Обременение на квартиру: возможные трудности

Особенности квартир с обременением

Обременение квартиры: в каких случаях происходит

• арест имущества,
• аренда,
• опека,
• ипотека,
• принадлежность данной недвижимости к культурному памятнику,
• рента с пожизненным содержанием,
• доверительное управление.

Виды обременения квартиры

Залог доверенному лицу

Объект недвижимости может находиться под самыми разными видами обременения. Так некоторые владельцы для уменьшения риска потерять квартиру оформляют ее в залог доверенному лицу (обычно в этом качестве выступает кто-то из родителей). Если на квартире лежит обременение в виде залога, то владельцу свои планы по продаже жилья приходится согласовывать с залогодержателем (в данном случае это частное физлицо, а не кредитно-финансовая структура).

Это связано с тем, что банк, оценивший при выдаче ипотеки платежеспособность заемщика и свои возможные риски, не очень заинтересован в смене заемщика, поскольку это потребует дополнительных трудозатрат.

Немного по-другому обстоит ситуация, если заемщик желает продать квартиру, обремененную ипотекой, из-за отсутствия возможности своевременно вносить платежи по кредиту. В этом случае банк, заинтересованный в своевременном погашении кредита и отсутствии просроченных платежей, как правило, разрешает заемщику продать квартиру платежеспособному лицу и даже может предложить заемщику надежного покупателя.

Существует несколько вариантов продажи ипотечной квартиры. Эти варианты отличаются друг от друга, в основном, тем, когда и на каких условиях будет снято обременение с продаваемой квартиры. Выбор подходящего варианта продажи квартиры, находящейся в ипотеке – это совместное решение банка, продавца и покупателя.

Подробности того, как продать квартиру с прописанным человеком, в этой статье.

Распространённая форма обременения – наличие ипотеки.

Это более простой путь. В банк нужно подать соответствующее ходатайство с объяснением причин, приложив документы предполагаемого покупателя (нового заёмщика). Какие документы нужны при продаже ипотечной квартиры таким путём? Пакет аналогичен тому, что собирается при подаче заявки на кредитование: это и удостоверяющие личность и дееспособность документы, и подтверждение финансового состояния, и документы, регулирующие семейное положение. Конкретный и полный перечень нужно запросить в банке-кредиторе.

Убедитесь, что кредитным договором не предусмотрен штраф за досрочное погашение.

Если результат анализа специалистами банка будет положителен, с покупателем заключается новый кредитный договор, средства по которому перечисляются в счёт погашения вашей задолженности. После чего происходит переоформление права собственности и ипотеки на нового хозяина.

Немаловажные нюансы:

• Скорее всего, накопившиеся проценты Вам придётся погашать самостоятельно, т.к. они никак не относятся к стоимости жилья. По своей сути — это ваша плата банку за предоставление взаймы денег на квартиру.
• Если вы выплатили существенную часть кредита на момент продажи ипотечного жилья, и долг по нему менее текущей стоимости этого жилья (или недвижимость за время кредитования подорожала) — разница должна быть выплачена вам.
  Иногда в таких сделках (при благоприятной ситуации на рынке недвижимости) за счёт подорожания квартиры можно остаться «в плюсе» даже после вычета уплаченных процентов.

2. Покупатель жилья (новый заёмщик) получает кредит в другом банке.

Здесь схема будет несколько сложнее, да и банк-кредитор (Банк №1) не обязательно захочет идти на встречу.

Важные моменты

Одинокие пожилые люди, нуждающиеся в сторонней помощи, могут получить ее, заключив договор ренты, при этом за свое содержание они «расплачиваются» квартирой. Лицо, к которому переходит право собственности на квартиру по договору ренты, согласно ст.604 ГК РФ может пользоваться и распоряжаться ею (а значит - и продать) только получив разрешение получателя ренты.
Покупая квартиру, обремененную договором ренты, следует помнить: если обязательства по выплате рентной платы не выполнены продавцом до конца, то они переходят покупателю. Также нужно иметь в виду, что получатель ренты имеет право расторгнуть договор, ему не будут обеспечиваться установленные в нем условия содержания.

Аренда (наем)

Приобретаемая вами квартира может содержать небольшой сюрприз - в качестве проживающих в ней арендаторов. Любой договор аренды, заключаемый на срок более года, оформляется в письменном виде и подлежит государственной регистрации. Продать квартиру, сдаваемую в аренду, можно, однако смена собственника не влечет автоматического расторжения договора аренды: наниматели вправе проживать в ней до окончания установленного договором срока.

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры с обременением ипотекой?

Квартира находилась в ипотеке. Кредит был выплачен, новая владелица квартиры радостно потирала руки, но выяснилось, что на очереди стоят еще 3 кредитора, которым бывший владелец квартиры должен немаленькие суммы.

Стоит ли покупать квартиру, на которую наложено обременение, следует решать, взвешенно оценивая возможную выгоду и существующие риски. Однако даже при покупке «чистой» квартиры не следует забывать об осторожности и перед сделкой проверить объект недвижимости на предмет обременений, о которых могли умолчать владельцы. Сделать это достаточно просто: все наложенные ограничения фиксируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Заказать выписку об интересующей квартире можно несколькими способами: лично обратиться в отделение Росреестра, воспользоваться услугами Многофункционального центра или запросить нужную информацию через порталы rosreestr.ru или gosuslugi.ru. Предварительно нужно оплатить установленную госпошлину и заполнить заявление. Сведения о наличии обременения содержатся в 4-м пункте выписки из ЕГРП. Если никаких ограничений на недвижимость не наложено, то в соответствующем пункте будет стоять отметка «не зарегистрировано».

Если квартира находится под арестом, например, по решению суда из-за значительных долгов по коммунальным услугам, продать ее невозможно до тех пор, пока данный арест не будет снят. Для того чтобы продать такую квартиру, вам или придется выплатить долги по квартплате самостоятельно, либо обратиться в агентство недвижимости, которое специализируется на продажах квартир с обременением. Они помогут найти покупателя, снять арест с квартиры и провести сделку по ее купле-продаже.