Что происходит с рынком недвижимости сегодня? :: АРЕВЕРА-Недвижимость
Что происходит на рынке недвижимости сегодня — волнует практически каждого. Продавать сейчас или покупать? Что происходит с ценами? Какие квартиры наиболее ликвидны? И каково живется рынку аренды. Ответы на все эти вопросы знает генеральный директор компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Константин Попов.
Обретая стабильность
По мнению ведущих экспертов рынка недвижимости России темпы строительства в столице и области в последнее время, несмотря на присоединение Новой Москвы, имеют все-таки тенденцию к снижению.
При этом средняя цена квадратного метра жилой недвижимости в Москве составляет около 200 тысяч рублей, в Московской области – около 83 тысячрублей.
Динамика рынка недвижимости
Обвал рублевого курса не мог не сказаться на настроении в обществе, так как это один из ярких индикаторов надвигающегося кризиса. На фоне этого начался рост цен. И, безусловно, вопрос о том, стоит ли продавать сейчас недвижимость, приобрел первостепенное значение. Вполне естественно, что и стоимость квартир и домов должна увеличиться.
Эксперты отмечают: за последний год цены на объекты недвижимости увеличились в среднем на 10%, дома и квартиры экономкласса подорожали на 15%, апартаменты премиум-класса – на 9%.
Так или иначе, но желающие узнать о том, стоит ли сейчас продавать недвижимость, должны понимать, что существует и «обратная сторона» медали. В настоящее время на рынке наблюдается снижение активности, которое постепенно трансформируется в стадию «покоя». Это объясняется достаточно просто: россияне с настороженностью относятся к тому, чтобы в столь непростое время инвестировать «свои кровные» в дом или квартиру. В результате этого спрос на рынке недвижимости сегодня имеет низкие показатели. Таким образом, продавцу квартиры очень трудно сегодня найти «своего» покупателя. Нетрудно догадаться, что со временем увеличение количества предложений приведет к падению цен.
Спрос на рынке вторичного жилья сократился уже сейчас, так по данным Росреестра число зарегистрированных переходов прав при сделках купли-продажи жилья в Москве в ноябре 2014 года снизилось за месяц на 26% — до 9,775 тысячи транзакций.
Мой комментарий по вторичной недвижимости:
С конца октября до начала декабря на рынке вторичной недвижимости наблюдался ажиотажный спрос. При адекватной цене уходили даже неликвидные объекты. Покупатели старались слить рублевые средства. Потом они, конечно, столкнутся с проблемой реализации купленного в условиях ажиотаже неликвида.
Таким образом, когда многие покупатели закрыли свой спрос, ипотека подорожала, следует ожидать снижения количества сделок за свободные средства. В этих условиях, на первый план выйдут обменные операции, поэтому агентствам и риэлторам необходимо сосредоточиться на том, чтобы квалифицированно решать вопросы по альтернативным сделкам.
Вполне очевидно, и продавцы и покупатели будут стремиться сэкономить на риэлторской комиссии, поэтому востребованы окажутся услуги тех агентств и риэлторов, которые предлагают выгодное решение жилищного вопроса для клиента. Уже недостаточно просто отрабатывать запрос клиента, необходимо предлагать ему ценность, за которую он согласится заплатить.
Как изменится стоимость квартир в Москве и Подмосковье за 2015 год?
Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM:
Генеральный директор London Real Invest
— Когда люди покупают недвижимость для жизни и когда они покупают объекты как инвесторы — это разные вещи. Если человек приобретает жилье для себя, то влияют такие факторы, как, например, возможность получения ипотечных денег. Сейчас такая возможность есть, ее никто не ограничил, ставка подросла, но не критично. У покупателей есть ощущение, что цены на рынке жилья могут вырасти, поэтому они стараются приобрести его быстрее. Но мы не видим спада продаж в плане покупки квартир для собственных нужд.
Арендные ставки на недвижимость класса Б и ниже в основном устанавливаются в рублях, и мы полагаем, что в этом сегменте меньше вероятность неплатежеспособности арендаторов из-за валютных колебаний. Следовательно, давление на чистый операционный доход будет зависеть от сроков текущих контрактов, состава арендаторов и местоположения. Впрочем, есть и еще один существенный фактор риска, который может стать неприятным сюрпризом для сегмента коммерческой недвижимости класса Б, – появление конкуренции с сегментом класса А, где ситуация прогнозируется очень сложной из-за избытка предложения. Если курс рубля останется на текущих уровнях или, что еще хуже, продолжит снижаться, арендаторы недвижимости класса Б, возможно, начнут переезжать в класс А, который станет намного дешевле (именно такая ситуация сложилась в 2009 году). Это приведет к снижению уровня занятости площадей и негативно отразится на чистом операционном доходе в сегменте недвижимости класса Б.
Ситуация в сегменте офисов класса А будет еще сложнее, но и здесь определяющими факторами станут местоположение, состав арендаторов, сроки аренды и условия заключенных договоров. Арендные ставки на офисы класса А по-прежнему устанавливаются в долларах, при избыточном предложении и в непростой экономической ситуации этот сегмент еще долго будет «нащупывать дно». Если волатильность курса рубля сохранится более шести месяцев, арендные ставки могут быть переведены в рубли, что предполагает снижение на 40–50% или более по сравнению с текущими ставками в долларах. В этом случае объектам с неполной загрузкой площадей будет сложно обслуживать долговые обязательства. Строительство значительной доли недвижимости класса А финансировалось за счет кредитов в долларах, поэтому ряду девелоперов придется обратиться к банкам с просьбой о реструктуризации долга или отказаться от выплат по обязательствам, потеряв заложенные по кредитам объекты.
Следующий, более интересный вопрос: насколько фундаментальна нынешняя цена на недвижимость? Конечно, недвижимость — это не нефть, которая за два квартала может подешеветь в три раза. Но недвижимость и не тот продукт, который всегда только дорожает, при накоплении определенного дисбаланса прорыв наступает.
На мой взгляд, неизбежен он и в этот раз. И если банки и застройщики будут делать все возможное, чтобы его не допустить, то гораздо более массовый игрок на рынке, то есть частный продавец квартиры (74% недвижимости в России продают частные лица и только 26% застройщики), поведет себя абсолютно по-рыночному.
Кроме того, многие девелоперы уже разработали новые антикризисные программы рассрочки, как процентные, так и беспроцентные, увеличили их срок и т.п., чтобы поддержать потенциальных покупателей в сложившихся рыночных условиях.
Будет интересно услышать ваше мнение в комментариях.
Мастер