ИПОТЕКА В ДОЛЛАРАХ

Ипотека в валюте, что делать?

Ситуация на ипотечном рынке к концу 2014 года стала напряженной, особенно это касается ипотечных кредитов, взятых в валюте. Доллар растет, соответственно размер ежемесячного платежа у заемщика также увеличивается. И на сегодня многие уже не в состоянии платить валютную ипотеку. Вопрос этот серьезный, поэтому мы постараемся подробно объяснить, какие права у вас есть и что нужно делать, если вы не можете платить ипотеку в валюте в 2014 году.

Для начала вам нужно понять, что в банках работают опытные юристы, которые смогут и квартиру забрать и еще в должниках оставить. От того, как будет выстроена защита, зависит размер вашего долга. Например, в нашей практике был случай, когда мы не дали взыскать с должника 2 800 000 рублей за одно лишь судебное заседание (на эту сумму нам удалось снизить исковые требования банка). Поэтому, если у вас возникли проблемы с выплатой ипотеки в долларах или иной валюте, то внимательно прочтите то, что написано ниже. Если банк уже подал на вас в суд, то читайте информацию по этой ссылке.

В этом году Центробанк не на шутку взялся проверять финансовые организации. За один только первый квартал этого года 18 российских банков были лишены лицензии. И это, конечно же, повлекло за собой волну негодования среди банковских клиентов, которые фактически оказались вкладчиками и заемщиками несуществующих организаций. В недоумении и без четких указаний дальнейших действий остались также и ипотечные заемщики, долги которых нередко измеряются миллионами. В числе наиболее интересующих их вопросов, как правило: стоит ли возвращать кредит и если да, то куда? что будет с жильем и не изменятся ли условия кредитования?

Клиентов каких банков это может коснуться?

Все зависит от того, предусмотрено ли такое право банка договором кредита. Согласно статье 345 Гражданского кодекса, залогодержатель (то есть в вашем случае – банк), если договором не предусмотрено иное, может потребовать заменить предмет залога в случае, когда тот уничтожен или поврежден. В данной статье речь идет только о гибели или повреждении заложенного имущества. Уменьшение его стоимости по экономическим причинам (например, из-за падения спроса на жилье) не дает залогодержателю такого права.

Тем не менее банк может включить в свой договор условие о том, что он вправе потребовать от должника предоставить дополнительное обеспечение при снижении рыночных цен на жилье. Если такого условия в договоре нет, вы вправе проигнорировать требование банка. Но если такое условие прописано, вам придется предоставить дополнительное обеспечение, так как за неисполнение этой обязанности в договоре наверняка установлены какие-то санкции.

3. Что будет, если банк, которому я сейчас плачу за ипотеку, обанкротится? Освобождаюсь ли я в таком случае от своего долга?

1. оптимальный вариант - ипотеку желательно брать, когда у заемщика в наличии есть собственные средства в размере от 20-30% стоимости недвижимости на первоначальный взнос.
2. не желательно вкладывать в первый взнос все имеющиеся денежные средства, всегда должна быть "подушка безопасности", например, в размере двух-трех платежей по будущей ипотеке. Эту "подушка безопасности" нельзя держать в том банке, где оформлена ипотека, - при отзыве лицензии у этого банка средства вашего вклада будут автоматически списаны в погашение кредита.
3. желательно брать кредит только в стабильном банке, который может пойти на реструктуризацию долга, в случае возникновения финансовых проблем, связанных с погашением кредита или продаст объект из-под залога согласно его рыночной стоимости на момент реализации, одновременно погасив остаток долга по кредиту.
4. занимать желательно такой объем средств, обслуживание которого не превысит 30-40% семейного бюджета.
5. прежде чем подписать договор, необходимо очень внимательно ознакомиться с условиями кредитного договора, и обратив особое внимание не только на процентную ставку, но и на все дополнительные расходы, которые повлияют на конечную сумму кредита.
6. планируя крупные покупки заблаговременно, тем не менее, нужно помнить о ежемесячных платежах и обязательствах по уже взятому кредиту.
7. обязательное страхование различных рисков в рамках ипотечного кредитования: страхование трудоспособности, жизни и т. д. Заемщику так и созаемщику предлагается и такой вид страхования, как риск потери работы, стоимость которой составляет около 1% от суммы кредита. Если застрахованного заемщика сократят с места работы, то его ежемесячный платеж будет заморожен, а проценты по кредиту будет гасить страховая компания.

Досрочное погашение ипотечного кредита с экономической точки зрения выгодно заемщику при низком уровне инфляции, когда деньги со временем дешевеют медленно. В случае ожидаемого высокого уровня инфляции, в течение срока действия кредита, то с досрочным погашением кредита нужно повременить, чтобы в будущем рассчитываться "дешевыми" деньгами.

В случае, когда процентные ставки по банковским вкладам ожидаются выше ставки, по которой брался кредит, то выгодно "излишки" копить на вкладе, а не использовать на досрочное погашение.

Созаемщики могут либо изменить ипотечный договор с согласия банка и разделить на двоих ответственность за погашение кредита по частям, либо переоформить ипотечный кредит на одного из созаемщиков.

В-третьих, банк может обратиться в суд. В таком случае процедура решения вопроса для банка несколько затянется, но в этом случае вы останетесь без жилья. Это самый плохой вариант и для банка (хлопотно и относительно долго) и для заемщика (кроме банка, нужно будет рассчитаться еще и с судебными приставами, а цена, за которую ваша квартира уйдет с молотка, вас явно не устроит).

Вариант 2

Сейчас большинство кредитов (и ипотека в их числе) подлежат страхованию. Можно попробовать решить проблему выплат с помощью страхового случая. Если конечно ваша ситуация попадает под условия, оговоренные в Страховом полисе.

Вариант 3 (реструктуризация долга)

а) перекредитование или рефинансирование

Два способа покупки квартиры, соответственно предусматривают и два варианта продажи квартиры. Вариант первый: как только банк даёт «добро» на продажу квартиры, запускается механизм продажи, а покупатель, в свою очередь, вносит денежные средства в депозитарную ячейку в счёт погашения кредита. Разница в цене продажи вносится в другую депозитарную ячейку аналогично других сделок по купле-продаже жилья. После уведомления банком ГУ ФРС (Главного управления Федеральной регистрационной службы) о погашении кредита он лишается прав на квартиру, а разницу между первоначальной и нынешней стоимостью квартиры продавец получает из ячейки банка, после подписания всех необходимых бумаг. При использовании второго варианта сначала банк одобряет нового кредитора и только потом оформляет кредит на покупателя. Документы на смену владельца подаются в Регистрационную палату в это же время.

Чтобы избежать такой невыгодной для заемщика ситуации, он должен сообщить банку о вступлении в законный брак. Банк в свою очередь перепишет договор и включит супругу/супруга в договор кредитования в качестве поручителя. С этого момента наступает солидарная ответственность по ипотечному кредиту.

А может ли банк требовать досрочного погашения кредита из-за развода?

Как оформить ипотеку на новостройку?

5 основных правил грамотного покупателя жилья

Как сэкономить на налогах при купле-продаже недвижимости?