Налог при продаже квартиры в 2017 году

Заплатить налоги и жить спокойно, хочет каждый гражданин. Но, расставаться с кровно нажитым, не особенно приятно. Особенно, когда это касается имущества, нажитого с таким трудом. Разобраться в тонкостях налогового кодекса под силу далеко не каждому. Вот и возникают недоразумения и паника. Что делать, когда платить, когда не платить? Подавать декларацию или нет?

Когда налоги платить надо

НК РФ устанавливает обязательство вне зависимости от принадлежности граждан к резидентам или нерезидентам.

Отличие состоит только в величине налога:

Плательщик	Процентная ставка
Резидент	13%
Нерезидент	30%

Обязанность по уплате налога в бюджет имеют все категории граждан и нерезидентов вне зависимости от категории – неработающих лиц, пенсионеров, матерей-одиночек или инвалидов.

Получение экономической выгоды от продажи имущества не связано со статусом, низким уровнем дохода и социальными гарантиями.

Объекты

В качестве объекта для обложения НДФЛ выступает сумма, указанная в договоре купли-продажи как стоимость квартиры.

Налогооблагаемая база формируется при получении средств в денежном выражении или натуральной форме, сумма дохода от которой прописана в договоре.

У плательщиков возникает потребность в том, чтобы правильно начислить налог с продажи квартиры как не платить лишнего.

В 2016 году законодательством планируется сопоставить сумму договора с кадастровой стоимостью, которая оформлена в законодательном порядке региональной собственности.

Согласно п.п.1 п.1 ст.220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

• При долевой собственности сумму выше 1млн.руб. делят на число собственников и каждый платит 13% со своей прибыли.

• За детей налог платят родители в обычном порядке.

• При совместной собственности сумму чистого дохода, полученного от продажи квартиры, делят между собственниками по договоренности на основании заявления о распределении долей. Заявление, в этом случае пишут в налоговой инспекции.

• предоставить подтверждение расходов при покупке этого объекта недвижимости
  получить налоговый вычет на эту сумму
• заплатить налоги только с прибыли при продаже.

Это может быть значительно выгоднее, чем получение налогового вычета, если квартира стоит намного больше 1 млн. рублей.

Если доходы от продажи объекта недвижимости меньше, чем кадастровая стоимость на 1 января года продажи, умноженная на 0.7, то именно эта большая сумма будет считаться доходом бывшего собственника квартира, с которой он обязан заплатить налог. Исключением является случай, когда на квартиру не определена кадастровая стоимость.

Примеры:

1. Квартира  стоит 990 000 руб. (праву собственности - менее 3-х лет). Владелец от налога освобожден - жилье можно смело продавать.
2. Квартира стоит 3400000 (праву собственности - менее 3-х лет). Налог: 3400000 минус 1 млн рублей (прим. - налоговый вычет) = 2400000. С данной суммы и уплачивается 13-процентный налог, равный в этом случае 312000 р.
3. Квартира стоит 1000000 руб. (праву собственности - менее 3-х лет). Налог: 1000000 минус 1000000 руб. (вычет) = 0. Платить налог не надо.

Несколько собственников - как продавать?

При реализации жилья, право собственности на которое делят между собой несколько граждан (собственников), налоговый вычет, равный 1-му млн руб. делится пропорционально на всех. Данное правило распространяется исключительно на те случаи, когда жилье реализуется единым объектом по единому договору купли-продажи (а не разным покупателям по разным договорам). При продаже каждой отдельной доли собственников отдельным покупателям по отдельным договорам право на вычет в 1 млн рублей имеется у каждого собственника (идеальный вариант - разделение лицевых счетов до продажи жилья).

Примеры:

собственник должен уплатить в этом случае? Можно ли с одной получить вычет, а с другой – уменьшить на расходы? В письмах Минфина от 12. 04. 2012 № 03-04-05/7-563, от 05. 04. 2011 № 03-04-05/9-219 и от 10. 02. 2010 № 03-04-05/9-48 указано, что так делать можно. какой налог с продажи квартиры Если в одном году было продано 2 квартиры, то

Если же квартира находится в долевой собственности, то и сумма налогового вычета предоставляется согласно долям собственников в этой квартире.

При этом если собственники – несовершеннолетние дети, то их налог обязаны уплатить родители.

Если на квартиру имеется право собственности у нескольких лиц, не связанных родственными узами (например, соседи по коммунальной квартире), то каждый из них должен выплатить налог в соответствии с той долей квартиры, которой они владеют. При этом у каждого из них на руках должно быть свидетельство, подтверждающее право владения частью продаваемой квартиры.

