Способы расчётов при купле-продаже земельных участков и других объектов недвижимости. Банковская ячейка и аккредитив

Главная → Юридическая консультация → Ответы на частые вопросы (FAQ) → Способы расчётов при купле-продаже земельных участков и других объектов недвижимости. Банковская ячейка и аккредитив

Вариантов расчетов по купле-продаже недвижимости несколько:

• передача денег из рук в руки при подписании договора купли-продажи или после получения документов с государственной регистрации, 
• расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку,
• перечисление денежных средств в безналичном порядке с использованием расчетов по аккредитиву.

Банковская (депозитарная) ячейка предназначена для хранения различных предметов, денег и других ценностей.

Т.е. сама по себе ячейка - это то место, где можно хранить что-либо ценное, с повышенным уровнем гарантированного сохранения.

Чаще всего, банковские (депозитарные) ячейки используют именно для расчетов по сделкам с недвижимостью.

Смысл расчетов через банковскую ячейку

«Раньше, в самом начале зарождения рынка недвижимости, все было предельно просто, — рассказывает Александр Мальцев, генеральный директор CENTURY 21–Запад. — Регистрация проводилась за один день и в тот же день передавались деньги. — Потом, в связи с увеличением сроков регистрации и случаями мошенничества, пришлось разрабатывать более безопасные механизмы».

Чтобы избежать описанных рисков с обеих сторон, в настоящее время существуют два основных варианта безопасного расчета между покупателем и продавцом.

Банковская ячейка

При этом продаваемая моим Продавцом квартира не является для него альтернативной - всем есть где жить и квартира сдается. Тем не менее Риелтор Продавца зачем то упорно настаивает на создании цепочки, и причины этого объяснить не может (или не хочет). Кроме того, покупателем квартиры со стороны моего Продавца, а значит и ее собственником, выступает другое лицо нежели Продавец моей квартиры.

Вопрос №1:

– Встречается ли сейчас просьба указать меньшую сумму оплаты в договоре? Чем это чревато?

– Такую просьбу можно услышать как от продавца, так и от покупателя, – поделилась опытом Ирина Мартынова. – В первом случае люди стараются избежать уплаты подоходного налога в полном размере, а во втором – чаще всего это госслужащие, которые не хотят показывать свои доходы.

Банк открывает специальный счет после одобрения кредита и переводит туда деньги. Когда сделка заключена и зарегистрирована, банк смотрит документы о наличии права собственности на жилье и если все хорошо, то продавец получает деньги. Такая схема есть и работает в Дельтакредит. Но за все придется платить. Аккредитив — это услуга.
За нее нужно платить. Сумма оплаты — от 0.1% от суммы денежных средств по сделке. Плюс вам придется платить за обработку документов — 0.1% и выше.
Т.е. натекает довольно существенная сумма. К примеру, от 3х млн рублей

Также средства гарантированно будут перечислены продавцу по исполнении всех обязанностей. А факт передачи средств также будет зафиксирован в банке.

Преимуществом передачи средств при покупке-продаже квартиры с использованием банковской ячейки, либо сейфа, или путем аккредитива является в первую очередь надежность. При открытии ячеек и счетов и размещении средств присутствуют все участники сделки. О размещении средств и способах их снятия четко расписаны все нюансы в соответствующей документации.

Если продавец или покупатель предлагает вам именно такой способ – это является показателем добросовестности, поскольку в данном варианте передачи средств гарантируется соблюдение всех ваших договоренностей, а значит, никто не будет обманут.

В заключение: как не остаться без денег и квартиры

При выборе схемы взаиморасчетов через банковскую ячейку может случиться такое, что продавец не получит заложенных в нее денег в связи с тем, что договор купли-продажи по какой-то причине не зарегистрировали. Скажем, выяснилось, что на продаваемую квартиру наложен арест или обнаружилась ошибка в документах. Регистрация на определенный срок приостановлена. А срок аренды банковской ячейки истекает, и покупатель не собирается его продлевать. Получается, что покупатель не станет собственником квартиры, а продавец не получит денег и сделка развалится.

Другой риск. Покупатель намеренно задерживает документы и лишает продавца допуска к банковской ячейке, где деньги лежат. Обычно денежные средства закладываются на определенный срок, и 2-3 последних дня оставляют для покупателя – на случай, если сделка не будет зарегистрирована, он сможет прийти и забрать свои деньги. Таким образом, человек, продавший квартиру, может реально денег не получить, потому что на руках нет необходимых документов, которые являются обязательным условием доступа к ячейке. В таком случае, продавец должен немедленно обратиться в банк с письменным заявлением о сложившейся ситуации.

Очень важно выбрать правильный банк – известный, проверенный, депозитарий которого не напоминает проходной двор. Так легче избежать реального риска мошенничества. Например, у недобросовестного покупателя есть знакомый служащий банка, нечистый на руку. С его помощью деньги могут быть изъяты из сейфа до прихода за ними продавца. Потому что банк не несет никакой ответственности за то, что лежит в банковской ячейке.

До недавнего времени банки предоставляли такую услугу населению, как опись вложений в ячейку. Продавец, который получает деньги за проданную квартиру, как правило, заказывал услугу по проверке денежных средств, чтобы быть уверенным, что это не фантики, а настоящие купюры. И каждой стороне выдавалась бумага об определенной сумме денег в банковском сейфе. Таким образом, банк гарантировал сохранность средств и допуск к ячейке продавца.

Сейчас банки от этой услуги отказались на том основании, что нарушается тайна вклада. Никто из посторонних третьих лиц не должен знать, сколько денег там лежит.

Кроме того, не секрет, что банки дают информацию в фискальные органы о реальной стоимости сделки. И я всегда рекомендую клиентам прописывать реальную стоимость недвижимости, дабы в дальнейшем не возникло проблем. В случае чего суд обяжет вернуть именно ту сумму, которая прописана в договоре купли-продажи.

Если возникают споры, а сделка срывается перед сроками заверки документов, деньги со счёта можно получить обратно через судебное разбирательство. Банк должен быть надёжный и стабильный, иначе, проблемы банка могут стать проблемами покупателя.