Эксперты прогнозируют падение реальных цен на жилье
По мнению аналитиков агентства Standard & Poor’s, примерная стоимость в рублях одного квадратного метра жилплощади будет методично снижаться на 3 % ежегодно. Этот же показатель относительно средних долларовых цен может падать еще быстрее. Причиной такого явления становится высокая инфляция и снижение курса рубля.
Дефолт в 1998 году снизил долларовые цены на жилье приблизительно на 35%, после чего до 2002 года цены возвращались до прежнего уровня. С 2004 по 2007 год цены росли, и в 2008 году средняя цена квадратного метра достигла 6,12 тыс. долл. Во время предыдущего кризиса 2008-2009 года в Москве средняя стоимость жилья упала до 4 тыс. долл. Цены падали на все жилье, но в разных сегментах они вели себя по-разному: больше всего цены снизились в элитном, менее всего – в экономе. Жилье дешевело в России вплоть до 2011 года. После чего была зафиксирована динамика роста цен на квартиры на 10-15%.
Долларовые цены в новый кризис 2014-2015 года тоже упали: стоимость квадратного метра, составлявшая в Москве 5 тыс. долл. летом 2014 года, к концу января снизилась на 35% - до 3,3 тыс. долл. за кв. м. Эксперты рынка, ориентируясь на изменение цен на недвижимость в предыдущие кризисы, прогнозируют, что снижение цен на квадратный метр затормозится у отметки в 3 тыс. долл. за метр.
Интересно, что во время всех кризисов – 1998, 2008 и 2015 годов долларовые цены на недвижимость как в Москве, так и в России, падали одинаково — примерно на 35%.
О том же говорят и данные Росреестра. За пять месяцев 2015-го количество переходов прав на вторичном рынке упало на 31,5%. Первичный рынок чувствует себя лучше - количество договоров долевого участия в строительстве жилья упало на 10%. Субсидируемая государством ипотечная ставка заставила покупателей мигрировать в сектор новостроек, оголив "вторичку", отмечает журнал.
"Последнее время нередки случаи, когда продавцы и покупатели договаривались о том, что в день сделки цена в рублях может меняться в зависимости от курса иностранной валюты", - отмечает тенденцию управляющий партнер "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Тарас Пазяк.
Директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома также говорит, что из-за лихорадки на валютном рынке у продавцов присутствует огромное желание перевести ценники в доллары и евро, однако позиция покупателей однозначна - сделки только в рублях. И при нынешней конъюнктуре рынка, где "правила игры" диктует покупатель, принципиально изменить ситуацию не получится, считает он.
Спрос и цены будут снижаться
Еще одна причина охлаждения спроса – "кусающиеся" цены на ипотеку. Именно поэтому на рынок новостроек "мигрировали" и потенциальные покупатели вторичных квартир, ведь здесь можно получить у банка в долг по льготной ставке ниже 12 процентов. И, как ожидают риэлторы, традиционного "пробуждения" рынка после летней спячки ждать не приходится. В итоге, одни эксперты прогнозируют снижение на 10-20 процентов уже в рублях. Другие более оптимистичны и ждут просто стагнации.
Есть впрочем фактор, который толкает цены вверх: ипотека. Итак, что у нас с ипотекой? В интернете постоянно публикуют отчеты по этой теме и я не буду здесь их повторять, только кратко резюмирую:
- количество надежных заемщиков уменьшается и риски для банков растут, в результате средняя ставка увеличивается
-
стоимость фондирования банков растет и средняя ставка растет еще сильнее:
- деньги на внешних рынках дорожают и растут риски связанные с девальвацией рубля.
- в России тем временем идет банкоцид и увеличиваются инфляционные ожидания
- деньги на внешних рынках дорожают и растут риски связанные с девальвацией рубля.
- в России тем временем идет банкоцид и увеличиваются инфляционные ожидания
Таким образом перспективы расширения ипотечного рынка крайне сомнительны. И если упадут цены на нефть, то упадут цены на жилье и возможно резкое сжатие ипотечного рынка, особенно, если примут цивилизованный закон о личном банкротстве. Зачем отдавать банку долг, который стоит дороже квартиры, когда можно пожертвовать залогом — квартирой?
