Покупать квартиру сейчас или подождать

Стоит ли покупать квартиру сейчас?

Ситуация на рынке недвижимости – это первое, что необходимо изучить человеку, решившемуся на покупку квартиру. На цены влияют и курсы валют, и время года, и даже праздники. Анализ рынка жилья поможет понять, покупать ли сейчас квартиру, или стоит немного выждать. Что следует учитывать перед тем, как приступить к активным действиям? На что необходимо обратить внимание, анализируя рынок жилья?

Динамика цен на недвижимость в кризис

На ситуацию на рынке недвижимости оказывают влияние множество факторов – как макроэкономических, так и сезонных. На цены влияет экономическая ситуация в стране и мире, геополитическая обстановка, колебание курсов валют. В непростой ситуации оказывается человек, решивший купить квартиру в кризис. Разобраться с тем, как вести себя покупателю жилья в ожидании или в разгар экономических потрясений, поможет история предыдущих кризисов.

.10,52 в рублях России до Сбербанка лиц физических вкладампроцентные ставки по Как поступить пенсионеру если есть свободная площадь - квартира в Москве продолжать сдавать ее за относительно небольшие деньги или продать и оформить вклад по повышенному проценту который в коммерческих банках сейчас доходит до 22 % годовых,

Жители Москвы, Новой Москвы и Подмосковья задумались а стоит ли продавать сейчас квартиру или оставить ее при себе, как относительную константу в мире меняющих свою цену денег, депозитов и ценных бумаг? Имеет ли смысл покупать сейчас квартиру или ждать снижения цен? Брать ли ипотечный кредит сегодня или ждать того же пресловутого снижения цен на квартиры? Вот какие вопросы задает себе каждый возможный участник рынка недвижимости.

Чтобы ответить на эти вопросы, нужно учесть следующее: тенденцию работы с финансами в сторону увеличения доходности сменяет другая тенденция – сохранение этих финансов. То есть сегодня, как никогда, актуальна простая истина: лучше иметь синицу в руке, чем журавля в небе.

Итак, ответим на вопросы по порядку.

, ужесточающие порядок налогообложения доходов граждан от продажи недвижимости, подписал президент Владимир Путин.Поправки в Налоговый кодекс
2016 г. продать квартиру дешевле 70% кадастровой стоимости не получится. В ближайшее время выходит новый закон который закроет схемы ухода от налогов при продаже квартир с Предельный срок владения недвижимостью, при котором весь доход освобождается от НДФЛ, увеличится в 2016 г. с трех лет до пяти.

По данным портала «Мир новостроек», наибольший спад цен на рынке новостроек можно отметить в Чебоксарах (минус 13,3%), Иваново (минус 9,8%) и Рязани (минус 9,8%).

На вторичном рынке по итогам квартала заметный рост показали Тверь (плюс 4,9%), Владимир (плюс 4,8%) и Архангельск (плюс 4,5%). «Во всех трех городах цены долгое время падали или стагнировали, и теперь возникшая некоторая недооцененность «вторички» компенсировалась», – говорит Павел Луценко.

Наибольшее падение цен видно в Ижевске (минус 8,6%), Перми (минус 6,7%) и Туле (минус 6%). В этих городах цены на вторичное жилье были завышены «перегретым» рынком, поэтому их сокращение оправданно, считают на портале.

Цены снижаться не будут

«Если соотносить цены на жилье год к году, неудивительно, что динамика в первом квартале 2015 года была восходящей после всплеска ажиотажного спроса на жилую недвижимость в конце 2014 года, который был спровоцирован опасениями населения за сохранность сбережений из-за резкой девальвации рубля, — говорит управляющий по исследованиям и анализу долговых рынков Промсвязьбанка Александр Полютов. — Причем перед лицом геополитической и экономической неопределенности предпочтения отдавались жилью в наивысшей степени готовности на первичном рынке и вторичному рынку. В итоге по инерции волна продаж из четвертого квартала перешла в первый квартал, но не получила продолжения, поскольку отложенный спрос реализовался, а дополнительная поддержка рынку не последовала на фоне ухудшения ситуации в экономике и снижения реальных доходов населения. В этом ключе цены на жилье во втором квартале текущего года должны были пойти вниз. Хотя заявленные застройщиками цены могут стоять на месте, но по факту они сопровождаются скидками в пределах 7—10% или другими преференциями — например, в виде финансового участия в программах льготной ипотеки совместно с банками. Без скидок на жилье в пределах 5—10% не обходится и на вторичном рынке в сложившейся ситуации». По наблюдениям Полютова, в настоящее время многие девелоперы начинают постепенно сворачивать дисконтные программы или по крайней мере декларируют подобное сворачивание. Причинами этого, считает он, могли стать некоторая стабилизация рубля и запуск с апреля программы субсидирования ипотечных ставок до 12% на новостройки, рассчитанной на 400 млрд рублей ипотечных кредитов, которая может быть расширена до 700 млрд рублей.

«Понижение ключевой ставки ЦБ с начала года с 17% до 11,5% также будет способствовать росту жилищного кредитования в результате снижения ипотечных ставок для населения. Тем не менее рост цен на жилье во второй половине года видится маловероятным, и вряд ли за счет госпрограмм стимулирования удастся полностью компенсировать объемы рынка в текущих экономических реалиях. Данные меры, скорее, позволят удержать от значительной просадки», — комментирует Полютов.

