Как купить квартиру на вторичном рынке
Предыдущая пошаговая инструкция, которую составил RealEstate.ru, касалась приобретения жилья от застройщика, то есть в новостройке. Теперь же обратим внимание на квартиры, которые уже кому-то принадлежали, то есть на вторичный рынок.
Рекомендация № 1: определитесь, Вы делаете все сами или с помощью риэлтора
Здесь, конечно, решать Вам, но если это первая сделка, лучше не рисковать. Уж слишком много тонкостей – чего стоит только проверка так называемой чистоты квартиры. Избавить от этой головной боли могут агентства недвижимости, в которых есть не только штат риэлторов, но и юридический отдел. Сопровождение всей сделки – процесс не дешевый, поэтому, если денег все-таки жалко, можно пользоваться отдельными услугами, нанять юриста для заключения договора купли-продажи или оценки чистоты квартиры. Но юрист должен быть не простой, а специализирующийся на сделках с недвижимостью.
, которые могли бы претендовать на приобретаемую квартиру. 1. Появление неуказанных ранее наследников
Такое может произойти почти с любой квартирой, которая продается по документам, подтверждающим право на наследство (свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию). Также не стоит забывать о лицах, которые могут иметь право на обязательную долю в наследстве.
. 2. Нарушение прав несовершеннолетних при приватизации
Коммуникации
Следующая по важности составляющая цены — общедомовые коммуникации. Повлиять на их состояние практически невозможно. Потому что ими ведает ТСЖ или управляющая компания, а денег на ремонт, как правило, у них нет. И если дом не попадает в какую-нибудь городскую программу благоустройства, то у него годами может протекать крыша и регулярно ломаться канализация. Поэтому нужно внимательнейшим образом смотреть на состояние подъезда, труб центрального отопления, канализации, выяснить у соседей с верхних этажей состояние крыши, а также дату проведения последнего капитального ремонта.
Помните — не бывает идеальных квартир. Везде есть подводный камни, но большинство из них, за исключением перечисленных, решаются ремонтом.
3. Проверка документов на квартиру
Действие 3
Ищем подходящие варианты квартир
Вы (или нанятый вами специалист) пойдете сразу двумя путями:
- — разместите объявление о желании купить квартиру, где укажете все свои требования;
- — будете искать объявления о продаже квартиры, которая удовлетворяет вашим запросам.
Разместить объявление о поиске недвижимости или заявку риэлтору вы можете на бесплатных и специализированных досках объявлениях, сайтах по недвижимости, возможно, в оф-лайне, используя рекламные листовки в интересующих районах:
Рис. Форма бесплатной заявки на сайте ГдеЭтотДом.РУ
Искать недвижимость можно как с помощью просмотра расклеенных объявлений, или предложений в различных профильных печатных журналах, таких как «Из рук в руки» и «Недвижимость и цены», так и на специализированных сайтах, где представлена база объявлений от ведущих агентств недвижимости и частных лиц, например, ГдеЭтотДом.РУ.
Если риэлтор или вы сами подобрали подходящую квартиру, вы можете заключить с продавцом так называемый предварительный договор. В этом договоре, который защищает интересы продавца и покупателя, должны быть отражены условия, на которых будет впоследствии заключён договор купли-продажи, и сроки проведения сделки. В предварительном договоре указывается цена квартиры, сроки сделки и другие существенные условия. Обычно покупатель вносит аванс в счет будущей покупки, этим он подтверждает серьёзность своих намерений.
Помните, что передача денег должна происходить только у нотариуса с получением расписки и в присутствии свидетелей. Желательно выбрать друга или родственника, которому вы доверяете, и на все встречи приходить не в одиночку. При этом желательно также не рассказывать всем и каждому, что у вас имеется большая сумма денег для покупки квартиры. Попросите об этом же и своего друга, которому вы доверились.
Получение полного комплекта необходимых документов может занять значительное количество времени. Кроме того, различные документы имеют разные сроки действия (к примеру, получаемый в ЖЭК пакет документов является действительным только на протяжении одного месяца).
Каждый продавец должен предоставить ОРИГИНАЛЫ следующих документов:
1) документ, подтверждающий право собственности на квартиру.
2) Паспорта владельца, а также его супруги/супруга, если он состоит в браке. При этом обязательно наличие нотариально заверенного согласия второй половины владельца на продажу квартиры. Если брак был расторгнут – свидетельство о расторжении брака (о смерти супруга/супруги).
3) Справка для отчуждения, выданная в БТИ.
4) Если среди владельцев есть несовершеннолетние, нужно предъявить свидетельства об их рождении. А также разрешение органов опеки на отчуждение жилья.
5) Оригинал справки из ЖЭКа о прописанных в квартире жильцах. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
6) Документы, подтверждающие, что квартира не находится в залоге или под любым другим запретом на отчуждение. Особенно это важно, если вы приобретаете жилье, находящееся под залогом в банке.
7) Если в квартире была сделана перепланировка, необходимы документы, подтверждающие ее законность.
Весь пакет документов на выбранный объект недвижимости необходимо проверить на комплектность, правильность заполнения, на соответствие действующим требованиям к оформлению документов на территории Нижегородской области.
• приобретение квартиры, которая была взята мошенниками в аренду и сразу выставлена на продажу;
• сделка может быть признана недействительной (например, если сделка оказалась совершенной недееспособным лицом);
• вам могут продать квартиру по подложным или недействительным документам;
• а также масса других способов обмана покупателя.
Очень часто жители вторичного жилья делают перепланировки в квартире, убирая ненужные перегородки и объединяя комнаты. Однако не всегда такие изменения фиксируются документально. Зачастую в силу юридической неграмотности и нежелания тратить деньги и время граждане отказываются обращаться в компетентные органы для того, чтобы узаконить перепланировку.
Покупателям измененной квартиры без документов в последующем грозят штрафы, которые они должны будут выплатить сами, так как квартира уже будет находиться в их собственности.
Как быть?
Для начала рекомендуем осмотреть квартиру самым внимательным образом: некоторые перепланировки видны невооруженным глазом. Для сравнения можно ознакомиться с аналогичной жилплощадью соседей.
Процесс покупки квартиры долгий и сложный, требует как юридической подготовки, так и терпения. Если у вас нет на это ни сил, ни времени, вы можете поручить это дело специалистам, однако выбирать помощников надо тоже очень тщательно, чтобы не нарваться на мошенников и непрофессионалов.
Ольга Петрова
Договор составляется в трех экземплярах – один в органы регистрации, и по одному для каждой из сторон.
В целом процедура покупки жилья не столь разительно отличается от покупки квартир в новых домах. Она лишь требует более тщательных проверок технических характеристик. Немного больше «бумажной волокиты», но это возможность приобрести квартиру, идеально подходящую вам с точки зрения расположения, когда как на новостройку в этом районе пришлось бы потратиться гораздо больше, даже исключая ремонт квартиры, которая в новом виде имеет черновую отделку.
Пусть необходимость привлечения специалиста Вас не огорчает, ведь он поможет избежать проблемных моментов в будущем.