Как правильно получить деньги при продаже квартиры

Утром квартира - вечером деньги...

#43773# Одним из последних этапов сделки купли-продажи квартиры, дома, дачи является передача денег. При этом главная задача продавца — получить деньги за недвижимость, а покупателя — документы о собственности на эту самую недвижимость. Как обеспечить спокойствие и того и другого?

Анна БАЛАШОВА

Поскольку цены на квартиры сейчас баснословные и отражаются цифрой не иначе как с шестью нулями, а регистрация сделки занимает целый месяц, возникает вопрос: как сделать так, чтобы обеспечить безопасность и спокойствие обеих сторон?

Вопрос передачи денег при сделке с недвижимостью — один из главных, он вызывает наибольшие беспокойства и переживания. К счастью, за годы существования легального риелторского бизнеса, то есть с 1992 года, накоплен огромный опыт проведения расчетов и, главное, выработаны схемы, безопасные для всех сторон сделки. Это стало возможным только в последние годы, когда банки стали принимать активное участие в проведении сделок и готовы не только хранить деньги, но и отчасти контролировать передачу их от покупателя к продавцу.

Рассмотрим применяемые при расчетах схемы.

Стороны заключают с банком договор аренды банковской ячейки и дополнительное соглашение, в котором прописываются условия допуска клиентов к сейфу, на которых она будет вскрываться – либо продавцом, либо покупателем. В нем обязательно содержатся адрес продаваемого объекта недвижимости, являющегося предметом предстоящей сделки, сведения о продавцах и покупателях. И та, и другая стороны только при наступлении определенных обстоятельств вправе вскрыть «хранилище» и получить доступ к деньгам.

В приложении к банковскому договору аренды ячейки стороны оговаривают, какие документы должен предъявить продавец, чтобы забрать причитающуюся ему сумму. Как правило, это: оригинал зарегистрированного договора купли-продажи, копия свидетельства о регистрации права собственности и удостоверение личности.

Банковская ячейка арендуется на одну из сторон, чаще всего – покупателя. Срок аренды должен составлять не менее одного месяца, так как один месяц – именно такой срок по законодательству отводится на регистрацию сделки.

По истечении этого времени продавец является в банк, предъявляет банковскому служащему документы, подтверждающие факт совершения сделки и после этого допускается к сейфовой ячейке, в которой хранятся деньги. В банке все строго по правилам.

Плюсы. Сам механизм передачи средств обеспечивает целостность и сохранность средств. Во время между заключением договора купли-продажи и оформлением недвижимости в органах регистрации можно, как говорится, спать спокойно: деньги в надежном месте. Многие банки при необходимости предоставляют услуги по проверке подлинности и подсчету денежных средств. Кассир банка после пересчета и проверки денежных знаков передает их участникам сделки. Сама закладка средств в ячейку происходит в присутствии обеих сторон. Перед закладкой продавец сам может проверить количество и подлинность купюр и убедиться воочию, что это реальные деньги, а не фантики или завернутая в газетку селедка. Еще один неоспоримый плюс: если сделка по каким-либо причинам не состоялась, то покупатель без всяких осложнений сможет забрать свои деньги обратно – в соответствии с условиями договора.

Минусы. Приходится иметь дело с наличными деньгами, а это не всегда безопасно. Не исключается риск шантажа и мошенничества. Например, продавец после закладки денег и подписания договоров с банком исчезает и продает квартиру кому-то еще. А потом требует денег за то, чтобы покупатель в его присутствии смог вернуть из сейфа свои средства. К минусам также можно отнести то, что банк не несет ответственности за содержимое сейфа.

Иногда «представители кооператива» сразу же предлагают подписать договор на одну из представленных квартир, чаще всего не показывая эту квартиру. В случае «пирамиды» первые несколько участников действительно получают займы на приобретение квартиры, (при этом используется часть денег, поступающих от следующих «клиентов»), о чём сообщают всем готовым обмануться очередным претендентам.

