Продажа доли квартиры. Или как правильно продать долю в квартире?
Российское законодательство изменилось с 01.01.2016 года и теперь данная статья не отображает в полном объёме юридические особенности по продаже доли. За подробной консультацией обращайтесь к нотариусу по месту жительства.
Принят Государственной Думой 20 мая 2016 года
Одобрен Советом Федерации 25 мая 2016 года.
Внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594; 2001, N 11, ст. 997; 2004, N 35, ст. 3607; 2005, N 1, ст. 22; 2016, N 1, ст. 11) следующие изменения:
1) в статье 24:
а) пункт 1 изложить в следующей редакции:
В 2012 году Верховный Суд, разбирая спор нескольких собственников одной квартиры, вынес революционное решение. У каждого из них были доли в общей недвижимости. Рассмотрев все доводы и прежние судебные решения, Верховный Суд постановил: права собственника большей доли могут быть защищены принудительной выплатой денежной компенсации. При этом собственники существенно меньшей доли утрачивают на нее право.
Тяжелое наследие приватизации
Возможность продавать и покупать не только целые квартиры, но и их части возникла у граждан в начале 1990-х, когда был принят закон о собственности. А доли появились благодаря тому, что квартира могла быть приватизирована на несколько человек – как членов семьи, так и просто зарегистрированных в ней граждан.
С тех пор доли превратились в ходовой товар. «Исходя из анализа данных Росреестра, количество сделок купли-продажи с долями в жилых помещениях в Петербурге составляет около 40% от всех зарегистрированных, – говорит руководитель Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова. – И это только купля-продажа, а есть еще дарение, наследование и пр. Так что этот показатель может быть намного больше».
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ, ЭТО ОЧЕНЬ ВАЖНО:
Часто люди путают право преимущественной покупки доли в квартире с разрешением на продажу. А это разные понятия. Почувствуйте разницу (я повторю): «ПРАВО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ», которое есть у собственника другой доли в квартире и «РАЗРЕШЕНИЕ НА ПРОДАЖУ», которое может быть, например, у залогодержателя или опекуна. Понимаете?
Разрешение на продажу доли в квартире просто противоречит смыслу Конституции РФ, где в статье 35 сказано, что каждый вправе иметь в собственности имущество, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Под правом РАСПОРЯЖАТЬСЯ понимается также право на отчуждение имущества. Поэтому никто не вправе запретить продавать долю в квартире, если это не установлено договором (залога, ренты и т.д.), а преимущественное право покупки всего лишь направлено на защиту интересов других долевых собственников, чтобы они имели возможность увеличить своё владение в общем имуществе или даже чтобы не создавать новые конфликты, когда появляются новые владельцы в квартире. Но часто другие собственники этим правом злоупотребляют, пытаясь не купить долю у продающего, а просто создать ему трудности в продаже. Вот и начинают некоторые думать, что нужно разрешение.
А ещё Федеральная регистрационная служба, т.е. орган осуществляющий регистрацию сделок с недвижимостью в России, часто игнорирует Гражданский кодекс и даже Конституцию, поскольку понимает преимущественное право покупки доли квартиры как РАЗРЕШЕНИЕ НА ПРОДАЖУ доли в квартире. Почему?
Сложилась такая ситуация:
Продать долю в приватизированной квартире
В приватизированной квартире продать имеющуюся долю можно. Даже, если такая доля не выделена в натуре. Совсем другой вопрос - как покупатель будет пользоваться купленной долей, если не определено, чем пользоваться? Но есть и разумный ответ - такую долю покупатель покупает примерно в два раза дешевле ее рыночной цены и планирует свои дальнейшие действия сам. Если это - стороннее лицо. Если же покупатель - сособственник в этой же приватизированной квартире и покупает долю, чтобы обладать всей квартирой на праве частной собственности (единолично), цена за такую долю может быть даже выше рыночной. Поэтому в приватизированной квартире долю продать можно, а по какой цене - надо серьезно подумать, прежде чем предлагать соседям или ставить на продажу.
Очень редкая, но тоже возможная процедура - продажа доли по договору ренты. В этом случае обязательно надо использовать помощь адвоката, чтобы потом из-за такой продажи не было обращения в суд по расторжению ренты.
Продать долю в неприватизированной квартире
Это уже "высший пилотаж". Хотя, и для такой сделки есть законные варианты: сначала принудительный разъезд, родственный обмен, установление порядка пользования в судебном порядке со следующими мерами, разрешенными Гражданским кодексом и т. д.; потом можно делать дальнейшую продажу, при необходимости, и покупку необходимого жилья, с доплатами или ипотечными кредитами, многовариантными цепочками встречным обменов между родственниками или заинтересованными гражданами.
