Как правильно купить квартиру

Как выбрать квартиру правильно в новостройке и на вторичном рынке.

Последнее обновление: 26-03-2017

Добро пожаловать на сайт Moi-ipoDom.
- Чтобы не пропускать новых публикаций, можете подписаться на email рассылку - это совершенно бесплатно, быстро, без спама - вот ссылка все новое на email.
- Список всех опубликованных материалов можно посмотреть в пункте "содержание".
- В меню справа вынесены наиболее интересные и полезные материалы.
Moi-ipoDom.ru - страница сайта ВКонтакте.
Страница в Google+ +Moi-ipodomRu

Детали, на которые следует обратить внимание при выборе квартиры для покупки

4.81 (96.19%) 21 votes

В настоящее время, для большинства, ипотека — это единственный способ купить квартиру в обозримом будущем. Если же проживание в купленной квартире будет доставлять какие-либо неудобства, то поменять ее будет хоть и возможно, но не так уж и просто. В данной статье хочу поделиться своим опытом какую квартиру выбрать и как это правильно сделать.

НО, чтобы иметь более полную картину о покупке квартиры в ипотеку, первым делом рекомендую прочитать следующие заметки:

Документы при покупке квартиры в ипотеку тут.
Порядок действий при покупке квартиры в ипотеку здесь.
Все взвесьте. Стоит ли брать ипотеку? Плюсы и минусы.

Также будут полезны две следующие статьи:уловки и хитрости риэлторов и аферы при продаже квартир, способы как себя обезопасить при покупке (ссылка). Что-то затянул вступление. Итак, приступим.

В каком районе лучше всего купить квартиру?

Свой выбор нужно начать не с самой квартиры, а с района где бы вы хотели жить. Нужно взвесить все за и против.

в) Собственник - это тот человек, который вас должен интересовать непосредственно более всего. Обратите внимание, что представляет из себя собственник - постарайтесь определить на вид болен ли он (по внешнему виду можно очень часто определить психическое заболевание, онкологическое, сердечное или другое серьезное заболевание, результат которого может сорвать вам сделку или привести к последствиям ее недействительности). Если есть сомнения, то необходимо запросить справку о состоянии здоровья, а лучше непосредственно самому с собственником посетить мед. учреждение. В некоторых случаях необходимо попросить у собственника справку из ПНД и НД. Можно также попросить собственника показать водительские права, если они получены недавно, то можно с большей долей вероятности предполагать, что собственник здоров.

г) Затем, если собственник состоит или состоял в браке, необходимо проверить срок заключения и расторжения брака, дату приобретения квартиры собственником и основания ее приобретения. Если квартира приобреталась во время брака и оба супруга имеют на нее права независимо на кого она оформлена, то необходимо потребовать согласие второго супруга на продажу покупаемой вами квартиры.
То же самое, если брак расторгнут, но не прошло трех лет с момента его расторжения. Супруг имеет право обратиться в суд и предъявить свои права на часть купленной вами квартиры.

д) Всегда важно изучить расширенную выписку из домовой книги. Были ли в квартире прописаны дети, если были, то использовали ли они свое право приватизации на эту квартиру, если эта квартира была приватизирована. Если не использовали, то приобретатель данной квартиры будет находиться под угрозой 10 лет с момента, когда такому несовершеннолетнему исполнится 18 лет. Именно такой срок исковой давности предусмотрен нашим гражданским законодательством, чтобы признать приватизацию покупаемой вами квартиры недействительной полностью или в части.

Необходимо в выписке из домовой книги посмотреть, когда и куда были выписаны несовершеннолетние, т.к. уже сложилась судебная практика признающая, что выписка несовершеннолетних не лишает их права на пользование данной квартирой.

Когда квартира найдена, наступает очень ответственный момент: подготовка документов и их проверка. Если вы думаете о том, как правильно купить квартиру, вы, скорее всего, представляете себе трудности, связанные именно с этим этапом. Достаточно много информации на этот счет я давала в статье о юридической чистоте квартиры, однако пройдемся по основным моментам.

Обязательно, всеми правдами и неправдами, нужно добыть расширенную выписку из домовой книги, в которой указываются все люди , которые когда либо проживали в данном помещении. Добыли — хорошо, но порадоваться за свою удачливость будет недостаточным, теперь надо грамотно проанализировать полученную информацию. Потому что некоторые категории лиц сохраняют право на проживание в квартире, даже если сменился владелец.

