Как правильно составить договор аренды квартиры

Несмотря на возможность сдать или снять квартиру без оформления соответствующего договора, профессиональные риэлторы настоятельно рекомендуют все же составлять договор, который в случае серьезных разногласий поможет выиграть судебное разбирательство.

Сегодня в открытом доступе можно обнаружить большое
количество так называемых типовых форм договоров,
которые рекомендуются к использованию для оформления
гражданско-правовых отношений при заключении различных
сделок. Поддавшись искушению воспользоваться подсказкой
из «открытых источников», директора часто применяют для
заключения контрактов с контрагентами такие вот
«шаблонные» договоры, не задумываясь о последствиях, к
которым можно отнести не только сугубо юридические, но и
налоговые риски. Так, например, недостаточно четкая
формулировка предмета договора или условий оплаты может
повлечь за собой претензии налоговиков при проведении
проверочных мероприятий по налогу на прибыль или НДС.

Сами
по себе типовые формы контрактов имеют право на
существование, но каждый раз они требуют индивидуальной
доработки для конкретного вида хозяйственной
деятельности, с учетом экономических особенностей
соответствующего предприятия.

При
анализе текста типового контракта необходимо обратить
внимание на наличие всех существенных условий договора,
без которых с точки зрения положений гражданского
законодательства он будет считаться не заключенным.

Впрочем, если нарваться на мошенников рискуют в основном те, кто прибегает к услугам посредников-одиночек или псевдоагентств, то от самодурства квартирных хозяев не защищены и клиенты риэлтерских компаний с громкими именами. Сегодня вы отдали агенту немалую сумму — месячную плату за снимаемую квартиру (стоимость аренды средней "однушки" в Москве уже подбирается к $1 тыс.), завтра поругались с хозяином (который, к слову, сразу получил, согласно распространенной практике, оплату за два месяца), идете в агентство — и практически наверняка получаете от ворот поворот. Если вы не проявили изрядной бдительности при составлении договоров, нежелание агентов решать ваши проблемы, скорее всего, будет абсолютно законным, предупреждает Вероника Панкова из МАР.

Проработка деталей

Обязанности риэлтеров определяются договором на оказание услуг. У каждого агентства он свой, но можно разглядеть общую черту, весьма неприятную для клиентов: крайне редко типовой договор будет содержать пункт об участии риэлтеров в дальнейшей (той, что начинается уже на следующей день после того, как стороны ударили по рукам в подобранной квартире) судьбе своих клиентов. "Риэлтер должен вам ровно столько, сколько было обещано в договоре. Многие агентства недвижимости не желают быть третейскими судьями в случае конфликта между собственником жилья и арендатором,— говорит Вероника Панкова.— Отчасти эта позиция оправданна, ведь никто не может гарантировать, что в будущем между нанимателем и наймодателем будет полное взаимопонимание".

Оплата аренды обычно производится ежемесячно как в наличной так и в безналичной форме. При уплате аренды наличным платежом обязательной требуйте от арендодателя письменного подтверждения уплаты аренды. Не своевременная оплата арендных платежей (более 2-х раз подряд) может быть основанием досрочного расторжения договора аренды (ст. 619 ГК).

4) Ремонт и реконструкция. Арендатор по согласованию с арендодателем может производить улучшения арендованного помещения. В договоре следует прописать кто из сторон обязан осуществлять ремонт и за чей счет. Если ремонт будет осуществляться силами арендатора, то стоимость ремонта желательно включить в счет арендной платы. По умолчанию капитальный ремонт помещения осуществляет арендодатель. А вот поддержка объекта аренды в нормальном состоянии – обязанность арендатора.

5) Оформление договора. Все ключевые условия аренды помещения должны быть прописаны на «бумаге», то есть в договоре и ни каких устных договоренностей. Договор обязательно заключается в письменном виде минимум в двух экземплярах, по одному для арендодателя и арендатора. (Образец договора аренды)

- права и ответственность сторон.