Как продать долю в квартире?
Договор обязательно должен содержать: информацию о каждой стороне сделки (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации), описание предмета сделки - доли в квартире и идентифицирующие признаки самой квартиры (номер, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположен объект, общая и жилая площади), цену договора (ст. ст. 554, 555 ГК РФ).
Кроме того, в договоре купли-продажи обязательно должны быть отражены сведения о правоустанавливающих документах и об ограничениях и правах третьих лиц на помещение.
Продавец передает, а покупатель принимает недвижимость по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению (ч. 1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Как уже говорилось, владелец доли в общей квартире может столкнуться с определенными трудностями при отчуждении своей доли. Прежде всего, они связаны с нежеланием других собственников квартиры на продажу ее части другим лицам, даже если они не намерены сами выкупать эту долю.
На практике, нередко бывает, что участники долевой собственности специально уклоняются от получения уведомления, в котором заявлено о продаже доли в общей квартире. В результате, владелец доли, желающий ее продать третьему лицу, не может зарегистрировать сделку, так как у него нет ни письменного отказа других владельцев квартиры, ни подтверждения того факта, что они получили уведомление о намерении продать долю.
Как уладить споры с соседями при продаже доли в квартире?
Самым сложным для многих продавцов доли в квартирах является улаживание спорных ситуаций с другими собственниками недвижимости.
Часто соседи изъявляют желание купить долю продавца, но откладывают время совершения сделки по разным причинам. Популярным вариантом выхода из ситуации является процедура дарения своей доли третьему лицу. В данном случае продавец не обязан спрашивать мнения соседей.
Однако опытные риэлторы не советуют прибегать к подобным уловкам. Велика вероятность того, что другие собственники оспорят дарение путем признания сделки притворной. Но для этого одного заявления будет недостаточно. Истцам необходимо будет представить в суд доказательство передачи денег дарителю.
Как правильно подготовить долю в квартире к продаже?
Но этот месяц отсчитывается с момента, когда сособственник получил на руки заказное письмо с уведомлением и расписался в его получении. Если после этого он дал согласие или не дал его в течение отведенного срока, стартует продажа. И вот здесь-то и кроется основной подводный камень для продавца. Если совладельцы квартиры не хотят, чтобы сделка состоялась, они могут уклоняться от получения уведомления. И если в этом случае продажа доли в квартире все-таки произойдет, они в течение 3 месяцев могут подать иск о признании сделки недействительной на основании нарушения преимущественного права покупки доли.
в Содольщиках ни каких детей;
Содольщиков не более двух;
все Содольщики живут в квартире;
Чтобы не замораживать инвестицию, определитесь сразу с тем, как Вы намерены попасть в жилое помещение. Крики, вопли, скрежет металла, визг болгарки, - взлом входной двери - вот настоящий кураж! Если его нет, стоит позаботится о свободном доступе в квартиру. В противном случае год -полтора на вселение через суд.
Долю берите чем меньше, тем лучше! Так оно дешевле по цене выходит. Вполне сойдёт 1/4, 1/6, 1/8, меньше не стоит. Размер квартиры и количество комнат значения не имеет. Проходные комнаты - удачный вариант, занимайте сразу проходную, она, считай, сразу Ваша, во вторую внедряемся постепенно и неумолимо (ведь порядок пользования квартирой не определен). Доля в однокомнатной квартире - 100% разъезд в кратчайшие сроки.
ж) мне есть где жить, и я хочу купить долю в квартире в Москве для прописки, а если Содольщики захотят продать всю квартиру, я не соглашусь на продажу квартиры вцелом, т.к. лишусь регистрации по месту жительства в Москве;
Перевести на себя права и обязанности покупателя доли в недвижимом имуществе в судебном порядке вправе родственники продавца, обладающие правом преимущественной покупки.
Такой перевод прав и обязанностей осуществляется судом на основании искового заявления о нарушении интересов лиц с преимущественным правом покупки доли. Иск должен быть подан в судебные органы в течение 3 месяцев со дня, когда участнику долевой собственности должно было стать известно или стало известно о совершении сделки.
Таким образом, приобрести долю в квартире можно по преимущественному праву в течение 30 дней с момента уведомления о ее продаже. Родственники могут обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя доли в жилом помещении.