Вместе с тем риэлтеров расстраивает новая тенденция. "С появлением на рынке большого количества предложений стало намного сложнее продать "проблемные" квартиры (в плохом состоянии, первый или последний этаж и т.д.), - жалуется Марина Гусакова, зам. директора Центрального агентства недвижимости. - В середине лета люди даже соглашались на комнаты на деревянных домах за городом. Сейчас покупатели стали более разборчивыми".

Кто за что покупает?

Сегодня средняя цена 1-комнатной квартиры в Петербурге на вторичном рынке составляет 100 тыс. долларов. "До взлета цен в этом году квартира стоимостью 100 тыс. долларов считалась элитной, - говорит Марина Гусакова из Центрального агентства недвижимости. - Изменение цен на рынке привело к тому, что объект за 90 тысяч - это уже не роскошь, а стоимость типовой однокомнатной квартиры".

Дополнительным аргументом для покупки строящихся объектов стало государственное субсидирование ипотеки. "С началом действия госпрограммы субсидирования ипотеки на рынке первичной недвижимости сложилась уникальная ситуация: приобрести недвижимость в ипотеку в строящемся доме можно по ставке 12% и ниже. Подчеркиваю, ставка даже ниже, чем в докризисные времена,— настаивает управляющий "ЛСР. Недвижимость-Москва" Валерий Забелин.— И при этом на рынке появляются предложения девелоперов, готовых на определенных условиях субсидировать даже эту, уже субсидированную государством ставку. То есть вопрос, покупать или подождать, даже не стоит. Если возможности позволяют, покупать нужно сегодня, пользуясь преференциями, которые дают государство и застройщики".

Преференции от застройщиков действительно вполне ощутимые. "Застройщики предлагают нехарактерные для активного рынка скидки, доходящие в массовых сегментах до 10%, в элитном и премиальном — до 30%,— комментирует Владимир Богданюк, руководитель аналитического центра Est-a-Tet.— Различные акции позволяют клиенту значительно сэкономить — маркетинговые ставки по ипотеке, длительное бронирование квартир (в обычное время застройщики крайне редко соглашаются на это), рассрочка на срок до десяти лет, дополнительные опции в подарок. На растущем рынке такие акции встречаются многократно реже, ибо застройщики не так остро ощущают борьбу за покупателя".

Впрочем, даже в такой ситуации следует проявлять разумную осторожность при выборе квартиры на первичном рынке. "Покупателям недвижимости стоит обратить внимание прежде всего на проекты в завершающей стадии строительства, с рублевым прайсом, который пока еще находится на докризисном уровне,— советует Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации "Баркли".— Такая покупка может стать очень выгодной. Снижение цен возможно только в проектах в начальной стадии строительства".

- Снижение цен в 2007 году маловероятно, что объясняется несколькими факторами. Во-первых, этого можно добиться, только лишь насытив рынок, а до этого еще далеко. Во-вторых, рост доходов населения и общий экономический рост обеспечивает стабильный платежеспособный спрос на столичную недвижимость. Пока этот спрос будет существовать, говорить о снижении цен не приходится. Покупать квартиру стоит и сейчас, и завтра, и послезавтра.

Наталья Василиади, вице-президент строительного дивизиона ГК "Бородино":

Таким образом, можно прийти к следующему выводу - если квартира приобретается для проживания, лучше всего не пытаться играть на ожиданиях падения цен, снижения спроса, пытаться предугадать прочие трудно прогнозируемые процессы, а купить жилье сразу же, как только собрана сумма и появилось интересное предложение от продавца. В противном случае риск остаться без квартиры по причине ее удорожания достаточно высок.

Инвестиционная недвижимость

При рассмотрении возможности вложения свободных средств в приобретение недвижимости, можно отметить несколько различных целей подобного инвестирования:

Выгодные предложения уже сейчас присутствуют на рынке, ожидать чего-то большего не стоит. Например, в зависимости от схемы оплаты различные скидки презентуются застройщиками как специальные осенние акции и доходят до 10-15%. Это довольно большие значения, поскольку для активного осеннего рынка характерны, как правило, сезонные скидки, не превышающие 3-7%. Помимо этого многие девелоперы ввели или увеличили рассрочки. Если раньше в условиях стабильной экономической и политической ситуации рассрочки действовали максимум год и то процентные, то сейчас предлагаются уже от года и более. На рынке можно встретить даже предложения с рассрочками до трех лет.

Все понимают, что сейчас растет инфляция, ухудшается уровень реальных доходов населения, повышаются ставки по ипотеке. Пройдет еще какое-то время и все это однозначно окажет свое влияние на уровень спроса. Многие не смогут позволить себе улучшить свои жилищные условия. Тем не менее, если на рынке и будет наблюдаться спад спроса, коррекция стоимости жилья вряд ли превысит 10%. Сегодня, как девелоперы, так и собственники жилья, скорее снимут объект с продажи и будут ждать лучших времен, чем значительно дисконтируют стоимость.

«Лидер Групп»Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж компании

Что касается опасности ожидания «лучшей» цены: есть хорошая поговорка про ложку, которая хороша к обеду. Если человек живет в стесненных условиях, надеясь на скорое падение цен - это практически преступление по отношению к самому себе. Откладывание сделки почти наверняка повлечет за собой дополнительные траты в будущем, не говоря уже о моральных лишениях. Кроме того, сегодня, на фоне роста числа «инвестиционных» покупателей на рынке (в том числе юрлиц), качественные метры могут раскупаться в течение двух-трех недель. Впоследствии новый объем предложения в проекте выходит в продажу с серьезным повышением цены. Более того, некоторые застройщики вообще «замораживают» продажи на неопределенный срок.

Иван Гидаспов