Особенности покупки квартиры, находящейся в залоге у банка
Квартиры, находящиеся в залоге у банка, в последние годы сформировали целый сектор недвижимости. Стоит ли приобретать такое
жилье, и какие подводные камни могут ожидать нового покупателя? Об этом расскажут эксперты коллегии адвокатов Санкт-
Петербурга.
На продажу такие квартиры выставляются по разным причинам. Многие сегодня живут в таком ритме, что подолгу на одном месте не задерживаются: кто-то переезжает в более просторное жилье, кто-то, напротив, решает сменить квартиру на более дешевую, другие и вовсе переезжают в другой город. Если квартира находится в собственности, вопросов и трудностей не возникает. А вот если квартиру приобретали с привлечением ипотечных средств, то она остается в залоге у банка до выплата полной стоимости кредита. И здесь начинаются те самые сложности и особенности, о которых пойдет речь ниже.
Прежде всего, чтобы продать такую квартиру необходимо заручиться согласием банка. Кроме того, со сменой собственника квартира все равно будет оставаться в залоге у банка, что может не понравиться новому владельцу. К тому же, со стороны покупателя, некоторую сложность представляет даже знакомство с правоустанавливающими документами, которые находятся у банка.
Нужен ли посредник для сделки с залоговой квартирой
Роль посредника – риэлтерской компании или частного риэлтора, сводится к обеспечению нескольких потребностей покупателя и продавца. Это поиск подходящего предложения, проверка чистоты сделки, а также правильное оформление всех необходимых документов. При обычных сделках купли-продажи приоритеты смещаются в сторону поиска подходящего предложения, а также в сторону достижения оптимальной цены – и то, и другое, в принципе, клиент может выполнить самостоятельно. Как правило, информация обо всех предложениях имеется на соответствующих медиа-ресурсах, а цену, собственно, диктует рынок, и если есть возможность несколько «сбить» цену, то экономия будет минимальной.
Проверка отсутствия препятствий для совершения сделки также входит в стандартный комплект риэлтерских услуг, однако у привлеченного риэлтора, фактически, нет стимула для проведения доскональной проверки, да и гарантий в этом случае никто не даст. Поэтому для осуществления подобной операции более обоснованно привлечение грамотного юриста.
Приобретение залоговой квартиры является более сложной сделкой, поскольку предполагается участие третьей стороны – банка, который наложил залоговое обременение, и продать квартиру можно только с его согласия. Необходимо подобрать оптимальную схему расчетов и, следовательно, грамотно расставить акценты при оформлении документов, учесть интересы всех сторон сделки. Поэтому привлечение опытного риэлтора (или компании), который взял бы на себя разработку схемы продажи, было бы весьма кстати.
Но такой вариант на практике, к сожалению, трудно реализуем, так как приобретателей пугает схема взаиморасчета. Если остаток по кредиту составляет более 50% от стоимости квартиры, то покупатель должен отдать до момента регистрации сделки существенную сумму, то есть заплатить большую часть средств вперед для закрытия кредита, что у многих вызывает страх и недоверие.
всегда на Вашей стороне и защищает перед банком Ваши интересы!
Продажа квартиры из-под залога агентству недвижимости
Главным препятствием при поиске покупателя на заложенную квартиру является то, что многие опасаются покупать квартиры находящиеся в залоге. Прежде всего, основную роль тут играет психологический фактор, поэтому очень важно грамотно объяснить потенциальному покупателю законность сделки.
Юридическая служба агентства
В ситуации, когда вы не можете выплачивать кредит и вам ежедневно «капают» огромные проценты, самым правильным решением будет, продать квартиру как можно быстрее. Для этого лучше выставить квартиру на продажу по цене чуть ниже рыночной. Чем быстрее пройдет продажа квартиры, тем быстрее снимется обременение ежемесячных выплат по кредиту.
Тем, кто уже выплатил большую часть взятого в банке займа, кредитные организации советуют рассмотреть схему продажи залогового жилья после досрочного погашения кредита. Так, если заемщик брал в банке ипотеку в размере 1 млн. рублей, а на данный момент должен около 300 тыс. рублей, то он может найти эти деньги самостоятельно, погасить задолженность, после чего банк сразу же снимет обременение с квартиры. Ну а заемщик сможет продать ее без всяких преград и вернуть свои деньги.
Встает логичный вопрос, где же взять эти недостающие 300 тыс. рублей? Здесь возможны два основных варианта. Первый – это взять потребительский кредит в том же или другом банке. Если заемщик добросовестный и с хорошей кредитной историей – отказа быть не должно, да и погасить кредит можно сразу же после продажи квартиры. Второй – договориться с покупателем квартиры о внесении им задатка в размере непогашенного долга. Конечно, в данном случае покупатель идет на определенный риск, но в обмен на это продавец может несколько снизить стоимость квартиры.
Как считают специалисты, данный вариант является самым безопасным при покупке залоговой квартиры. В указанном случае сделка безопасна и для продавца, и для покупателя, и для банка. Покупатель заложенной квартиры закладывает свои деньги под условием их выемки банком, только после регистрации совершенной сделки купли-продажи, а банк приобретает уверенность, что все финансовые средства по ипотечному кредиту будут получены, поскольку они уже находятся у него в ячейке.
Если совершенная сделка не будет зарегистрирована, доступ к финансовым средствам в банковской ячейке получит сам покупатель, чтобы забрать свои деньги. Таким образом продать заложенную квартиру можно, разумеется, только с согласия кредитора. В последнее время банки, заинтересованные в своевременном погашении задолженности по ипотеке, охотно идут на подобную процедуру.
Регламентированный в договоре способ расчетов, штрафные санкции для продавца, в случае препятствования переходу права собственности на покупателя, наличие уведомления банка о погашении кредита будут проверены нотариусом, который несет личную имущественную ответственность за удостоверенный договор. Далее заключенный договор купли-продажи и полный комплект документов, необходимый для снятия обременения и перехода права собственности на покупателя, подаются одновременно на регистрацию.
В соответствии с п. 4 ст. 29 ФЗ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 25 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в течение трех рабочих дней производится погашение регистрационной записи об ипотеке на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Дальнейший переход права собственности на покупателя регистрируется без обременения.
При оформлении сделки купли-продажи жилья, которое находится в залоге, вам понадобится обычный пакет документов плюс некоторые специфические бумаги, которые связаны с условиями обременения. Этот список может несколько отличаться в зависимости от того, какую модель выкупа квартиры и оформления сделки вы выберете. Окончательный перечень документов будет согласован с участием риелтора и банка.
На финальном этапе попробуйте поторговаться с продавцом. Но помните: он изначально снизил цену, поэтому максимум вам уступят 3–5%.
Для успешного проведения сделки вам обязательно понадобятся:
- 1 Правоустанавливающие документы на квартиру
- 2 Выписка из Единого государственного регистра прав на имущество (ЕГРП), где содержится запись о том, что на квартиру наложено обременение, а банк является залогодержателем.
- 3 Паспорт на квартиру + нотариальная копия
- 4 Кредитный договор продавца
- 5 Закладная
- 6 Справки и иные документы банка, подтверждающие одобрение сделки
- 7 Договор купли-продажи
- 8 Документы, подтверждающие сумму долга заёмщика перед банком
обязательны.