Как сдать зарубежную недвижимость в аренду - налоги, инвестиции, цены

Аренда – это не только радость от того, что дом не пустует. Это возможность обеспечить сохранность жилья, а также окупить коммунальные платежи или ипотеку. Однако сдача недвижимости в аренду может стать и самоцелью, поскольку способна приносить хороший доход. Какой?

Сколько можно заработать на сдаче в аренду?

В Болгарии аренда приносит 2,8-6% годовых. Нередко потенциальным покупателям обещают как минимум 6-8% дохода, однако профессионалы рынка предостерегают доверять таким заявлениям, считая их некорректными. Для Финляндии, в частности Хельсинки, нормальным считается доход от аренды 4,5-6,2% годовых, для Италии, в зависимости от региона страны, – 3,2-6,1%. В Германии на рынке можно встретить предложения с гарантированным доходом от 3% до 10%, в Греции – от 5% до 10%. В Великобритании доходность может быть не очень высокой – всего 3-5% годовых. 

В Сахл Хашише (Египет) доходность 5% считается слишком низкой. На таких условиях компании-застройщики предлагают заключать договоры гарантированной аренды с выплатой процентов раз в год. Значительно лучшим вариантом считается сдача жилья в аренду через агентства недвижимости. В этом случае доход составит 7% годовых и выше, а выплаты будут производиться на расчетный счет владельца ежемесячно.

Сколько времени потребуется, чтобы окупить вложения? Срок окупаемости находится путем простой арифметики. Например, при доходности 5% недвижимость окупится за 20 лет. Перейдем от теории к практике.

Сколько нужно вложить, чтобы успешно сдавать в аренду?

">

Округ

1-комнатные

2-комнатные

3-комнатные

4-комнатные

ЦАО

36 000

В Камбодже за 7000 рублей в месяц можно снять апартаменты или дом. За 6000 рублей в месяц можно неплохо питаться в заведениях общепита, а за 3000 рублей — арендовать скутер. На интернет и хозяйственные расходы придётся потратить около 3000 рублей. В то же время, по отзывам туристов, качество жизни при сопоставимой цене в Камбодже будет хуже, чем в Таиланде. Итого: 22 000 рублей в месяц.

Вьетнам также вполне подходит тем, кто хочет безбедно жить в тропиках, сдавая жильё в Москве. Жильё здесь обойдётся в сумму около 8000 рублей; питание в кафе — в среднем 8000 рублей в месяц; фрукты, интернет, хозяйственные расходы — 3000 рублей; скутер — около 3000 рублей. Итого: 22 000 рублей в месяц.

В Дзержинском нет возможности подобрать объекты с заданными параметрами.

А в Видном стоит обратить внимание на ЖК «Краски Жизни» и ЖК «Эко Видное». В «Красках Жизни» (квартал 5, который находится на стадии монтажа) цены на двухкомнатные квартиры находятся в диапазоне от 3,5 млн до 5 млн рублей, объект планируется к сдаче в эксплуатацию в конце 2014 года.

В ЖК «Эко Видное» двухкомнатные квартиры площадью 61–69 кв. м стоят от 4,3 млн рублей — новостройка должна быть готова в первом квартале 2014 года.

Таким образом, с бюджетом 3 млн рублей, если принципиальна именно покупка 2-комнатной квартиры, нужно обратить внимание на новостройки с более отдаленным сроком сдачи или все же воспользоваться ипотекой. Доплата будет не так уж велика — не более 1 млн рублей.

Выбрав район и класс жилья, обязательно сравните несколько предложений, посмотрев квартиры лично. Реклама может быть недобросовестной, и квартиру фактически низшего класса вам могут предлагать по завышенной цене. Чтобы этого не произошло, имейте в виду следующие ориентиры:

Цены на аренду квартир эконом-класса

60 000 рублей

Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности на территории города с численностью населения МЕНЕЕ 1 млн. человек

Виды предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения

Законодательно установленный размер потенциально возможного к получению годового дохода

Ориентировочная стоимость патента (6% от потенциально возможного годового дохода)

100 000 рублей

6 000 рублей

270 000 рублей

«Особую категорию арендодателей составляют ипотечные «заемщики», которые заставляют одну квартиру работать на другую. Иначе говоря, за счет сдачи жилья в аренду погашается часть ипотечных платежей, к тому же этот инструмент гарантирует спокойствие заемщику в случае возникновения неурядиц на работе. А сдавать квартиру можно любую: как имеющуюся, так и приобретенную с помощью кредитных средств (по согласованию с банком)». Но по мнению Светланы Бириной, имея дело с покупкой квартирой ради аренды, важно помнить, что инвестиции окупятся через очень продолжительное время, так что для получения быстрого заработка целесообразнее инвестировать в новостройки.

Генеральный директор АН DOKI Сергей Шевченко подтвердил размеры капитализации, но «ускорил» процесс окупаемости жилья: «При инвестициях во вторичное жилье при нормальном уровне инфляции капитализация составляет 5-7% в год. За период с 1 января по 3 октября 2012 года столичный квадратный метр подорожал на 4,8% (в рублях). Если прибавить к этому доходы от аренды на уровне 3 - 5% в год, например, однокомнатная квартира в панельном доме у метро стоимостью 5 млн рублей сдается в месяц за 30 тыс. рублей. Таким образом, годовой доход от аренды составляет 360 тыс. рублей, а за вычетом НДФЛ получается 313,2 тыс. руб. или 6,2%. Таким образом, квартира приносит в год 11-13%, а, значит, выкупит себя за 9 лет».

В свою очередь генеральный директор Аудиторской компании «Смаль и партнеры» Светлана Лилипутина отметила, что размеры налогообложения зависят от статуса арендодателя. «В общем случае (физлицо) это 13% от сумм арендной платы плюс налог на имущество (на сегодня незначителен, но планируется введение налога на недвижимость, и в этом случае суммы налога будут намного увеличены), – пояснила эксперт. – Если же физическое лицо является индивидуальным предпринимателем (ИП), то оно уплачивает налог по УСН (упрощенная система налогообложения) в размере 6%, если физлицо перешло на упрощенную систему налогообложения, выбрав в качестве объекта налогобожения доходы, плюс фиксированные платежи в ПФР (пенсионный фонд) и ФОМС (фонд обязательного медстрахования) в размере на сегодня 17208,25 руб. в год (актуально для 2012 года)».

После того, как вы сдали квартиру, вы все еще остаетесь ее хозяином — но теперь у вас еще есть обязанности как у арендодателя — вы не только не можете посещать квартиру в любое удобное вам время (только — согласно договору), но и несете полную ответственность за свою собственность.

Действие 6

Как сдать квартиру законно и заключить договор?

Заключение договора аренды — необходимое условие для сдачи квартиры. Он составляется как в интересах арендодателя, так и в интересах арендатора, и является гарантом безопасности и законности сделки.

Нам доверяют! Многочисленные отзывы в интернете и ваши лайки прямое тому подтверждение:

Спасибо за отзывы!

Что еще интересно посетителям сайта: