Стоит ли покупать квартиру для сдачи ее в аренду?
Инвестиции окупятся в течение 6–9 лет – это вдвое лучше, чем валютный депозит. На рынке первичной недвижимости продолжается эра покупателя: цены на метры не растут, они снижаются – по крайней мере, на "вторичке". По данным mirkvartir.ua, с января по сентябрь 2012 года средняя цена квадратного метра однокомнатных в новостройках Киева снизилась на 6,5% – до 1554 долл./м². Проседание цен сами застройщики связывают как с ростом конкуренции (количество новостроек в столице уверенно растет), так и с сезонными изменениями.
Введение
И если все-таки озадачиться получением прибыли на перепродажи квартир, то более выгодной будет инвестиция в строительство жилой недвижимости. Если купить квадратные метры на стадии начала стройки и продать после сдачи дома в эксплуатацию, то вполне можно заработать до от 25 до 50 процентов прибыли. Впрочем, тут возможны различные непредвиденные ситуации – например, строительство может «заморозиться», инвестор – разориться, и стройка затянется на несколько лет.
Кроме того, никогда нельзя точно знать, в какой момент продать квартиру будет наиболее прибыльно. Даже если, с точки зрения продавца, этот момент наступил, то нет гарантии, что быстро будет найден подходящий покупатель. Чем дольше квартира будет продаваться, тем меньшую выгоду она принесет, поскольку придется оплачивать услуги коммунальных служб, налог на имущество.
Закон о налоге на сдачу
Согласно закону (налоговому кодексу) любой доход, полученный от сдачи квартиры в аренду, подлежит обязательному налогообложению.
Огромным заблуждением является мнение, что если договор найма заключен на срок менее года (например, договор на 11 месяцев), ничего платить не надо. Доход получен – заплати государству. При этом неважно, сколько длилась аренда – год или одни сутки.
Сумма налога на сдачу
Как купить квартиру для сдачи в аренду
4) Арендаторов привлекает наличие в шаговой доступности поликлиники, ночных магазинов, кафе, детской молочной кухни, а также разнообразие транспортного сообщения (маршрутное такси, автобус и тому подобная инфраструктура).
5) Соседи: важно убедиться, что ни над вашей квартирой, ни этажом ниже, ни рядом не проживают лица с судимостью, люди, находящиеся на учёте в психоневрологических или наркологических диспансерах, хозяева крупных животных или просто недоброжелательные личности. В противном случае наниматели вашей квартиры будут сменять друг друга слишком часто.
6) Величина арендной платы зависит от года постройки и этажности дома, метража кухни и наличия лифта.
7) Наиболее востребованы на рынке аренды однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Они пользуются спросом как у студентов, так и у молодых семей с маленькими детьми.
При решении вопроса где купить квартиру для аренды, предназначенной для более взыскательных арендаторов, обязательно нужно обращать внимание на состояние дома и подъезда – они должны быть безупречны.
Для того чтобы квартира в хорошем доме превратилась в квартиру бизнес-класса необходимо провести более качественный ремонт с выравниванием стен в комнатах, настилкой новых полов, установкой новых окон и дверей.
С учетом времени
Допустим, человек купил квартиру в 2002 году.
Понятно, что кредит ему нужен был меньший: допустим 25 000 долларов, что в пересчете на рубли составляло по курсу на март 2002 года 675 000 рублей.
Но тогда была другая процентная ставка, не 11%, а 15% годовых, даже по валютному кредиту.
И ежемесячный платеж по кредиту получался примерно 350 долларов (9 450 рублей) .
Сдать такую квартиру в аренду тогда можно было долларов за 200 (за 5 400 рублей)
Но прошло всего 3,5 года и арендная плата за такую квартиру выросла и стала эквивалентной 500 долларам в месяц, в то время, как ежемесячный платеж банку остался прежним, 350 долларов в месяц.
Причем, некоторые банки снизили процентную ставку, в том числе и для бывших клиентов. Таким образом, арендная плата возросла, а ежемесячный платеж - мог уменьшиться.
И если посчитать размер арендной платы средний за срок кредитования, то обнаружится удивительная вещь: Платежи банку по кредитам меньше, чем средняя месячная арендная плата, получаемая от арендаторов в течение срока пользования кредитом!
Сдаем в аренду неприватизированную квартиру
Приватизация жилищного фонда в России ведется уже далеко не первый год. Однако количество домов, комнат и квартир, принадлежащих государству, по-прежнему, очень велико
подробнее
Риски арендодателя при сдаче квартиры
Перечень возможных рисков для хозяина квартиры, решившего сдать квартиру в Москве, достаточно велик, и зависит он не только от особенностей самой квартиры, но и от поведения его самого по отношению к нанимателю
подробнее
Сдаем квартиру по правилам: советы начинающим арендодателям
Казалось бы, парадокс: при высоком спросе на аренду жилых помещений пустующих квартир в столице совсем немало. На самом деле многие потенциальные арендодатели готовы выйти на рынок и сдать квартиру в Москве, но порой просто не знают, как правильно и с максимальной прибылью сделать это и какие нюансы учесть
В итоге получается, что у каждого рассмотренного варианта есть свои плюсы и минусы. Как и в любом другом способе инвестиций, инвестору придется выбирать оптимальное для себя соотношение рисков и прибыли. Так, квартиры в Подмосковье доступнее для инвестора и быстрее окупаются, но они пользуются меньшим спросом, поэтому найти арендатора для такой квартиры будет не всегда просто. Но не все так однозначно и в сегменте элитных квартир. Так, по данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», в марте объем предложения на рынке аренды квартир от 3 000 долл. составил 4%, в то время как спрос на квартиры в этом ценовом сегменте был только 2%. Кроме того, чем дороже квартира, тем сложнее ее сдать. А вот жилье эконом-класса в Москве будет пользоваться спросом всегда. Как сообщили в компании «МИЭЛЬ-Аренда», на квартиры до 1 000 долл. в Москве приходится четверть всего спроса и предложения. Более того, спрос на квартиры до 750 долл. в четыре раза превышает предложение. Вот почему, самым оптимальным видится инвестирование в скромную однокомнатную квартиру в столице, расположенную в пешей доступности у метро. Окупаться такая квартира будет всего лишь на пару лет больше, чем очень дорогая квартира в столице или очень дешевая в Подмосковье, зато она всегда будет пользоваться спросом и не будет простаивать в поисках арендатора.
Вообще в Киеве срок окупаемости практически любой "единички" составит 9–11 лет. Во Львове, где ставка ежемесячной аренды крайне низкая (800–1200 грн), приобретать квартиру с целью долгосрочной сдачи вообще нецелесообразно, стоит рассмотреть разве что вариант посуточной аренды (если объект расположен вблизи от центра города). Возможно, сегодня резонно инвестировать в донецкую недвижимость: в городе есть квартиры от 35 тыс. долл. А цена аренды в Донецке довольно высокая – 2–2,6 тыс. грн/мес., что приведет к довольно быстрой окупаемости вложений – за 5–6 лет.