Застройщик или риэлтор — у кого лучше покупать новостройку?
Многие сталкивались с дилеммой: у кого покупать квартиру в новостройке — напрямую у застройщика или через риэлторскую компанию. При этом покупателя, разумеется, интересуют три вещи: цена, уровень сервиса и финансовая безопасность. Чтобы объективно оценить все за и против, мы обратились за разъяснениями в оба лагеря…
У кого дешевле?
Каждый, наверное, видел в газете или на билборде зазывающий слоган: «Квартиры от застройщика». Но в чем плюсы для покупателя? И самый, разумеется, животрепещущий вопрос: будет ли у застройщика дешевле?
В самом конце июня глава подмосковного Стройкомплекса Герман Елянюшкин заявил, что в регионе вновь назревают серьезные предпосылки создания финансовых пирамид и появление новой волны обманутых дольщиков. В связи с этим чиновник предостерег продавцов недвижимости от «игры на понижение», а покупателей призвал не гоняться за дешевизной. И то и другое, по его словам, крайне опасно и может в долгосрочной перспективе спровоцировать череду банкротств строительных компаний и усиление социальной напряженности в обществе.
Стоит отметить, что подобного подмосковные чиновники уже опасались не далее как в ноябре 2014 года. Тогда возможными катализаторами развития событий по такому негативному сценарию они считали традиционные предновогодние скидки и акции.
Предварительный договор долевого участия в строительстве
Схема оплаты предварительного договора долевого участия очень часто срабатывает на дольщиков магнетически, без сбоев. Однако, если застройщик предлагает подписать не основной, а именно предварительный договор, это должно насторожить, т.к. невозможность регистрации основного договора долевого участия означает наличие проблем у строительной компании, не позволяющих установленным законом способом регистрировать основные договоры.
С новостройкой этого не получится, поскольку без серьезного ремонта вы туда не въедете. Ведь фактически вы покупаете голую бетонную коробку, а в случае «свободной планировки» - еще и без внутренних стен.
3. Вы сильно рассчитываете на ипотеку.
Получить кредит на покупку квартиры в новостройке может оказаться сложнее. Да и проценты будут, скорее всего, выше, чем в случае со вторичкой.
Если банк соглашается выдать кредит под квартиру в недостроенном доме - это сильный плюс в пользу застройщика. Значит, «проверенный». Хотя на все сто на это, конечно, полагаться не стоит.
ДОМАШНИЙ БЛОКНОТ
Что учесть, решаясь на сделку
Что это не совсем так, понимаешь, читая статью 112. В ней говорится, что «количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме». По сути, это специфическая форма защиты от двойных продаж. Другое дело, что в полной мере она сработает лишь тогда, когда правление строго ведет реестр членов кооператива.
На помощь девелоперам должны прийти правительственные субсидии, которые дают ипотечникам. Предполагается, что покупатели квартир в новостройках смогут взять кредит на покупку жилья под 13% годовых. Из федерального бюджета будет выделено 20 млрд руб., этой суммы хватит на выдачу субсидированных ипотечных кредитов на общую сумму примерно 400 млрд руб. Это в четыре с лишним раза меньше, чем было выдано ипотеки за весь 2014 год.
Еще несколько лет назад процентные ставки по кредитам на новостройки были выше, в основном на период до получения права собственности на квартиру. И это было еще одним важным фактором, почему люди выбирали вторичку.
По данным Росреестра, каждая четвертая квартира в 2013 году приобреталась на заемные деньги. При этом доля ипотеки в сделках по покупке квадратных метров в новостройках еще выше. В условиях высокой конкуренции на строительном и ипотечном рынке процентные ставки на первичке порой ниже, чем на вторичке.
- По векселю инвестор получает не саму квартиру, а лишь некую ценную бумагу-обязательство. И если «покупатель» по какой-либо причине не получил обещанной ему квартиры, последнему ничего не остается, как продать вексель или требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры. Судиться долго, нудно.
- Если застройщик из-за общего подорожания взвинтил цену и требует доплатить, а у дольщика нет ни желания, ни этой дополнительной суммы, то он получит обратно лишь стоимость векселя. Вот такая беспроцентная ссуда получается, не находите?
- Нормативных актов, обязывающих застройщика «выполнить обещание» и передать квартиру, просто не существует.
Не случайно эксперты рынка считают именно вексельную схему, по которой, как ни парадоксально, продается самое большое количество объектов на этапе строительства, очень рискованной. Естественно, для инвесторов.
Для вас, уважаемые покупатели, то есть.
Более того, по имеющейся информации Арбитражный суд Москвы удовлетворил иск налоговой службы к одной очень известной риэлторской компании которая использовала «серые схемы» при продаже новостроек и таким образом уходила от уплаты налогов. Суд признал неправомерность использования вексельной схемы. Впрочем прямо он ее не запретил, создав пока-лишь судебный прецедент. Который вполне может повториться.
Главное, что всегда полезно помнить - это то обстоятельство, что в случае использования вексельной схемы взаимоотношения между «продавцом» и «покупателем» держатся исключительно на доверии. Естественно, опять-таки за счет последних.
Готовы рискнуть?
Ознакомится с уже проверенными нами застройщиками можно здесь.
Из статьи вы узнаете: Как выгодно купить квартиру, покупка квартиры недорого и с большой скидкой. Как сэкономить на риэлтерских услугах, на налогах при покупке недвижимости. Покупка квартир через аукцион, ипотечные квартиры, квартиры с темной историей, арестованные квартиры, в доме под снос, в новостройках со скидкой, получить сезонные скидки, купить квартиру дешевле рынка на 50%.
Почему на рынке недвижимости не любят, когда сделки совершают без риэлторов?
Последние двадцать лет продажи квартир в новостройках осуществляются по очень различным, порой совсем незаконным схемам. И по крайней мере в ближайшие пять лет данные схемы будут занимать свое главенствующее место. Какие-то из них имеют серьезную опасность, другие формальную, незначительную. При этом всегда стоит помнить, что покупка жилья в новостройке, независимо от названия сделки и громкого имени застройщика, – это всегда повышенный риск.
www.zagorodna.com