: те, кто откладывал решение квартирного вопроса, вернулись к нему. Как отмечает руководитель департамента аренды компании "НДВ-Недвижимость" Юлия Лукина, собственники скорректировали арендные ставки, благодаря этому квартиры стали активнее уходить с рынка. "Но о высоком спросе зимой говорить не приходится в силу фактора сезонности в поведении рынка. Поэтому нанимателям все еще можно рассчитывать на скидку", - утверждает Галина Киселева.

На что рассчитывать арендаторам

Из-за низкого спроса собственники при заключении договора найма готовы идти на скидки. Риелторы отмечают, что особенно это было заметно в дни новогодних каникул. По оценке "Инком-Недвижимости", арендаторам можно сейчас рассчитывать на скидку размере 10-15%, а в некоторых случаях добиться снижения цены на 20%.

Арендаторы могут сейчас рассчитывать на скидку в размере 10-15%

По словам Марии Жуковой, сейчас можно получить скидку в 5-10% в экономклассе и 10-15% в бизнес-классе. Но только в индивидуальном порядке и не по всем квартирам. Вероятность предоставления скидки возрастает с увеличением срока экспозиции квартиры, подчеркивает эксперт.

Эксперты не берутся прогнозировать развитие ситуации на рынке аренды жилья в Москве до конца года и глубину падения ставок с учетом неопределенности в экономике. "Сам рынок аренды очень чутко реагирует на все происходящие изменения и, по сути, малопредсказуем. Сейчас мы видим, что цены зафиксированы на уровне ноября - не растут и не падают", - говорит Юлия Лукина.

Средняя стоимость аренды квартир в декабре 2014 года

Гоа — один из самых дешёвых вариантов для переезда, недаром его уже давно облюбовали россияне, которых здесь очень много. Средний месячный чек на жизнь на Гоа выглядит примерно так: аренда дома от 11 000 рублей, интернет — 1200 руб., скутер — 2200 руб., питание — около 9000 руб., хозтовары и другие расходы — 2000 руб. Итого: 25 400 рублей в месяц.

Таиланд также является одной из самых дешёвых стран для жизни. «Стоимость апартаментов в Паттайе, при условии аренды от полугода, составит от 7000 рублей в месяц. Продукты в Таиланде довольно дешёвые, а на одежду в тёплой стране расходы будут минимальны», — считает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. Аренда скутера в Таиланде стоит около 3000 рублей в месяц, питание в кафе — около 11 000 рублей (можно питаться намного дешевле: в среднем обед стоит два доллара), интернет — 1000 рублей, хозяйственные нужды/расходные материалы, непредвиденные расходы — 4000 рублей. Итого: 26 000 рублей в месяц.

В Люберецком районе наиболее доступные двухкомнатные квартиры находятся в ЖК «Красково» — дом планируется к сдаче во втором квартале 2014 года. Но и здесь 3 млн будет недостаточно: «двушки» в данном ЖК продаются за 3,19–3,74 млн рублей. Чтобы купить двухкомнатную квартиру с заданными параметрами в новостройке, находящейся на активной стадии строительства, лучше рассчитывать на бюджет от 3,5 млн до 4,5 млн рублей.

Так, в ЖК «Октябрь» просторные «двушки» (73 кв. м) продаются за 4–4,5 млн рублей. При этом новостройка готовится к сдаче в эксплуатацию уже в конце 2013 года. Рядом с домом есть зона отдыха, сосновый бор и Лыткаринский пруд. Проектом предусмотрена вся инфраструктура — социальная и торговая.

В ЖК «Академический», «Квадро», «Гоголя-2» (это те новостройки, которые активно строятся и скоро будут сданы в эксплуатацию) стоимость «двушек» также начинается от 4,2 млн рублей.

При этом в Люберецком районе нет выбора квартир в новостройках на начальном этапе строительства.

Средняя стоимость аренды квартиры в Москве

Говоря о средней стоимости аренды, следует учитывать, о каком классе квартир идет речь, поскольку эконом-класс и бизнес-класс могут предложить вам цены, различающиеся в десятки раз. Средняя стоимость аренды квартир по районам также может отличаться от средней стоимости квартир по Москве в целом, поскольку районы сами по себе бывают обычными и элитными. Самые недорогие районы столицы, по единодушному мнению экспертов, это Братеево, Бирюлево, Гольяново, Вешняки и Капотня, которые отличаются неблагоприятной экологической обстановкой за счет близости к МКАД.

