Как сдать зарубежную недвижимость в аренду - налоги, инвестиции, цены

Аренда – это не только радость от того, что дом не пустует. Это возможность обеспечить сохранность жилья, а также окупить коммунальные платежи или ипотеку. Однако сдача недвижимости в аренду может стать и самоцелью, поскольку способна приносить хороший доход. Какой?

Сколько можно заработать на сдаче в аренду?

В Болгарии аренда приносит 2,8-6% годовых. Нередко потенциальным покупателям обещают как минимум 6-8% дохода, однако профессионалы рынка предостерегают доверять таким заявлениям, считая их некорректными. Для Финляндии, в частности Хельсинки, нормальным считается доход от аренды 4,5-6,2% годовых, для Италии, в зависимости от региона страны, – 3,2-6,1%. В Германии на рынке можно встретить предложения с гарантированным доходом от 3% до 10%, в Греции – от 5% до 10%. В Великобритании доходность может быть не очень высокой – всего 3-5% годовых. 

В Сахл Хашише (Египет) доходность 5% считается слишком низкой. На таких условиях компании-застройщики предлагают заключать договоры гарантированной аренды с выплатой процентов раз в год. Значительно лучшим вариантом считается сдача жилья в аренду через агентства недвижимости. В этом случае доход составит 7% годовых и выше, а выплаты будут производиться на расчетный счет владельца ежемесячно.

Сколько времени потребуется, чтобы окупить вложения? Срок окупаемости находится путем простой арифметики. Например, при доходности 5% недвижимость окупится за 20 лет. Перейдем от теории к практике.

Сколько нужно вложить, чтобы успешно сдавать в аренду?

">

Округ	1-комнатные	2-комнатные	3-комнатные	4-комнатные
ЦАО	36 000	45 000	60 000	70 000
ЗАО	33 000	42 000	52 000	68 000
ЮЗАО	33 000	42 000	52 000	69 000
САО	31 000	40 000	50 000	68 000
СЗАО	30 000	40 000	50 000	64 000
СВАО	30 000	39 000	49 000	60 000
ВАО	27 000	38 000	44 000	58 000
ЮАО	25 000	36 000	43 000	54 000
ЮВАО	25 000	36 000	42 000	54 000

Округ

1-комнатные

2-комнатные

3-комнатные

4-комнатные

ЦАО

36 000

В Камбодже за 7000 рублей в месяц можно снять апартаменты или дом. За 6000 рублей в месяц можно неплохо питаться в заведениях общепита, а за 3000 рублей — арендовать скутер. На интернет и хозяйственные расходы придётся потратить около 3000 рублей. В то же время, по отзывам туристов, качество жизни при сопоставимой цене в Камбодже будет хуже, чем в Таиланде. Итого: 22 000 рублей в месяц.

Вьетнам также вполне подходит тем, кто хочет безбедно жить в тропиках, сдавая жильё в Москве. Жильё здесь обойдётся в сумму около 8000 рублей; питание в кафе — в среднем 8000 рублей в месяц; фрукты, интернет, хозяйственные расходы — 3000 рублей; скутер — около 3000 рублей. Итого: 22 000 рублей в месяц.

В Дзержинском нет возможности подобрать объекты с заданными параметрами.

А в Видном стоит обратить внимание на ЖК «Краски Жизни» и ЖК «Эко Видное». В «Красках Жизни» (квартал 5, который находится на стадии монтажа) цены на двухкомнатные квартиры находятся в диапазоне от 3,5 млн до 5 млн рублей, объект планируется к сдаче в эксплуатацию в конце 2014 года.

В ЖК «Эко Видное» двухкомнатные квартиры площадью 61–69 кв. м стоят от 4,3 млн рублей — новостройка должна быть готова в первом квартале 2014 года.

Таким образом, с бюджетом 3 млн рублей, если принципиальна именно покупка 2-комнатной квартиры, нужно обратить внимание на новостройки с более отдаленным сроком сдачи или все же воспользоваться ипотекой. Доплата будет не так уж велика — не более 1 млн рублей.