У людей появляется возможность работать удаленно
И напоследок, еще один фактор — который может в полной мере раскрыться позже — растут возможности удаленной работы, а значит будут изменения предпочтений по жилью: лучше большое и комфортное на берегу моря, чем хрущевка в центре Москвы.
Суммируя вышенаписанное: слабая экономика и дефицит ипотечного топлива будут подавлять любой рост цен, а защиты от падения при любом внешнем шоке не будет.
3. Инвестиционный фактор. Московское жилье больше не привлекательно даже для тех кто инвестирует только в недвижимость
Ирина Доброхотова: «То, что сейчас активно строится, будет достроено. Долгоиграющие проекты, развитие которых заявлено на период до 2020 года и далее, могут быть частично приостановлены в том случае, если девелопер ещё не успел выйти на стройплощадку. Спрос и предложение на первичном рынке, скорее всего, в 2015 году сравняются».
Ирина Могилатова: «Возможно, какие-то проекты и уйдут с рынка. В первую очередь это коснётся застройщиков, которые не захотят продавать квартиры по ценам, по которым люди сегодня готовы покупать. Возможно, будет передел проектов — некоторые будут перепродаваться. Ряд застройщиков пересмотрят планы и не будут выводить ранее запланированные проекты. Если же говорить о ситуации в целом, то нужно отметить, что достаточно большое количество проектов сегодня уже имеет финансирование, а значит, массового количества «недостроев» ожидать не стоит».
Директор по работе со стратегическими партнерами "Независимого бюро ипотечного кредитования" Павел Комолов:
Не вижу предпосылок для снижения цен на вторичном и первичном рынках в ближайшее время, несмотря на снижение курса доллара. Продавцы действительно скорректировали цены в долларах в сторону повышения, что логично, так как покупательная способность этой валюты упала. Но в то же время те, кто изначально выставлял квартиры за рубли, снижать цены не стали. Да и зачем – все равно вырастут, и покупатель найдется. Подумаешь пару недель выше рынка квартира повисит. Ничего удивительного – асимметричная устойчивость цен для рынка недвижимости всегда была характерна. Растут хорошо, снижаются неохотно.
Директор по маркетингу ГК "Конти" Юрий Синяев:
Прежде всего, стоит отметить, что многие компании ведут расчеты по некоему внутреннему курсу, то есть в договорах существует специальный пункт, в котором говорится, что внутренний курс условной единицы не может быть ниже определенного значения /к примеру, 30 руб/. К тому же большинство компаний в настоящее время переводят свои цены на недвижимость в рублевый эквивалент.
При этом практически все ведущие издания и эксперты продолжают анализировать рынок недвижимости не в рублевых ценах, в то время как реально сделки проходят по рублевому курсу или его эквиваленту.
Таким образом, нельзя сказать, что рост цен иллюзорен. Цены действительно растут: за последние две недели средняя цена квадратного метра в Москве выросла на 0,5-0,6 проц. Растут практически все типы жилья за исключением современных панельных домов, цены на которые на данный момент держатся на одном уровне и не снижаются. Общее снижение цен не прогнозируется.
Это нормальная ситуация для рынка в сентябре-октябре. Как мы и прогнозировали, начался небольшой рост цен; затем, к Новому году, рынок стабилизируется в связи с началом праздников и переносом сделок на начало будущего года. После Нового года стоит ожидать роста цен, так как будет расти спрос на рынке недвижимости.
«Потенциал роста цен на вторичную недвижимость сомнителен, — считает руководитель Irn.ru Олег Репченко. — Из-за высоких ипотечных ставок и снижения доходов населения платежеспособный спрос сильно просел». Эксперт считает, что в ближайшем будущем нет никаких оснований для повышения цен и за 2015 год вторичное жилье может подешеветь на 10%. Так что время покупателей продолжается, а продавать жилье без видимых на то причин не стоит.
Рост цен не способствовал обменам квартир: на быстро растущем рынке обменные цепочки разваливались, и на рынке скопилось достаточное количество «менял», ждущих «своего часа».
То есть, учитывая особенности «рынка менял», можно сказать, что рынок - не «встанет», продажи и покупки не прекратятся: обязательно найдутся те, кто будет улучшать свои жилищные условия, не дожидаясь окончания падения цен.