Налог с продажи квартиры. Кого новый закон обяжет платить в казну | Цены и рынок | Недвижимость

Текст:
Анна Васильева

На сайтах продажи недвижимости некоторые объявления сопровождаются пометкой: «В собственности менее трех лет». Она указывает на малоприятный фактор, который усложняет процесс реализации и ведет либо к снижению доходов продавца, либо к увеличению рисков покупателя.

Из общего правила есть исключение: если недвижимость находилась в собственности более трех лет, то продавший ее владелец освобождается от уплаты налога. Более того: с 2010 года он освобожден от обязанности подавать декларацию о доходах в налоговый орган. Правда, с 2016-го ситуация радикально меняется. В соответствии с принятым в ноябре 2014 года ФЗ-382 период владения увеличен до пяти лет. Правда, нововведение коснется только объектов имущества, приобретенных после 1 января 2016-го.

В определении «точки отсчета» владения есть свои нюансы. Надо помнить, что человек становится владельцем недвижимости не в день покупки, а с даты, проставленной в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на нее. Если квартира куплена в жилищно-строительном кооперативе, то точкой отсчета считается дата, указанная в справке о полной выплате пая. Если жилье досталось по наследству, то срок исчисляется со дня смерти прежнего владельца, вне зависимости от того, когда наследник вступил в свои права и зарегистрировал право собственности в ЕГРП (едином государственном реестре прав на недвижимое имущество).

Получить налоговый вычет можно уже через месяц после приобретения >>Налоговый вычет у работодателя: просто и быстроБывают случаи, когда право собственности в реестре приходится регистрировать заново, но это не влияет на определение периода владения недвижимостью. Во-первых, это изменение величины долей. Представим ситуацию: квартира была приватизирована много лет назад на всех членов семьи – папу, маму и ребенка. Если родители решили подарить доли выросшему чаду, запись в ЕГРП изменится. Но срок владения квартирой для единственного теперь собственника будет отсчитываться по-прежнему – с момента приватизации и первой регистрации в Росреестре.

Уступить квартиру

Покупая квартиру в новостройке, будущий дольщик заключает Договор участия в долевом строительстве (ДДУ), который подлежит обязательной регистрации в УФРС. Продать квартиру по договору купли-продажи, имея на руках только ДДУ, невозможно даже если дом сдан в эксплуатацию. В этом случае приобретение правомочий в отношении квартиры возможно посредством уступки дольщиком права требования на квартиру, указанную в ДДУ, на основании соглашения (договора) об уступки прав и обязанностей по ДДУ. Сначала нужно согласовать с застройщиком уступку права требования на квартиру.

Налоговые новшества, несомненно, пойдут на пользу обычным потребителям - людям, которые покупают квадратные метры с целью дальнейшего проживания. Теперь при продаже единственного жилья они смогут не задумываться о том, сколько реально оно стоит и какую цифру следует вписать в договор. Также больше не придется ждать в течение 3-х лет, если вскоре после переезда вновь потребуется сменить место жительства. Кроме того, от сбора освобождаются граждане, приобретающие жилплощадь путем обмена. Главное, чтобы операция была проведена в течение года.

Отмена 3-хлетнего периода ожидания также на руку владельцам квартир в новостройках. Зачастую при покупке по договору долевого строительства жилье может стоить меньше 1 млн рублей. Но с вводом объекта в эксплуатацию цена квадратного метра обычно возрастает. Так что в случае необходимости продажи, новоселам приходится либо ждать окончания положенного срока, либо платить налог на прибыль.

Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

Размер налога: общие условия

В ситуации, когда жилплощадь продается с участием нескольких собственников, размер налогового вычета распределяется между частниками согласно письменному заявлению (по договоренности) или пропорционально их долям собственности.

Необходимо перечислить все варианты, при которых налоговый вычет не предоставляется или подоходный налог не возвращается:

«Для подавляющего большинства тех, кто обращается к нам в агентство, продаваемая квартира является единственным жильем, — объясняет директор АН «Кром» Алексей Лагутин. — Они продают квартиру, чтобы вместо нее купить другую недвижимость. Для них предложение освободить от уплаты налога доход от продажи единственной квартиры — позитивный момент. Не пострадают от предлагаемых изменений и те, кто имеет несколько объектов. В случае, если объектов несколько, недвижимость можно будет расписать на всех членов семьи, и тогда эти квартиры также не будут облагаться налогом при продаже. Для большинства квартир кадастровая стоимость ниже рыночной, та часть объектов, для которых кадастровая стоимость выше, составляет совсем небольшой спектр».

Вряд ли предлагаемые изменения отразятся и на числе инвестиционных сделок. «Инвестиционных сделок на нынешнем рынке немного, рост цены остановился в этом году и может составить к концу года 10–11 процентов, что сопоставимо с процентами по банковским вкладам, — рассказывает Алексей Лагутин. — Поэтому сегодня тех, кто покупает на этапе строительства в долевом небольшие квартиры, чтобы затем их быстро перепродать, немного.

— Не думаю, что эти изменения способны каким-то существенным образом отразиться на инвестиционной активности рынка.

На сегодняшний день все сделки, которые осуществляются инвесторами, как правило, укладываются в трехлетний период. Инвесторы, вкладывающие средства в недвижимость на первоначальном этапе, в большинстве своем готовы платить налог на доход, который они извлекают за счет перепродажи прав долевого участия и готового жилья. И только очень небольшое их число готово выжидать срок, превышающий три года.

Что касается изменения налоговой базы, с которой будет платиться налог с продаж, то, на мой взгляд, эти нововведения носят не регулирующий, а акцизный характер, то есть их главная цель — пополнение бюджета.

В этой ситуации, когда растут расходы продавца, очень многое, конечно, будет зависеть от определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Дело в том, что кадастровая стоимость объектов недвижимости в крае была определена в активные годы, когда стоимость жилья была максимальной. Поэтому достаточно спорным сейчас является то, насколько адекватно кадастровая стоимость отражает рыночную цену этих объектов.

Итак, реально ли получить имущественный налоговый вычет? Безусловно, если помнить,
что процесс его получения начинается уже во время приобретения объекта, и сохранить
все оформленные в связи с этим бумаги.