Особо отмечу бывших детей, которые когда-то должны были участвовать в приватизации, но не участвовали. Дело в том, что они имеют право восстановить свои права на квартиру, и для этого подать в суд течение года после того, как они узнали об ущемлении своих прав. Доказать, когда человек узнал о своем нереализованном праве собственности, достаточно сложно.Например, если вы возьмете с него нотариальное удостоверение о том , что он не имеет претензий к результатам приватизации, он все равно может обратиться в суд. Потому что именно с этого момента начнет отчитываться годичный срок давности. И не важно, что бывшему ребенку уже 30 с гаком лет.

Нет знакомых, удачно совершивших сделки? Тогда на помощь приходят интернет, телефон и собственные наблюдения.

Понятно, что человек, впервые занявшийся куплей или продажей квартиры, не знает, к кому обращаться, что спрашивать, какие документы готовить для первого раза, нужно ли будет платить за консультации и хватит ли у него денег на оплату услуг риэлтора вообще.

На самом деле визит к риэлтору немногим отличается от визита к врачу, например. А организация работы любого офиса строится примерно по одному принципу.

1) В первый раз необязательно брать с собой все-все документы и крупную сумму денег. Вы же пришли оглядеться и проконсультироваться. За это деньги с потенциального клиента не берут.
2) Войдя в офис, обращаемся к секретарю. Не нашли его - к первому попавшемуся на глаза сотруднику. Заодно это покажет уровень общей доброжелательности компании.
3) Скорее всего, вас направят к дежурному агенту или к менеджеру. Они и дадут вам предварительную консультацию, заодно ответят на все вопросы: сколько стоят их услуги, когда они оплачиваются, как строится работа, на что мы с нашими возможностями можем рассчитывать. Подобная консультация - это возможность агенту показать с лучшей стороны себя и компанию, завоевать расположение клиента. А клиенту - сделать собственные выводы.

Но если покупатели готовы к переезду в малознакомый им район, то, по ее словам, главным критерием выбора является инфраструктурная составляющая и транспортная доступность. Кроме того, покупатели нередко смотрят на отсутствие поблизости вредных предприятий и шумных магистралей, добавляет Клишина.

Кстати, иногда выбор места будущего жительства обуславливается именно экологическими показателями района. Особенно актуально это для крупных мегаполисов или же для городов, в которых расположены крупные производства. Например, по словам руководителя отделения "Кузьминки" компании "Азбука Жилья" Марины Пиатрович, москвичи предпочитают в основном западное и юго-западное направления.

Железнодорожный и Реутов признали самыми чистыми городами в Подмосковье >>>

На самом деле, форм намного больше, но для того, чтобы купить квартиру в Санкт-Петербурге или Москве, или в любом другом регионе без лишних хлопот и формальностей, вы должны выбрать наиболее серьезную из них. На наш взгляд, оптимальным вариантом в данном случае является предварительный договор покупки квартиры, предусматривающий равные права и обязанности для всех участников сделки. Кроме того, такая форма дает сторонам возможность обратиться в суд в том случае, если продавец или покупатель отказывается выполнять отдельные условия договора.

Изменение существующих условий договора

В процессе работы специалисты не раз сталкивались с ситуацией, когда требуется внести изменения в какой-либо пункт уже подписанного договора аванса (задатка). В этом случае мы используем форму дополнительного соглашения, в которой обычно указываются следующие условия:

указание на то, что недвижимость приобретается по программе ипотечного кредитования, если деньги на покупку жилья дает банк;
необходимость личного присутствия собственника (ов) квартиры при закладке денег в депозитарную ячейку и подписание основного договора покупки квартиры;
предоставление продавцом справок из психоневрологического и наркологического диспансеров;
свободный доступ в квартиру при ее оценке независимым экспертом;
условия, при которых авансовый платеж возвращается покупателя. Необходимость в этом пункте возникает в том случае, если в процессе заключения сделки выявляются подробности, которые могут привести к расторжению договора.

Разумеется, вам следует обязательно получить расписку о внесении авансового платежа (задатка).

Как проверить квартиру

Если вы решили купить квартиру в Санкт-Петербурге или Москве и при этом придерживались наших рекомендаций, то к данному шагу у вас на руках должно быть несколько документов, которые позволяют проверить историю квартиры. В первую очередь – это

копия паспорта владельца недвижимости (если покупка жилья предполагает использование ипотечного кредита, то снимаются копии всех страниц паспорта),
документы, подтверждающие факт наличия имущественных прав на квартиру,
выписка из домовой книги,
пакет справок, взятых в БТИ,
Документы, подтверждающие факт наличия имущественных прав, делятся на два вида – первичные и вторичные.

