Что такое переуступка квартиры в новостройке
Что такое переуступка квартиры в новостройке? Если коротко, то это покупка квартиры в недостроенной новостройке по договору долевого участия (переуступка по ДДУ). Покупка - продажа по переуступке проходит, чаще всего, между физическими лицами. Продавец в свое время купил квартиру у застройщика и теперь перепродает её не дождавшись пока достроится дом.
Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке широко практикуется в Москве и области. Сегодня одним из распространенных видов приобретения жилой площади является долевое строительство. Будущий собственник недвижимости заключает договор с застройщиком, согласно которому по окончании строительных работ, после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию он получает в собственность квартиру или иной объект недвижимости.
По разным данным, треть всех заключаемых сделок с недвижимостью в новостройках Москвы проводится по договору о переуступке. В ряде проектов на старте продаж частными инвесторами выкупаются квартиры целыми блоками. Затем инвесторы фиксируют прибыль, уступая другим покупателям свои права на будущие квартиры по мере готовности объекта (и роста цен на квадратные метры). Однако перепродажа жилья может быть связана и с личными обстоятельствами, сложившимися у инвестора. В любом случае легитимность переуступки не оспаривается, если операция проводится по одной из законных схем, применяемых при продаже недвижимости (ПДКП, ДДУ, ЖСК). Квартиры, продаваемые по переуступке, в большинстве случаев дешевле недвижимости, предлагаемой застройщиком, а также жилья с оформленным правом собственности.
Человеку, покупающему квартиру по переуступке, надо понимать, что при этом ему передаются не только права участника долевого строительства, но и обязанности, а главное, риски, которые могут быть связаны с нарушениями, допущенными недобросовестным застройщиком. Поэтому покупатель должен внимательно ознакомиться со всеми пунктами договора, оценив планируемые сроки ввода объекта в эксплуатацию с реальным положением дел на стройплощадке. Объективная оценка всех обстоятельств сделки поможет избежать возможных рисков или хотя бы морально к ним приготовиться (см. «Что делать если вы купили долгострой?»).
Что должен знать покупатель?
Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)
Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23
Подготовка пакета документов
Чтобы ускорить процесс реализации жилой площади, заранее стоит побеспокоиться о сборе документов, необходимых для продажи:
- Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность.
- Документ, подтверждающий право владения квартирой — свидетельство, договор дарения, решение суда, договор купли-продажи и прочее.
- Паспорт БТИ на квартиру — заказать его лучше заранее. Срок действия такого паспорта — 5 лет.
- Три экземпляра договора купли-продажи.
Эти документы являются обязательными в любом случае, также есть перечень дополнительных бумаг, необходимых при определённых условиях.
-
Свидетельство о браке и согласие супруга необходимо, если продавец состоит в браке и квартира является совместной собственностью.
Если брак расторгнут, то необходимо свидетельство либо решение суда о расторжении брака. -
Разрешение от Органов опеки, если один из владельцев квартиры — несовершеннолетний собственник.
Такой документ выдаётся очень долго (обычно в течение месяца, но на практике срок часто затягивается), поэтому позаботиться о такой справке следует заранее.
Что касается вопросам торга, то некоторые собственники прибегают к телефонным или «живым» торгам.
Плата за переоформление документов при переуступке прав, как правило, закладывается застройщиком в договоре. Это может быть определено как фиксированной суммой в пределах 1-3 тысяч долларов, так и неким процентом от цены продаваемого жилья. Иногда продавец включает оплату этих расходов в стоимость объекта, в других случаях – делит дополнительные затраты пополам с покупающей стороной.
Сложнее продать квартиру в строящемся доме, который возводится по схеме ЖСК. В этом случае процедура уступки происходит таким образом: оформляется договор купли-продажи пая с одновременной подачей заявления председателю правления кооператива с просьбой о разрешении уступки пая. То есть, необходимо, в соответствии с законом, согласие участников кооператива. Однако, договор продажи пая, в отличие от уступки согласно ФЗ-214, нигде не регистрируется, поэтому является более рискованным.
2-ой этап — подготовка покупателя и продавца к сделке
Что необходимо сделать Продавцу
Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:
Как правило, основных мотива два: избавление от некачественного жилья (это выясняется уже после заключения договора) и возможность заработать деньги (чем ближе дата сдачи дома в эксплуатацию, тем выше стоимость квартиры).
Первая проблема заключается в том, что после того, как переуступка права была совершена, новый хозяин не вправе обратиться с претензиями по поводу качества жилья к старому владельцу; теперь он «взаимодействует» напрямую с застройщиком и все претензии предъявляет ему.
Уступка права не может противоречить действующему законодательству и допускается в следующих случаях:
Цедент обязуется передать цессионарию оригиналы ДДУ и документы, подтверждающие уже осуществленные им платежи по договору. Покупатель, в свою очередь, обязуется в указанный срок произвести оплату за переуступленные права. Сумма в документе также прописывается.
ВАЖНО
В договоре переуступки необходимо четко прописать, на основании чего действует цедент. Таким «базовым» документом будет являться заключенный с застройщиком и зарегистрированный в Росреестре ДДУ
Согласно пункту 1 статьи 11 ФЗ- 214 уступка прав требования по договору допускается только после уплаты участником долевого строительства всей цены строящегося жилья или после перевода долга на нового дольщика. Идеальный вариант – цедент успел расплатиться полностью. Тогда остается, как уже было сказано, затребовать от него и застройщика документы, подтверждающие этот факт.
Если квартира была приобретена в рассрочку и полностью не оплачена, цессионарию придется продолжать вносить платежи. Причем в размере и по графику, утвержденному ранее застройщиком с первым дольщиком, так как согласно ГК РФ вместе с правами требования в полном объеме переходят все обязательства цедента. К примеру, если после подписания договора цессии выяснится, что цедент в прошлом расплачивался неаккуратно, из-за чего были начислены штрафные санкции, обязанность погасить долг ляжет на нового дольщика.
Если квартира приобреталась с привлечением ипотечного кредита (а это должно быть отражено в ДДУ), то процесс оформления сделки потребует больше времени и сил. Необходимо будут получить согласие банка на заключение договора уступки права требования и перевод долга на цессионария. Соответственно, покупатель должен будет подготовить и передать в банк пакет документов, аналогичный тому, который требуется от ипотечного заемщика, и ждать одобрения кредитного совета.
В любом случае это выгодный вариант, на который стоит обратить внимание. Так же стоит обратить внимание на то, в чьей собственности земля под домом, в котором вы купите квартиру.
Статья Земля под новостройкой: аренда или собственность?
Налоги при продаже квартиры по переуступке
Продажа квартиры по переуступке прав зачастую осуществляется с целью получения финансовой выгоды. Поэтому многие инвесторы стараются купить квартиру у застройщика еще на стадии котлована, когда цена минимальна и продать ее по переуступке прав требования, до окончания строительства.
Государство не дремлет и в ст.208 Налогового кодекса, предусматривает налог на подобные сделки.
Готовы Вы покупать квартиру по договору уступки или нет, решать Вам. Но нужно помнить: прежде чем пойти на сделку, надо получить у застройщика полный пакет документов на объект, как если бы права на квартиру покупались напрямую у застройщика, выяснить состояние строительства и другие тонкости. Чем больше будет у вас информации, тем меньше рисков несет с собой договор уступки квартиры.