Выбрав район и класс жилья, обязательно сравните несколько предложений, посмотрев квартиры лично. Реклама может быть недобросовестной, и квартиру фактически низшего класса вам могут предлагать по завышенной цене. Чтобы этого не произошло, имейте в виду следующие ориентиры:

Цены на аренду квартир эконом-класса

60 000 рублей

Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности на территории города с численностью населения МЕНЕЕ 1 млн. человек

Виды предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения	Законодательно установленный размер потенциально возможного к получению годового дохода	Ориентировочная стоимость патента (6% от потенциально возможного годового дохода)
Сдача в наем жилых помещений и дач (1 объект)	100 000 рублей	6 000 рублей
Сдача в наем жилых помещений и дач (от 2 до 5 объектов включительно)	270 000 рублей	16 200 рублей
Сдача в наем жилых помещений и дач (свыше 5 объектов)	550 000 рублей	33 000 рублей
Сдача в аренду нежилых помещений (общая площадь до 100 кв.м)	270 000 рублей	16 200 рублей
Сдача в аренду нежилых помещений (общая площадь от 100 до 300 кв.м)	690 000 рублей	41 400 рублей
Сдача в аренду нежилых помещений (общая площадь от 300 кв.м)	1 000 000 рублей	60 000 рублей
Сдача в аренду земельных участков (общая площадь до 200 кв.м)	170 000 рублей	10 200 рублей
Сдача в аренду земельных участков (общая площадь от 200 до 600 кв.м)	350 000 рублей	21 000 рублей
Сдача в аренду земельных участков (общая площадь от 600 кв.м)	690 000 рублей	41 400 рублей

Виды предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения

Законодательно установленный размер потенциально возможного к получению годового дохода

Ориентировочная стоимость патента (6% от потенциально возможного годового дохода)

100 000 рублей

6 000 рублей

270 000 рублей

«Особую категорию арендодателей составляют ипотечные «заемщики», которые заставляют одну квартиру работать на другую. Иначе говоря, за счет сдачи жилья в аренду погашается часть ипотечных платежей, к тому же этот инструмент гарантирует спокойствие заемщику в случае возникновения неурядиц на работе. А сдавать квартиру можно любую: как имеющуюся, так и приобретенную с помощью кредитных средств (по согласованию с банком)». Но по мнению Светланы Бириной, имея дело с покупкой квартирой ради аренды, важно помнить, что инвестиции окупятся через очень продолжительное время, так что для получения быстрого заработка целесообразнее инвестировать в новостройки.

Генеральный директор АН DOKI Сергей Шевченко подтвердил размеры капитализации, но «ускорил» процесс окупаемости жилья: «При инвестициях во вторичное жилье при нормальном уровне инфляции капитализация составляет 5-7% в год. За период с 1 января по 3 октября 2012 года столичный квадратный метр подорожал на 4,8% (в рублях). Если прибавить к этому доходы от аренды на уровне 3 - 5% в год, например, однокомнатная квартира в панельном доме у метро стоимостью 5 млн рублей сдается в месяц за 30 тыс. рублей. Таким образом, годовой доход от аренды составляет 360 тыс. рублей, а за вычетом НДФЛ получается 313,2 тыс. руб. или 6,2%. Таким образом, квартира приносит в год 11-13%, а, значит, выкупит себя за 9 лет».

В свою очередь генеральный директор Аудиторской компании «Смаль и партнеры» Светлана Лилипутина отметила, что размеры налогообложения зависят от статуса арендодателя. «В общем случае (физлицо) это 13% от сумм арендной платы плюс налог на имущество (на сегодня незначителен, но планируется введение налога на недвижимость, и в этом случае суммы налога будут намного увеличены), – пояснила эксперт. – Если же физическое лицо является индивидуальным предпринимателем (ИП), то оно уплачивает налог по УСН (упрощенная система налогообложения) в размере 6%, если физлицо перешло на упрощенную систему налогообложения, выбрав в качестве объекта налогобожения доходы, плюс фиксированные платежи в ПФР (пенсионный фонд) и ФОМС (фонд обязательного медстрахования) в размере на сегодня 17208,25 руб. в год (актуально для 2012 года)».

После того, как вы сдали квартиру, вы все еще остаетесь ее хозяином — но теперь у вас еще есть обязанности как у арендодателя — вы не только не можете посещать квартиру в любое удобное вам время (только — согласно договору), но и несете полную ответственность за свою собственность.

Действие 6

Как сдать квартиру законно и заключить договор?

Заключение договора аренды — необходимое условие для сдачи квартиры. Он составляется как в интересах арендодателя, так и в интересах арендатора, и является гарантом безопасности и законности сделки.

Нам доверяют! Многочисленные отзывы в интернете и ваши лайки прямое тому подтверждение:

Спасибо за отзывы!

Что еще интересно посетителям сайта: