Рекомендации по покупке квартиры на вторичном рынке - Как правильно купить квартиру на вторичном рынке - Рекомендации по купле-продаже - Каталог статей
. Если это ваша первая покупка, возможно, лучше не рисковать, и довериться профессионалам. Одна только проверка чистоты квартиры доставит вам немало хлопот. Помочь решить эту проблему могут агентства недвижимости.обратитесь к специалистам самостоятельно, или 
Как и при съеме квартиры, для начала надо решить, будете ли вы все делать
Сопровождение сделки – процесс, требующий вложения средств. Агентства берут за услуги по подбору вариантов и проверку юридической чистоты квартиры от 2 до 5% ее стоимости. Впрочем, вы можете добиться скидок. Если же услуги агентства окажутся для вас слишком дорогими, можно нанять юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью, – он поможет составить и заключить договор купли-продажи и проверить чистоту квартиры.
недвижимости или юридической компанией, вам необходимо иметь на руках заключенный с ними договор, в котором будут прописаны: права и обязанности сторон, санкции за нарушение договора сторонами, порядок оплаты договора и его расторжения.При работе с агентством
Проверить квартиру на наличие возможных проблем нужно обязательно. Другой вопрос, кто этим будет заниматься? Тут уж вам решать: можно доверить эту процедуру агентству недвижимости, если квартира покупается через него. Если квартира берется в ипотеку, то «чистоту» будет проверять банк. Кстати говоря, сами дважды доверяли в этом банку, а недавно нашла в сети информацию, что банки проверяют только последний переход собственности. Потому, если квартира несколько раз меняла владельца, могут «вылезти» проблемы, которые были раньше. Так оно или нет, можно уточнить прямо в банке, но не лишним будет проверить всё лишний раз.
Ещё можно нанять юриста, который проверит все бумаги, а заодно грамотно составит договор купли-продажи квартиры, чтобы вы по незнанию не напортачили. И, наконец, проверить юридическую чистоту можно самостоятельно. У каждого способа есть свои минусы: либо затратно по деньгам, либо (в последнем случае) по времени. Но вот чего категорически нельзя делать, так это доверять проверку квартиры продавцу или его представителям (агентству, юристу и т.п.), даже если люди кажутся очень милыми и честными. Юридическую чистоту квартиры обязательно должен проводить покупатель! Только тогда можно быть уверенным, что все бумаги в порядке, а не получены при помощи взятки или фотошопа.
А что, собственно, проверять?
Если у Вас квартира обремененная ипотекой, то ее также можно продать. Тут описаны 3 способа продажи такой квартиры.
- Не сдана в аренду.
Если собственник сдает квартиру в аренду и решил ее продать, арендаторы не могут ему помешать, но имеют право даже после покупки квартиры, в ней проживать до окончания срока по договору аренды.
- Не находится в залоге.
Продаваемая квартира может находиться в залоге у банка по ипотечному кредиту. Чтобы продать заложенную недвижимость собственнику нужно согласие банка и досрочно погасить кредит, затем обременение снять в Регистрационной палате.
- Не находится под арестом.
Арест может быть наложен только судом, если собственник, например, долгое время не оплачивал коммунальные платежи или кредит. Сделку купли-продажи квартиры, находящейся под арестом, признаю недействительной, т.е. продать ее можно только снятия с нее ареста.
- Не находится в ренте. (т.е. продавец не заключил с каким-либо лицом договор ренты, по которому после смерти собственника квартира переходит в собственность к рентаплательщику)
- Не является предметом судебного разбирательства.
Если собственник сдает квартиру в аренду и решил ее продать, арендаторы не могут ему помешать, но имеют право даже после покупки квартиры, в ней проживать до окончания срока по договору аренды.
Продаваемая квартира может находиться в залоге у банка по ипотечному кредиту. Чтобы продать заложенную недвижимость собственнику нужно согласие банка и досрочно погасить кредит, затем обременение снять в Регистрационной палате.
Арест может быть наложен только судом, если собственник, например, долгое время не оплачивал коммунальные платежи или кредит. Сделку купли-продажи квартиры, находящейся под арестом, признаю недействительной, т.е. продать ее можно только снятия с нее ареста.
Обращаем ваше внимание: сейчас риелторы берут 3—5% именно с покупателя. На вопрос «за что?» они отвечают: «Мы проверяем все документы от «А» до «Я». Если риелтор окажется порядочным, дорожащим своей репутацией, он действительно все проверит. Но, покупатель может экономить и самостоятельно выполнить проверку по следующей инструкции:
Алгоритм проверки документов на покупку квартиры
Шаг 1. Проверяем продавца
Чтобы убедиться в том, что это действительно тот человек, смотрим паспорт. Впрочем, как говорил Остап Бендер, при нынешнем развитии печатного дела изготовить любой документ не составляет труда. К слову, продавец, являясь владельцем квартиры, может быть не прописан в ней (к примеру, если он владеет несколькими квартирами). Если же прописан, тогда смотрим соответствующую страницу в паспорте.
Как правило, по схемам квартиры продаются не напрямую от застройщика, а через какую-то посредническую компанию. Проведение такой операции может быть рискованно, ведь мы не знаем отношений между застройщиком и этим инвестором – полностью ли он рассчитался за приобретенные квартиры или нет?
Если нет, то застройщик может расторгнуть договор между ними, после чего он имеет право получить назад свои оставшиеся квартиры (на ту сумму, по которой инвестор не рассчитался). А эти квартиры уже могут быть проданы инвестором. Так и возникают "задвоенные" договоры или "сдвоенные" продажи, когда одну и ту же квартиру продают дважды.
Что бы не попасться на такую схему, покупателю нужно восстановить всю цепочку – от застройщика до лица, которое продает квартиру и понять суть взаимоотношений между застройщиком и компанией-продавцом. Это и есть юридическая проверка чистоты квартиры.
Проверка квартиры: что еще нужно учесть
При осмотре квартиры надо обратить внимание на общее состояние. Например, сколы, трещины в стенах и потолке говорят о том, что ремонт здесь давно не делался, соответственно, вложить денежные средства, пусть даже в косметический ремонт, все же потребуется.
Кроме этого, если квартира находится на последнем этаже, осмотрите потолок на предмет протечки крыши. Если такая проблема есть, потребуется также ремонт крыши. Если подтеки есть, но квартира находится не на последнем этаже, значит, ее заливают соседи.
Вообще, вопрос с соседями на сегодняшний день является одним из актуальных. Прежде чем подписывать договор купли-продажи квартиры, поговорите с бабушками около подъезда, другими жильцами, выясните всю ситуацию, чтобы потом не страдать от нерадивых соседей. Безусловно, если возникнут большие проблемы, то, например, соседа-алкоголика можно выселить, но это дело хлопотное и долгое.
Поэтому, чтобы избежать неожиданностей, стоит очень подробно расспросить продавца квартиры о её истории, обо всех родственниках и иных лицах, которые имеют к ней отношение и могут претендовать на часть жилплощади. Поможет в этом домовая книга, в которой содержатся все сведения о прописанных в квартире лицах, и выписка из ЕГРП, в которой отражены вообще все действия с квартирой – сделки, перераспределение долей собственности, наложение арестов, прописка и так далее. Обязательная регистрация всех сделок по недвижимости в Росреестре введена с 1998 года. В большинстве случаев более ранние сведения по квартире и не пригодятся. По закону, срок давности по признанию сделки с недвижимостью незаконной составляет 3 года. То есть, если последняя сделка с квартирой совершалась более трех лет назад, можно уже не беспокоиться о том, что её кто-нибудь будет оспаривать.
Вторая опасность – в том, что человека, продавшего вам квартиру, в дальнейшем признают недееспособным. Или же будет доказано, что он являлся недееспособным на момент сделки, либо не осознавал значения своих действий. Благодаря этому можно поставить под сомнение любую сделку с его участием (в соответствии с 177-й статьей Гражданского кодекса). Этим довольно часто пользуются мошенники, поэтому нужно быть крайне осторожными и внимательными при переговорах. По возможности – постараться выяснить как можно больше про продавца квартиры (отыскать общих знакомых, опросить соседей и так далее). Справку от психиатра, свидетельствующую о дееспособности, запрашивать нет смысла, поскольку она будет действительна только на момент выдачи, и будет бесполезна, если сделку будут оспаривать спустя некоторое время.
2. В договоре указывайте реальную стоимость квартиры. Опять же – нотариальная пошлина обойдется вам дороже, но зато вам проще будет вернуть денежные средства, если сделка не состоится.
3. Если вы обратились в агентство, то в договоре нужно обязательно прописать, кто за что отвечает – особенно при возникновении кризисных ситуаций.
4. Если вы вносите залог, оформите это документально. Однако обязательно пропишите, что это именно залог, а не аванс. Залог считается вашей собственностью, и вы, скорее всего, сможете его вернуть, если сделка будет расторгнута. Аванс же вашей собственностью уже не считается и может быть расценен как оплата работы агента.
- продажа квартиры, в случае если продавец предоставляет исключительно копии документов (пусть даже и заверенные нотариально): одна квартира может продаваться нескольким покупателям одновременно;
- отказ продавца представить все документы на отчуждаемую недвижимость заблаговременно до оформления сделки, чтобы у покупателя не было возможности их тщательно изучить и проверить. Такой отказ может свидетельствовать и вообще об отсутствии нужных документов, которые мошенники планируют «состряпать» непосредственно к моменту сделки.
Как бы вы ни были уверены в собственных силах все же лучше доверить проверку юридической чистоты сделки профессионалам. В частности, вам может помочь юридическая консультация. Не стоит экономить на данной процедуре, чтобы в дальнейшем не испортить себе радость от покупки квартиры.
О гарантиях
Ваша задача как будущего покупателя – досконально проверить юридическую чистоту квартиры. И лишь после этого подписывать договор купли-продажи. Тщательная проверка информации, содержащейся в вышеперечисленных документах, позволяет застраховаться от большинства рисков, связанных с покупкой жилья.
Конечно, лучше всего, чтобы изучением всех бумаг занимался профессионал – к примеру, юрист с богатой судебной практикой в сфере жилой недвижимости.
Впрочем, как утверждают некоторые эксперты, абсолютной гарантии чистоты сделки, особенно при покупке «квартиры с историей» на вторичном рынке жилья, вам никто не даст. Так что при малейших сомнениях в юридической чистоте объекта самый лучший совет – это застраховать риск утраты права собственности.
