Как не стать обманутым дольщиком?
Что делать, чтобы не стать обманутым дольщиком? Какие документы проверить у застройщика и что должно быть прописано в договоре?
1. Убедитесь, что застройщик, у которого вы планируете купить квартиру, работает по 214-ФЗ. Он должен предложить вам заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Только так в случае, если застройщик окажется не в состоянии выполнить свои обязательства, вы сможете рассчитывать на возврат денежных средств. Заключая ДДУ, вы также защищаете себя и на случай банкротства застройщика.
2. Не стоит покупать квартиру у застройщика, который предлагает вам заключить предварительный договор или приобрести вексель. В том и другом случаях деньги вы передаете сразу или в рассрочку в момент подписания документов, но взамен не получаете никаких гарантий.
Суть предварительного договора в том, что он заключается на время строительства. Основной договор купли-продажи, по которому дольщик и станет собственником квартиры, будет заключен с ним только после ввода объекта в эксплуатацию. При этом никаких гарантий предварительный договор дольщику не дает, так как он нигде не регистрируется. Кроме того, он вообще не предусматривает никаких денежных расчетов, все платежи должны производиться по договору купли-продажи. В результате соинвестор не получает самого главного - защиты, которую гарантирует ему закон о долевом строительстве 214-ФЗ. Клиент не застрахован от двойных продаж, когда его квартира может быть повторно продана несколько раз, не имеет возможности предъявлять претензии, связанные со срывом сроков строительства, не может взыскать пеню за просрочку исполнения обязательств и т.д. Более того, предварительный договор может быть признан притворной сделкой.
2. Подключить профессионалов к проверке договора. Кроме юристов, будет не лишним подключить профильных специалистов, которые с точностью могут выявить пробелы в договоре, считает начальник юридического отдела компании "Мегаполис-Сервис" (город Электросталь Московской области) Светлана Савичева. "Нужно хорошо разбираться в специфических профессиональных терминах, таких как "точка врезки", "выделенная мощность", "газопровод низкого или высокого давления", "охранная зона", т.п., а иногда необходимо нарисовать схему коммуникаций, чтобы увидеть, какой участок на самом деле выпадает из договора", - поясняет она.
3. Определить, из чего складывается стоимость покупки. Если участок с подрядом продается намного дешевле, чем аналогичные объекты на рынке, покупатель должен задуматься, "почему ему так повезло", говорит генеральный директор компании "Усадьба" Надежда Хазова.
Еще один «любимый» способ застройщиков и строительных компаний продажи квартиры в новостройке — вексельная схема. Вексель — это именная ценная бумага, удостоверяющая денежное обязательство строго установленной законом формы. Суть вексельной схемы сводится к следующему: клиенту предлагают заключить два договора — предварительный и договор купли-продажи векселя.
По предварительному договору клиент как бы бронирует за собой право на покупку квартиры у застройщика. После ввода объекта в эксплуатацию застройщик оформляет право собственности на квартиру на себя, а затем продает ее клиенту. Отдельно заключается договор купли-продажи векселя, по которому продавец передает в собственность покупателя вексель, а покупатель обязуется выплатить его стоимость, которая равна стоимости квартиры.
Когда придет время заключать основной договор купли-продажи квартиры, покупатель будет расплачиваться с застройщиком именно этим векселем. Как правило, предварительный договор и договор покупки векселя между собой никак не связаны. По сути, это два отдельных документа.
- построить многоквартирный дом в соответствии с проектной документацией;
- передать соответствующий объект долевого строительства (квартиру) участнику долевого строительства.
Причины возникновения проблемы:
- Застройщик не выполнил свои обязательства перед государственными инвесторами.
- Застройщик по каким-либо причинам не может подготовить пакет документов, необходимых для передачи в государственные органы регистрации.
Решение проблемы осуществляется только судебным порядком с привлечением грамотных юристов, которые на основании имеющихся документов дольщика о правах на квартиру, добиваются признания прав собственности.
Проблема № 5. Двойная продажа жилья
· В случае если происходит переуступка прав на квартиры другим (нижестоящим) инвестором необходимы договора, по которым переходят права на эти квартиры, документы, подтверждающие оплату инвестиционных взносов по этим договорам и протоколы распределения квартир.
Что вы должны знать о договоре долевого участия.
1. Ваши денежные средства могут использоваться застройщиком только после получения разрешения на строительство и представления проектной декларации.
2. Договор будет считаться заключенным, если в нем перечислены:
Отвечая на вопрос, кто сегодня, кроме застройщика, может осуществлять продажи по ФЗ-214, г-н Михайлов подчеркнул, что в соответствии с законом осуществлять продажи от имени застройщика имеет право либо агент на основании агентского договора, либо поверенный на основании договора поручения и доверенности, и в этом нет никакого нарушения законодательства.
Юристы сокрушаются, что образцовые договора на рынке скорее исключение, чем правило. Так стоит ли продолжать отношения с компанией, репутация которой вызывает сомнения ещё до подписания соглашения?