Важно помнить, что при отсутствии первых двух пунктов договор об оказании услуг считается незаключенным.
Есть и еще несколько дополнительных моментов, четкое продумывание которых поможет в дальнейшем избежать проблем как заказчику, так и исполнителю. При этом с точки зрения законодательства пункты, перечисленные ниже, не являются обязательными. Их, скорее, стоит отнести к особенностям заполнения договора на оказание услуг:

1. Сделки (в том числе заем, кредит, залог, поручительство), в совершении которых имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, члена коллегиального исполнительного органа общества или заинтересованность участника общества, имеющего совместно с его аффилированными лицами двадцать и более процентов голосов от общего числа голосов участников общества, а также лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания, совершаются обществом в соответствии с положениями настоящей статьи.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 312-ФЗ)
Указанные лица признаются заинтересованными в совершении обществом сделки в случаях, если они, их супруги, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные и (или) их аффилированные лица:
(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 312-ФЗ)
являются стороной сделки или выступают в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом;
владеют (каждый в отдельности или в совокупности) двадцатью и более процентами акций (долей, паев) юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом;
занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом, а также должности в органах управления управляющей организации такого юридического лица;
(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 312-ФЗ)
в иных случаях, определенных уставом общества.
2. Лица, указанные в абзаце первом пункта 1 настоящей статьи, должны доводить до сведения общего собрания участников общества информацию:
о юридических лицах, в которых они, их супруги, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные и (или) их аффилированные лица владеют двадцатью и более процентами акций (долей, паев);
(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 312-ФЗ)
о юридических лицах, в которых они, их супруги, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные и (или) их аффилированные лица занимают должности в органах управления;
(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 312-ФЗ)
об известных им совершаемых или предполагаемых сделках, в совершении которых они могут быть признаны заинтересованными.
3. Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, должна быть одобрена решением общего собрания участников общества.
Решение об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, принимается общим собранием участников общества большинством голосов от общего числа голосов участников общества, не заинтересованных в совершении такой сделки.
В решении об одобрении сделки должны быть указаны лицо или лица, являющиеся сторонами, выгодоприобретателями в сделке, цена, предмет сделки и иные ее существенные условия.
Общее собрание участников общества может принять решение об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность и которая может быть совершена в будущем в процессе осуществления обществом его обычной хозяйственной деятельности. При этом в решении об одобрении сделки должна быть указана предельная сумма, на которую может быть совершена такая сделка. Решение об одобрении сделки имеет силу до следующего очередного общего собрания участников общества, если иное не предусмотрено указанным решением.
(п. 3 в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 312-ФЗ)
4. Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, не требует одобрения общим собранием участников общества в случае, если условия такой сделки существенно не отличаются от условий аналогичных сделок (в том числе займа, кредита, залога, поручительства), совершенных между обществом и заинтересованным лицом в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности общества, имевшей место до момента, когда заинтересованное лицо было признано таковым в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи. Указанное исключение распространяется только на сделки, в совершении которых имеется заинтересованность и которые были совершены с момента, когда заинтересованное лицо было признано таковым, до момента проведения следующего очередного общего собрания участников общества.

В этом разделе обычно указывают, что стороны не несут ответственности за обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор), из-за которых выполнять обязательства стало невозможным. Что можно считать форс-мажором, рекомендуем спросить у юриста или риэлтора.

Плата и порядок расчетов

Здесь записано, сколько ежемесячно арендатор платит хозяину.

Когда, сколько именно и за что уплачено указывают в расписке или в специальном приложении к договору – «платежной ведомости», которую подписывают обе стороны договора.

!!! Важно!!! Обязательно укажите, что «одностороннее изменение размера арендной платы в период действия договора не допускается» !!!

Так же здесь оговорено кто оплачивает

•          счета за телефон в квартире

·
Ответственность
сторон. Чтобы сделать договор
обязательным к исполнению как со стороны исполнителя, так и заказчика, следует
предусмотреть меры ответственности: взыскание неустойки (штрафа, пени) или
возмещение убытков.

Наверняка Вы захотите проверять свою квартиру, поэтому важно договориться о такой регулярности, которая бы не создавала излишних неудобств новым жильцам, но, в то же время, не заставляла Вас тревожиться. Еще обязательно пропишите, что владелец квартиры не имеет право входит в сдаваемую квартиру без присутствия квартирантов, чтобы не было недомолвок и неурядиц.

Необходимо указать срок, за который стороны должны поставить друг друга в известность о прекращении договора. Например, предупреждение за месяц позволит арендаторам спокойно подготовиться к переезду и найти новое жилье, а Вам – удостовериться, что с квартирой все в порядке, все счета оплачены, и найти новых нанимателей.

В дополнении к данному пункту укажите, с каких средств будет производиться ремонт или покупка новой мебели или техники.

Например – можно ли курить в квартире, принято ли предупреждать соседей в случае проведения шумных празднеств.

В общем, составление договора представляется весьма непростой, но вполне выполнимой задачей. Как говорится, статья — в помощь.