Правда, очень быстро выясняется, что на самом деле проценты по займам, предоставленным первым участникам, в несколько раз выше оговоренных с посредниками. А (тут речь идёт о мошенниках другого типа – более скромных) мошенники либо тихо растворяются, либо банкротят свой кооператив, не выполнив никаких обязательств.

Почему-то никто из обманутых:

не понимает, что оплата при покупке квартиры по предложенным 5-7-10% процентам годовых по займу нереальна в условиях банковских 15%;
не обращает внимание, что при внесении денег ему выдают бумажку (приходный ордер), заполненную вручную, а кассовых аппаратов или бухгалтерии в «офисе» компании-посредника не существует;
не настораживается от того, что практически никаких справок и сведений о себе, как о будущем плательщике кредита, не нужно представлять.

Возможен и прямо противоположный, с точки зрения сбора документов, вариант. Покупателю предлагают приобрести квартиру в рассрочку, опять же под нереально низкий процент. На вторичном рынке – 8-9%, в случае новостройки – ещё приятней – 6-7% годовых, без страховок и комиссий. При этом заставляют претендента собрать массу документов, что переключает его внимание на сам процесс сбора «нужных» бумаг.

Тарифы и условия Банк «Альфа-Банк»
Предоставление в пользование индивидуальных банковских сейфов физическим лицам.
30 дней 1710−2945 включая НДС3

- паспорта, или иного документа, удостоверяющего личность,

- зарегистрированного в УФРС оригинала договора купли-продажи квартиры по адресу, который при закладке денег прописывается заранее, и должен совпадать с адресом, указанным в договоре,

- дополнительные документы, в зависимости от условий сделки.

Как мы уже отмечали, в законе нет четких требований к «содержимому» расписки, а потому составляется она в свободной форме. Но это не значит, что писать в этом документе можно что угодно, ведь расписка, в первую очередь, должна выполнять свои функции. Давайте рассмотрим, какую необходимую информацию должна содержать расписка:

Преимущества использования банковской ячейки при расчете по сделкам купли-продажи

Все действия по расчетам производятся в банке. В данной организации всегда есть вооруженная охрана и камеры наблюдения. Кроме того, даже если на счета банка будет наложен арест (например, в результате банкротства), то на деньги, хранящиеся в ячейках, это не распространяется, так как они не являются собственными средствами банка.
Продавец может в любое время забрать деньги из ячейки (естественно, после получения из Росреестра зарегистрированного договора купли-продажи). Так как у него нет «привязки» к определенной дате, кроме него никто и не будет знать о том, что он будет с крупной суммой денег, соответственно риск ограбления минимален. Более того, продавец может в том же банке открыть счет и перечислить деньги от продажи квартиры на него, не вынося их из банка.
Для покупателя с момента аренды ячейки и помещения в нее денег одной головной болью становится меньше. Даже если в силу каких-либо причин не удалось оформить сделку купли-продажи квартиры, он в любой момент может забрать деньги из ячейки.
В ячейку можно положить неограниченную сумму денег и договор аренды можно продлевать.

Купили квартиру? Идите в налоговую инспекцию! Но не для того, чтобы заплатить деньги, а совсем наоборот — получить! Итак, налоговый вычет на покупку жилья предоставляется каждому резиденту Российской Федерации, купившему квартиру, комнату, дом либо построившему дом своими силами. Раньше получить налоговую льготу можно было только раз в жизни, но с недавних пор появилась возможность оформлять вычет после каждой покупки жилой недвижимости.

Размер вычета — 13 % от стоимости квартиры, указанной в ДКП, но не более 260 000 руб. (Вот почему вам невыгодны «квартиры за миллион»: вы теряете 130 000 руб.) Если квартира куплена в долевую собственность, вычет делится между собственниками пропорционально их долям.

Сделка на покупку квартиры: финансовые расчеты

Еще одна разновидность налогового вычета — ипотечный вычет. Если вы взяли ипотеку, можете вернуть дополнительно 13 % от процентов по кредиту, но не более 3 млн руб. Допустим, вы взяли в кредит 4 млн руб. на 10 лет и купили квартиру за 6 млн. Тогда ваш вычет за покупку жилья — 260 000 руб. (предельная сумма), а ипотечный вычет — 13 % от 3 млн руб., которые вы заплатите в виде процентов по кредиту, то есть 390 000 руб., итого — 650 000 руб.!

Вычет — это не деньги из госбюджета. Это ваш собственный подоходный налог, который вы платите государству. Государство просто возвращает его вам. Соответственно, если налогов вы не платите (являетесь студентом, пенсионером или работаете «по-черному»), то и вычет не получите. Хитрый расчет законодателя прост: гражданам дается дополнительный стимул искать работу с «белой» зарплатой.

Вычет можно получать двумя способами:

почему ерунда? при ячейке вероятность кидалава всяко меньше, т.к. деньги не у одного и не у второго, а у незаинтересованного, неэмоционального лица (банка), который действует чётко по договору.

давайте начнем с того, что повторим
одну простую аксиому, если вас хотят кинуть, вас кинут, но обязательным условием для этого будет:
а) Если вы продавец, осуществление расчетов после сделки, а вариант ячейки это как не крути именно этот вариант.
б) Если вы покупатель, то условием будет осуществление расчетов до сделки, а
в этой ситуации - именно для покупателя закладка денег в ячейку с точки зрения оценки момента в который он расстается с деньгами именно этот вариант.

в варианте ячейки возможность кидалова всяко больше чем в любом другом варианте расчетов:
1. начнем с того, что банк не несет
ответственность за содержимое ячейки.
2. в процессе закладки денег в ячейку покупатель может заложить фальшивые купюры, как в целом так и в части, может заложить не всю сумму.
3. Напомните мне стандартные условия доступа к ячейке? Вы искренне считаете, что тот же покупатель при наличии
злого с его стороны умысла 100% не сможет изъять деньги без вашего участия?
4. К ячейке имееют доступ работники банка. Вероятность этого риска не самая великая, но хищение денег из ячеек именно работниками банков происходят достаточно регулярно, погуглите новости.

Цитата:
От пользователя: Семён Дерменжи

а в чём кайф продавца???
по какой-либо причине покупатель не платит деньги, тогда вариант 3:
1. продавец идёт в суд, он конечно выйграет, но потратит минимум 3 месяца.
2. неполучив ни копейки денег он теряет время и получает
прелести в Едином гос. реестре прав.
Ладно, если будет рестируция и договор признают просто ничтожным, а если признают право на основании решения суда, тогда однуляется срок по налогам.
Вот радости-то он хапнул.
Такие вещи можно делать с условием 1000 000р. в качестве частичной
оплаты, и если что, то они не вернуться, хотя за невозврат тоже придется посудиться.

а в чем кайф продавца поучавствовать в закладке денег в ячейку и 20 дней дергаться на предмет того, не получил ли кто либо доступ к ячейке, действительно ли заложена вся сумма, все ли купюры
подлинны?
или еще такой вариант, под конец срока приостановка регистрации, деньги зависают в ячейки при этом как все мы понимаем, через некоторое время срок аренды ячейки приблизится к завершению, и покупатель получит право изъять деньги из ячейки.

Соответственно повторю еще раз,
гемороя нажить в моем варианте расчета в целом реально, но потерять деньги или недвижимость невозможно.

Да и придумайте мне причину по которой покупатель недвижимости не будет платить деньги? Безусловно ситуации бывают разные, и например за 5 дней что займет регистрация покупатель тупо
может потерять эти деньги, вероятность чего не очень велика. Но вот вариант осмысленного кидалова не платил и платить не буду - он мизерен именно в силу его общей бессмысленности.

Опять же кто мешает включить в договор условие о подписании акта приема-передачи и соответственно
фактической передачи квартиры после завершения расчетов. Какие бонусы получит покупатель в этом случае по факту отказа от оплаты? Побудет 2-3 месяца номинальным собственником квартиры. Смысл в кидалове какой будет?

Внимание! сейчас Вы не авторизованы и не можете подавать сообщения как зарегистрированный пользователь.
Чтобы авторизоваться, нажмите на эту ссылку (после авторизации вы вернетесь на эту же страницу)