Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Оглавление:

1. Когда возможно единоличное распоряжение жильем
2. Парадоксы действующего законодательства
3. Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры в 2015 году
4. Как оформить согласие супруга на продажу квартиры
5. Нужно ли согласие супруга, если квартира продается по доверенности?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

• 1.Брак должен быть зарегистрирован в органах ЗАГС;
• 2.Квартира должна быть приобретена после заключения брака, в соответствии с датой, указанной в свидетельстве.

Если брак не зарегистрирован – то партнёр не имеет равных с собственником, прав на пользование, даже если он зарегистрирован по адресу проживания собственника. И тем более, он не может иметь равных прав на владение квартирой. Соответственно – право владения не приобретается даже в том случае, когда по факту имущество было нажито совместными усилиями, но в так называемом гражданском браке или в условиях сожительства. Этот момент доказать будет более чем сложно, практически – такие попытки обречены на провал.

При продаже недвижимого имущества, а соответственно – и квартиры, собственник, наряду с другими документами обязан представить свидетельство, подтверждающее регистрацию брака. Если дата приобретения квартиры более ранняя, чем факт заключения брака, то согласие супруга требоваться не будет.

Исключение из перечисленных условий, составляет наличие брачного контракта, который можно заключить не только при регистрации брака, но и значительно позже. Его полномочия преобладают над всеми иными правовыми нормами. В приоритете окажется только то положение договора, в котором обозначен алгоритм действия в отношении имущественной собственности на квартиру. Соответственно:

• 1.Брачный контракт может признать имущественное право на квартиру супруга, независимо от времени приобретения квартиры и заключения брака.
• 2.Он может отменить участие супруга в продаже квартиры, независимо от времени её приобретения и вступления в брак.

Нормативно-правовой базой, на основе которой супруги распоряжаются совместным имуществом, является Семейный кодекс РФ (ФЗ № 223 от 29.12.1995). Он устанавливает правила владения и распоряжения общим имуществом супругов в целом, делая при этом для сделок с недвижимостью важную оговорку: ст. 35 Семейного кодекса гласит, что в общем случае супруги распоряжаются совместным имуществом сообща без специально оформленного согласия. Однако в отношении такого имущества, как недвижимость, дело обстоит несколько иначе.

Доверенность на покупку квартиры + согласие?

Самый простой способ в подобной ситуации передать общую недвижимость – предварительно выделить доли супругов или определить квартиру как собственность мужа или жены.

То есть выделить соглашением между супругами доли в составе общей собственности. Таким образом продавец будет продавать лишь свое имущество – половину квартиры.

Затем в брачном договоре прописать раздельный режим собственности для приобретаемого имущества (можно это сделать даже в отношении лишь конкретной квартиры), чтобы не продавать свою долю себе же.

Потом заключить договор продажи доли мужа жене (или наоборот). В итоге вся недвижимость оказывается совершенно легально в собственности покупателя.

Либо прописать в брачном контракте, что после развода квартира отходит целиком одному из супругов.

На основании этого переписать собственность, учесть, что приобретаемое имущество становится личной собственностью, а дальше уже совершать любые сделки.

КУПЛЯ-ПРОДАЖА ДОЛИ В УСТАВНОМ КАПИТАЛЕ ООО

• Подача вторым супругом заявления в суд и признание объекта недвижимости совместно нажитым имуществом;
• Отказ в государственной регистрации права собственности по причине несоответствия требованиям ФЗ №122.
• Ситуации криминального характера (например, желание одного из супругов в будущем единолично продать квартиру). Такое развитие событий вполне возможно, но только если об этом факте не узнает второй супруг. Наличие у второго супруга подобной информации позволит ему обратиться в суд и практически гарантированно восстановить свои права на эту квартиру.

не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

• квартира ему была подарена;
• он ее унаследовал;
• он приобрел ее на унаследованные или подаренные деньги;
• он единолично оформил ее в собственность после выплаты ипотеки, ранее оформленной на него, и вторая сторона написала отказ от доли в квартире.

Если же произошла покупка квартиры после развода, то брачные отношения с бывшим супругом на нее не распространяются.

Как отказаться от покупки?

Бывает, что семья, посмотрев квартиру, «загорается» желанием ее приобрести. Но у них, к примеру, не продана своя квартира или у продавца не подготовлены какие-то документы для продажи. Тогда стороны могут заключить между собой предварительной договор, и покупатель передает продавцу задаток – обычно 50-100 тысяч рублей. Это делается, чтобы квартира «закрепилась» за покупателем, и продавец не продал ее кому-то другому.

Сделка срывается по вине продавца, он возвращается покупателю задаток в двойном размере. Например, он нашел более выгодного покупателя и продал жилье ему.

Сделка срывается по вине покупателя, то он теряет свои деньги.

Сделка не состоялась по вине третьих лиц (банк отказал в выдаче ипотеки) или вследствие обстоятельств непреодолимой силы (случился пожар, и квартира сгорела), то деньги возвращаются в прежнем объеме, а договор считается ничтожным.

Как правильно рассчитать средний заработок? Для чего это нужно?

Соответственно, если:

- сделка не подпадает под формулировку «сделка по распоряжению совместно нажитым недвижимым имуществом»,

- соответствующий договор не подлежит обязательному удостоверению у нотариуса,

- соответствующий договор в силу прямого указания в законе не подлежит регистрации,

то для совершения соответствующей сделки нотариально удостоверенное согласие супруга не требуется.

Например, такой сделкой может быть покупка земельного участка, гаража, нежилого помещения или нежилого здания.

К слову о сделках с жилыми и нежилыми объектами. Напомню, из текста ст. 558 Гражданского кодекса РФ следует буквально, что регистрации подлежат договора в отношении жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры. То есть перечисляются все виды жилого помещения, указанные в закрытом перечне ст. 16 Жилищного кодекса РФ.

Таким образом, объекты недвижимости, поименованные в документах как жилое строение, жилой дом без права регистрации проживания в нём и т. п., если в графе «назначение» в документах значится формулировка «нежилое», не относятся к жилым помещениям в понимании ст. 16 Жилищного кодекса РФ и ст. 558 Гражданского кодекса РФ.

Что делать? Искать бывшего супруга, который имеет право на квартиру, и просить, чтобы написал заявление: на продажу согласен, на квартиру не претендую. Как это точно сформулировать, подскажет нотариус — без него никуда.

Если же бывшую «половинку» найти невозможно, советую обратиться к хорошему юристу. Оценив все обстоятельства, он скажет, можно ли при соблюдении определенных условий купить приглянувшуюся квартиру, или лучше поискать другой, менее проблемный вариант.