• Согласно данным компании «Миэль-Аренда», срок окупаемости первой квартиры составляет 14,7 лет, а второй – 21,9 года. Таким образом, средний срок окупаемости инвестиций при сдаче квартиры в аренду составит порядка 18 лет. Несомненно, приведенные подсчеты очень приблизительны, ведь они не учитывают взносы по коммунальным платежам, налог на имущество, возможные дополнительные расходы, время простоя квартиры и прочее. Однако для понимания общей ситуации с процентом доходности на рынке аренды они верны.

«Конечно, доходы по банковским депозитам в некоторых банках сейчас выше. При этом стоит понимать, что инвестирование в недвижимость является для вкладчика иным видом сохранения средств. Это вложение в имущество, которое не может быть утеряно из-за банкротства банка, оно не исчезнет из-за экономических потрясений. Также стоит учитывать, что недвижимость в нынешних рыночных условиях не обесценивается, а, наоборот, растет в цене, так что при необходимости ее можно будет продать и получить в виде дохода ценовую разницу», – говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда».

ПРОВЕРЕНО

Важный пункт — санкции за нарушение условий договора, ответственность в случае причинения вреда соседям (залив, пожар и т. п.). Это позволит взыскать с нанимателя любые убытки, причиненные его действиями. В интересах собственника предусмотреть максимальное количество случаев ответственности нанимателя за действия, нарушающие условия найма.

Немаловажно оговорить порядок внесения изменений в обстановку квартиры (это особенно актуально для квартир с дорогим ремонтом: довольно часто собственники по истечении срока договора получают квартиру с дырами в стенах от висевших у нанимателей картин, полочек, навесных шкафов и т. п.).

Действие 5

Как выбрать арендаторов и не стать жертвой мошенников?

Наиболее надежные съемщики — молодые семейные пары без детей с постоянной работой. С ними можно рассчитывать на долгосрочное сотрудничество, регулярную оплату, сохранение имущества в порядке. Молодые девушки и юноши, семьи с детьми, животными — более проблемная категория съемщиков, так как повышается вероятность порчи имущества и отделки квартиры, оплата аренды может быть нерегулярной, съезды более частыми, а отношение к законным правам собственника — более поверхностным. Часто такие категории съемщиков могут согласиться на более высокую арендную ставку. Рисковать или нет — решать вам.

В ходе показа не только потенциальный арендатор выясняет все подробности и особенности будущей квартиры и ее хозяина, но и хозяин присматривается к будущим арендаторам. Желательно непринужденно выяснить наличие постоянного дохода у потенциальных съемщиков, состав тех, кто будет жить, какой образ жизни они ведут, как часто и на какой срок будут покидать квартиру, курят ли и т.п. и т.д. Когда вы поймете, что за люди будут жить в квартире, вы сможете оценить свои будущие риски. Впрочем, чтобы минимизировать уровень рисков неплатежей, порчи вашего или чужого имущества, вселения несогласованных жильцов, жалоб соседей и т.д. и т.п. на рынке аренды предусмотрена предоплата и залоговый платеж. Опытные арендодатели знают, что чем более «сомнителен» будущий арендатор, тем большую арендную ставку ему можно назначить, в то же время «надежным» арендаторам идут на уступки по ценам, особенно когда речь идет о проверенных родственниках или знакомых.

Нужна консультация, но не сейчас?

Сохраните сайт в закладках,

, когда понадобится быстрая консультация риэлтора

АРЕНДНЫЕ ХИТРОСТИ. КУДА ВЫГОДНЕЕ ВЛОЖИТЬ?

Кондо-отели. Покупатель приобретает отдельные жилые единицы для дальнейшей сдачи в аренду. Наиболее выгодны регионы с круглогодичным потоком туристов – города Прага, Вена, Рим, Париж. Ежегодный доход составляет 6-10%.

Лизбэк (Leaseback) – уникальная государственная программа для привлечения в недвижимость частных инвестиций во Франции. Другими словами, это способ покупки жилья с гарантированной сдачей в аренду на определенных государством условиях. Доход составляет 3-4% годовых. При покупке по лизбеку НДС возвращается государством, как правило, уже в мае при запросе по декларации С12, которая сдается в апреле. Без декларации НДС не возвращается.

Сдавать жилье в аренду можно, оплатив только часть его стоимости. Это определяется законодательством. Сдача в аренду после внесения уже первого платежа за недвижимость возможна, например, в Турции и Испании. А вот в Черногории, Сербии и Хорватии сдавать жилье разрешается только после полной оплаты.

Автор: Наталья Мокшина

Условия цитирования материалов Prian.ru