Выселение из ипотечного жилья – как быть? Выселение из квартиры в ипотеку – есть ли выход?
Выселение из ипотечной квартиры является страшным сном любого человека, оформившего жилищный кредит. Казалось бы, избежать столь печального развития событий не трудно - нужно всего лишь вовремя осуществлять платежи по займу, а при невозможности это сделать пойти на переговоры с банком касательно реструктуризации ссуды.
Квартира, приобретенная по ипотеке в период брака, приравнивается к совместно нажитому имуществу супругов вне зависимости от того, на кого оформлялся ипотечный договор (ФЗ «Об ипотеке», Глава 7 Семейного кодекса РФ «Законный режим имущества супругов»). При разделении имущества ипотечная квартира должна делиться пополам. Однако, купленная квартира находится в залоге у банка, выдавшего кредит, поэтому банк должен дать принципиальное согласие на ваши действия с кредитной квартирой. Также может потребоваться переоформить договор об ипотечном кредите и страховку заемщика. К слову, переоформление ипотечного договора стоит денег – в среднем 1% от оставшейся суммы долга.
Если квартира однокомнатная, ее можно разделить только по долям. Но доля в собственности, в соответствии с законом «Об ипотеке», не может предметом залога. В этом случае банк может и не согласиться переоформить договор на разделение суммы выплаты за квартиру на бывших супругов и должен останется по прежнему тот, на кого оформлялся договор об ипотеке. Если же банк даст согласие, то выплачивать взносы по кредиту будут оба в соответствии со своими долями. Может возникнуть и такая ситуация, что кредитор, в случае развода заемщика, может потребовать досрочного погашения кредита.
Продать квартиру, которая еще до конца не приобретена, могут вынуждать и семейные обстоятельства. Например, появление ребенка может потребовать более просторной жилплощади, чем имеющаяся. Заемщик будет стремиться продать ипотечную однокомнатную квартиру, чтобы с помощью высвобожденных средств тут же оформить ипотеку на трехкомнатную.
Подобное решение более, чем обоснованно, поскольку регулярные платежи, вносимые по договору ипотеки, с течением времени образуют довольно серьезный денежный запас, который будет достаточным для оплаты первого взноса за более просторную квартиру.
Ипотечная квартира, находящаяся в начальной стадии строительства, имеет намного меньшую стоимость, которая возрастает по мере приближения строительства к завершению. Если такую квартиру удается продать, то в результате этой операции часть невыплаченной суммы по кредиту покупатель передает банку, а остальную часть – заемщику, который продает квартиру. Таким образом, ипотека, помимо собственно инструмента для улучшения жилищных условий, может служить своеобразным инструментом накопления капитала.
Отношение банка к продаже ипотечной квартиры
Например, можно попробовать продать ипотечную квартиру. Продажу следует согласовать с банком, без его разрешения никаких сделок проводить не стоит. Найти покупателя, который согласиться внести всю сумму денег за квартиру заранее достаточно нелегко. Если покупатель найден, банк освобождает квартиру от залога. Только после этого можно осуществить сделку и провести регистрацию перехода прав на имущество.
Если вариантов нет, и бывшие супруги никак не могут найти подходящего покупателя, можно обратиться в агентство недвижимости, которое готово внести необходимую сумму денег на погашение всего кредита и поможет продать квартиру. Практика показывает, что такой вариант продажи ипотечной квартиры для супругов оказывается не совсем выгодным, и если есть возможность, лучше «уговорить» банк (банки неохотно соглашаются на эту процедуру) погасить кредит досрочно.
возникновения некоторых проблем с документами
Почему банки так неохотно идут на проведение такой операции?
Существует множество причин, по которым банк может отказать в проведении сделки. Но самые главные, почему кредитор отказывает в переоформлении ипотеки на другого человека — это вынужденная проверка нового лица, а также переоформление множества бумаг. Довольно часто случается так, что будущий заемщик оказывается неплатежеспособен или имеет плохую кредитную историю.
Если вы являетесь инициатором переоформления и первичная ипотека оформлена на вас, то стоит помнить одно. Пока не готов полный пакет документов, пока не произошла сделка, кредит висит еще на вас, а соответственно, платить пока должны непосредственно вы.
Перевод ипотеки в другой банк
С указанными документами продавец идет в регистрационную службу, где регистрируется снятие обременения на продаваемое жилое помещение, договор купли-продажи и переход права собственности на квартиру.
Если оговоренная цена квартиры выше, чем сумма долга по ипотечному кредиту, то разница закладывается в день сделки в депозитарную ячейку банка (любого, не обязательно банка-кредитора по ипотеке).
Условием доступа к данным денежным средствам является предъявление зарегистрированного договора купли-продажи.
В некоторых случаях банки дополнительно требуют предоставить нотариально заверенную копию свидетельства о праве собственности на квартиру.
Есть несколько способов продать ипотечное жильё, за которое выплачен не весь кредит. Это можно сделать только после согласования с банком. В случае положительного ответа банка, первым делом, нужно найти покупателя.
Есть два способа продажи, когда согласие банка не требуется на продажу жилья, находящегося в залоге:
- найти друзей или хороших знакомых, у которых можно деньги занять для погашения кредита и рассчитаться после продажи дома;
- взять задаток у покупателя и возвратить ему долг после снятия обременения, снизив цену на жильё.
Такие варианты возможны, но больше в порядке исключения, чем правило.
Скорее всего, приемлемыми будут следующие способы, когда согласие банка на продажу жилья получено:
В указанный срок продавец официально должен зарегистрировать снятие обременения в соответствующем органе и переход права собственности на проданную квартиру. Обязательно должен быть зарегистрирован и договор продажи. Разница в средствах между суммой долга банку и ценой квартиры хранится в банковской ячейке, имеющей определенные условия доступа.
Вариант второй - продать кредит. Он отличается предметом продажи. Им является ипотечный кредит. Для этого тоже понадобится получение согласия банка-кредитора. В этом случае он вправе одобрить (или не одобрить) кандидатуру нового заемщика. Только тогда происходит переоформление кредита.
Оформляется соглашение о переводе задолженности на покупателя, принимающего обязательство по погашению долга. В данном случае квартира по-прежнему остается в залоге у банка. Кроме того, выкупить кредит может и одно финансовое учреждение у другого (перекредитование). Но такие операции они, как правило, совершают неохотно, в связи с тем, что не заинтересованы в потере своих клиентов.
Так, сумма поделится на две части. Одна необходима для погашения долга перед банковским учреждением, а остаток - это то, что полагается продавцу. После этого договор должен пройти обязательную государственную регистрацию.
Если там проблемы не обнаружатся, то кредит погасится, а продавец получит оставшиеся денежные средства. На сегодняшний день такая услуга предлагается не всеми банковскими заведениями.
Что делать, если банк не дает разрешение на продажу?
Практика заключения сделок по продаже квартиры говорит о том, что существуют банки, которые ни за что не соглашаются на такое переоформление. Тут уж, как говорится, ничего не попишешь: хозяин – барин. Между тем нельзя забывать и о том, что язык до Киева доведет. Старайтесь использовать любой имеющийся ресурс. Важен ведь результат, а на войне, как известно, все средства хороши.