Чистота сделки при покупке квартиры: что нужно знать? - Рынок жилья
22.06.2015 | 11:15
Текст:
Сергей Бардин Фото: pressfoto.ru, Алексей Александронок, Эвелина Билькис Коллаж: Владислав Кунгуров
Считается, что проверкой юридической чистоты квартиры должен заниматься профессионал – агент по недвижимости, который проводит сделку. БН разбирался, может ли покупатель жилья сделать это самостоятельно, полагаясь исключительно на собственные силы.
Обязательное условие при совершении сделки купли-продажи жилья — предоставление справок, о том, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Следует тщательно проверять подлинность этих справок, а лучше вообще сопровождать продавца во время их получения. Еще один момент — такие справки выдаются только по месту жительства. Если продавец квартиры зарегистрирован в одном районе, а справка выдана в другом районе, стоит обратить на это внимание. Но даже наличие таких справок не гарантирует полную безопасность.
Комментирует Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate: « Дело в том, что существует 177 статья ГК, в которой говорится, что «сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения». По сути, этой статьей можно прикрыть любую сделку».
Ситуация вторая: приватизированные квартиры, в которых проживают дети
Какие факторы позволят Вам оценить перспективы продажи Вашей квартиры? Во-первых, это стоимость квартир на вторичном рынке, которая находится в зависимости от строящихся по соседству новостроек. В случае, если вокруг в районе идет активная распродажа новостроек, а Вы пытаетесь продать квартиру в скромной панельной девятиэтажке (кстати, стоимость ее может быть соизмерима с новым жильем на этапе строительства), советуем Вам отложить продажу до лучших времен, т.к. у Вас есть конкуренты, и Вы не возьмете за Вашу квартиру хорошую цену. Точно так же Вы зависите и от количества предложенных на рынке квартир, аналогичных Вашей и от их цен.
Для начала Вам необходимо проанализировать динамику цен и понять, что происходит сейчас на рынке. Понятно, что на спаде активности с продажей лучше подождать, а в случае подъема осуществить сделку как можно быстрее.
2. ОЦЕНКА
Большинство квартир продаются с одновременной покупкой другого жилья, поэтому, если Ваша квартира свободна, в ней никто не прописан, и Вы ничего не покупаете взамен - можете добавить к ее стоимости 3-5%.
После того, как выбрано время продажи квартиры, нужно определить цену квартиры. Тут возможны два варианта. Можно воспользоваться услугами профессиональных риэлторов или попытаться вычислить среднюю цену за метр для жилья того же класса. Как правило, объявления в газетах распределены по станциям метро. Выберите нужную категорию дома и этажность, количество комнат и другие подходящие параметры. Произведя нехитрые математические вычисления, Вы получите среднюю стоимость квадратного метра.
Для Вас, покупка квартиры - дело серьезное, столь же серьезное дело, как для продавца - продажа квартиры. Продавец квартиры вправе Вам не доверять.
А может Вы пошутили?
Это Вы знаете, что Вы не шутите, продавец может об этом не знать.
Как убедить продавца, что Вы заинтересованы в покупке квартиры именно у него?
Внести символическую денежную сумму в виде предоплаты. (Символическую по сравнению со стоимостью квартиры).
А что будет, если предоплату Вы внесли, а банк Вам кредит не дает?
Это ведь не вина продавца, что у Вас нет всей суммы денег.
Продавца интересует продажа квартиры, а не пустой сбор документов не известно для чего.
Хорошо, когда при внесении предоплаты продавцу Вы предусмотрели все моменты, когда продавец должен Вам предоплату вернуть.
Существенным условием договора должна быть цена недвижимости. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор считается не заключенным. В договоре желательно указать, что цена окончательная и изменению не подлежит. В основном, сегодня в договоре указывается не реальная цена продажи квартиры, а стоимость инвентаризационной оценки, рассчитанной БТИ. Она отличается от реальной в несколько раз. Надо иметь ввиду, что при попытке Продавца расторгнуть договор купли-продажи квартиры покупателю будет проблематично вернуть уплаченные Продавцу деньги. Если заключается договор купли-продажи в кредит с рассрочкой платежа, то в документе обязательно указываются: размеры платежей, порядок и сроки их выплаты.
Существенным условием договора купли-продажи квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
- Если в квартире раньше жил маленький ребенок, то, достигнув совершеннолетия, он может подать в суд и заявить, что он не согласен с действиями родителей, совершивших сделку купли-продажи с нарушением его прав, потому что старая квартира ему нравилась больше. Придется с ним судиться. В худшем случае суд признает сделку недействительной.