В настоящее время регистрация самого договора купли-продажи жилого помещения уже не является необходимым действием. Регистрации подлежит только переход прав, основанием для которого является договор. Данное правило введено Федеральным законом № 302-ФЗ от 30.12.2012 «О внесении изменений и дополнений в главы 1, 2, 3, 4 части 1 Гражданского кодекса РФ» и распространяется на все сделки заключенные после 01.03.2013.

Переход прав регистрируется в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Действия уполномоченного органа по регистрации, по сути, являются актом признания государством прав граждан на объекты недвижимости.

Регистрация представляет собой внесение записи в ЕГРП, после завершения процедуры заинтересованное лицо получает документ, свидетельствующий о наличии у него зарегистрированных прав на конкретный объект недвижимости. Для совершения данного действия заинтересованному лицу следует обратиться в уполномоченный на регистрацию орган, на территории России это Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии или Росреестр и его территориальные органы. Кроме данного органа документы могут быть поданы через многофункциональные центры или по почте.

Период в течение, которого осуществляется регистрация, установлен законом и составляет 18 дней со дня, когда было принято заявление. А если документы, на основании которых осуществляется переход права удостоверены нотариально, такой срок составит всего 5 дней.

Если сделка не совершается по вине покупателя, то продавец забирает задаток себе. Но если сделка расторгается по вине продавца, то он, как правило, возвращает задаток в двойном размере.

Хитрости тактики и стратегии торга

Если переговоры по снижению стоимости квартиры зашли в тупик, то теперь пришло время для более активных методов убеждений.

На осмотр квартиры приходим с так называемым списком квартир. Это очень тонкий психологический момент, который сбивает продавца со своего первоначального настроя. Заключается он в следующем: ходите вы по квартире со скучающим видом, осматриваете пейзаж за окном, вздыхаете и невзначай так бросаете взгляд на листочек в руке, где записаны адреса еще нескольких квартир. При этом вы не забываете «жаловаться» хозяину, что, мол, времени нет ходить по всем квартирам, где дешевле будет, там и куплю. Продавец начинает волноваться: он понимает, что кроме его квартиры у вас на примете еще несколько, а, соответственно, вы можете второй раз к нему не вернуться. И он старается удержать вас всем, чем угодно; тем более, если продажа квартиры срочная. Вот тут вы и можете оборонить что-то из серии: вот была бы стоимость вашей квартиры поменьше, обязательно бы купил (а). Да, кстати, для справки: квартиры, которые указаны на вашем листочке, могут быть «липовыми».
Спектакль с участием соседей. Можно попросить соседа «вмешаться» в процесс осмотра жилья где-нибудь на лестничной площадке и наговорить «гадости» про квартиру. Например, про то, что рядом живут шумные соседи, наверху вот уже как год идет ремонт и т.д. Главное, быть убедительным и заставить продавца «нервничать».

Видео на тему:

Как выбирать квартиру правильно

Барахолкин молодец статья самая лучшая пригодится в жизни

гоша

05.08.2015

Спасибо автору за советы, но выбирать нужно район по вкусу, этаж 5-7, отсутствие автомагистралей под окнами, а с соседями надеяться, что повезет

Кирилл

20.08.2015

Тоже за вторичку. Очень много достоинств: 1)После заключения договора и оплаты указанной суммы, квартира сразу же переходит в собственность покупателя, который может делать с ней уже все, что угодно: сдать в аренду, перепродать или подарить, 2)как только сделка состоялась, можно в тот же день праздновать новоселье в приобретенном жилище, ведь зачастую вторичка уже имеет отделку, хотя большинство людей все же делают косметический ремонт. Но и этого можно избежать, если найти квартиру с подходящим ремонтом, который не нужно будет переделывать;3)вторичку можно найти в любом районе города, благо, что вариантов хватает. Поэтому вполне реально отыскать жилье неподалеку о работы, школы, садика, а также рядом с парком или набережной.

Сергей

21.08.2015

Вы совершено правы, но вот отыскать не всегда получается то, что тебе действительно подходит. Так время на поиски уходит много, а помимо поисков и детьми нужно заниматься. Поэтому замкнутый круг получается! Вот если бы помог кто-нибудь другое дело.