Другой особенностью уплаты налога при реализации жилья является тот факт, что, если полученные средства используются для покупки другой недвижимости, налогоплательщик не освобождается от уплаты в бюджет соответствующего налога. По законодательству, при покупке квартиры любой налогоплательщик имеет обоснованное законодательством право на получение установленного имущественного налогового вычета – до 260 000 руб. Если происходит продажа, а затем покупка недвижимости, то, по согласованию с налоговой инспекцией, подоходный налог и вычет могут быть взаимозачтены. Иными словами, налогоплательщику не нужно будет платить налог в установленном размере, но и получить вычет он также не сможет. Следует учесть лишь тот факт, что обе сделки должны быть осуществлены в один и тот же налоговый период.

Возможны ли споры с налоговиками или о чем тут спорить?

Зачастую некоторые налоговики (да и независимые «специалисты») считают, что вы вправе использовать только один вычет (для продавцов), а лишь потом заявлять другой (для покупателей). Проще говоря с вас просят заплатить налог со стоимости проданной квартиры, а в последствии предлагают заявить о его возврате. Аргументы приводятся самые нелепые. Например, что «зачет налогов по разным категориям плательщиков не допускается» (это не выдумка, это мы взяли с нашего же сайта). Это полный бред, который абсолютно не законен.

Доход человека, облагаемый налогом, определяется в виде разницы между суммой всех полученных доходов и суммой ВСЕХ положенных вычетов. Об этом черным по белому написано в пункте 3 статьи 210 Налогового кодекса. Продав и купив квартиру в одном и том же году вы получаете право на ДВА вычета.

Отметим, что аналогичного мнения придерживается и Минфин России. Согласно письму министерства от 19 февраля 2013 г. N 03-04-05/9-115 (цитата):

"...если в одном налоговом периоде налогоплательщик продал квартиру, а затем приобрел новую, он может воспользоваться каждым из вышеупомянутых имущественных налоговых вычетов при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса, не пользовался".

Аналогичная точка зрения отражена во множестве других писем министерства (см., например, письмо Минфина от 5 июля 2013 г. N 03-04-05/25962, от 22 апреля 2013 г. N 03-04-05/7-397, от 19 апреля 2013 г. N 03-04-05/4-385, от 19 апреля 2013 г. N 03-04-05/7-393 и т. д.).

К слову сказать мы уже спорили по этому вопросу (обсуждение смотри по ссылке). Вариант налоговиков «прокатывает» только в одном случае: если вы продали квартиру в одном году (например, 2017-ом), а купили в следующем (например, в 2018-ом). В такой ситуации в 2017 году вы действительно вправе заявить лишь один вычет - для продавцов. А второй вы будете заявлять по окончании 2018 года. Причем второй вычет будет уменьшать лишь те доходы, которые получены с 1 января 2018 года. Поэтому доход от продажи квартиры они не уменьшат.

Что нужно знать при продаже и покупке квартиры для расчета налога

1. Если квартира продана и куплена в одном и том же году вы получаете право на ДВА вычета одновременно: для продавцов и для покупателей. Это же правило действует при условии, что одна квартира была куплена раньше, чем другая продана и по купленной квартире вычет не заявлялся.

Для полноты картины мы не можем не упомянуть в этой статье "черные схемы" ухода от налогов, которые иногда используются нашими гражданами. Наиболее распространенным способом является занижение "официальной стоимости" в договоре при продаже квартиры. В случае подобной сделки в договоре купли-продажи указывается заниженная цена, а оставшаяся часть денег передается или "в черную", или отражается в дополнительных соглашениях/расписках, которые скрываются от налоговых органов.

Именно для борьбы с подобными схемами для жилья, приобретенного после 1 января 2016 года, в Налоговый Кодекс ввели новые правила: если стоимость продажи меньше 70% кадастровой стоимости объекта жилья, то в качестве налогооблагаемого дохода будет браться 70% кадастровой стоимости. Соответственно, для недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года, нет никакого смысла занижать цену в договоре ниже 70% кадастровой стоимости. (более подробную информацию Вы можете прочитать в нашей статье: Кадастровая стоимость)

Также, наверное, излишним будет говорить, что подобные схемы являются незаконными и зачастую невыгодными для покупателя, а также несут ряд потенциальных проблем (например, в случае отмены сделки).