- Если вам продает квартиру человек, получивший ее по завещанию, то в любой момент может появиться обиженный родственник, претендующий на наследство. Завещание по закону – документ оспоримый и не имеет срока давности. Если оно не содержит в явном виде заявления о лишении наследства всех остальных родственников, кроме того, кто вам продал квартиру, суд признает сделку недействительной.
Чем это грозит продавцу? Кроме риска так и не получить полную стоимость (если передача «не засвеченной» части стоимости планируется отдельно), есть еще риск попасть в поле зрения налоговой инспекции, если информация о сделке станет известна, что чревато уже и санкциями, и возможным уголовным наказанием.
Кроме того, такой договор не выгоден покупателю и он вполне может отказаться от сделки. Во-первых, если декларируемая сумма сделки менее двух миллионов, то он не сможет получить весь налоговый вычет (о вычете будет далее). Во-вторых, для него это риск, что в случае признания сделки не действительной (на это может быть много причин), он не сможет вернуть всю уплаченную им сумму. К тому же сама операция купли-продажи по суду может быть признана недействительной в силу ее мнимости по заявлению любого третьего лица — какой здравый человек на это пойдет?
Наша позиция в данном вопросе — необходимо соблюдать законы своей страны. К тому же, продавец в любом случае будет обязан подать декларацию о доходах за отчетный год в налоговую инспекцию с указанием суммы сделки, независимо от того, облагается этот доход по его мнению или нет. Поэтому давайте разберемся сколько и в каком случае придется заплатить государству.
Доходы физических лиц, резидентов Российской Федерации, облагаются по ставке 13% (п.1 ст. 224 НК РФ). Доходы не резидентов — по ставке 30%. Резидентом считается лицо, находящееся на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.
Резиденты НЕ ДЕКЛАРИРУЮТ (п. 2 ст. 228 и ст. 229 НК РФ) и НЕ УПЛАЧИВАЮТ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ) налог с дохода, полученного от продажи квартиры (иной недвижимости), если она находится в собственности более трех лет.
Далее, Налоговый Кодекс РФ (ст. 220 НК РФ) предоставляет резидентам право на налоговый вычет, то есть на уменьшение налогооблагаемой базы, с которой и ведется расчет. Есть несколько вариантов вычетов, в зависимости от ситуации:
Многие предпочитают покупать права на квартиру на стадии строительства дома.
Типичным способом приобретения квартиры в строящемся доме является заключение покупателем со строительной компанией договора о долевом участии в строительстве. Строительные компании привлекают средства дольщиков и на эти деньги строят дом, после чего квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков.
Вместе с тем, риски при покупке квартиры на первичном рынке жилья также существуют. В связи с этим, до покупки квартиры на первичном рынке нужно осуществить проверку квартиры (все документы на строительство, условия договора долевого участия в строительстве и т.д.).
Если вы собираетесь приобрести квартиру в новостройке путем участия в долевом строительстве, вам будет полезно ознакомиться с рекомендациями по проверке квартиры и застройщика, которые помогут избежать проблем с недобросовестными застройщиками и рисков при покупке квартиры в новостройке.
Для минимизации рисков при покупке квартир в новостройках был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), вступивший в силу 1 апреля 2005 г.
Действие Федерального закона N 214-ФЗ распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 1 апреля 2005 г. Это означает, что если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены застройщиками до вступления в действие указанного Закона, то отношения участников долевого строительства не регулируются его нормами. Практика показывает, что с целью приобретения жилых помещений заключаются договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные данным Законом. По сути, договоры, не предусмотренные законом, являются фактически не легетимными. Сложившаяся ситуация связана прежде всего с тем, что упомянутый Федеральный закон установил значительные гарантии участникам долевого строительства с целью минимизации их рисков при покупке квартир. Заключение иных договоров, помимо договора долевого участия в строительстве, влечет для покупателя риски при покупке квартиры.
-технический и кадастровый паспорт на квартиру,-если с момента последней сделки по данному объекту прошло 5 лет. (Обратите внимание-если прошло менее 5 лет,но указанные документы по предшествующей сделке не сдавались в рег. палату, их запросят при регистрации. Требование о предоставлении кадастрового паспорта введено с 1 марта 2008 года.)
-если квартира или ее доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку-для продажи необходимо разрешение органов опеки и попечительства-«Распоряжение». На сделку также предъявляется свидетельство о рождении ребенка+ ксерокопия. (Действовать за несовершеннолетнего ребенка могут только родители, законные опекуны.Действие других лиц-не допускается).
5. РЕЗУЛЬТАТ-РЕГИСТРАЦИЯ
Сергей ЛЕВИН, адвокат