Советы экспертов: что лучше сделать с недвижимостью в 2015 году

Покупать ли квартиру

Эксперты рынка уверены: если есть сбережения, сейчас самое время покупать, чтобы не потерять свои деньги. Речь идет именно о тех, у кого есть «лишние» деньги и стоит задача их сохранить. Ипотека резко подорожала в конце года, поэтому к ней имеет смысл прибегать, если своих средств не хватает лишь немного.

Что же такое вообще ремонт? В любом случае, это самая настоящая проблема и головная боль для каждого человека, отмечает «РБК-Недвижимость», и решиться на эту боль можно ради собственного комфорта, а не для продажи. Стоит ли терпеть эти неудобства ради получения «потенциально более высокой прибыли»? Как рассказывают специалисты рынка недвижимости, терпеть эту головную боль действительно стоит, так как подготовительная работа в любом случае повлияет на скорость осуществления сделки. Кроме того, чистая и опрятная квартира привлечет большее количество потенциальных покупателей. Но вот сколько именно денег вложить в ремонт, зависит от типа продаваемого жилья.

Если вы продаете квартиру эконом-класса, то вкладываться в ремонт глобально просто нецелесообразно. Как оценивают риелторы, при продаже такой недвижимости можно выручить лишь 40% вложенных средств. Дело в том, что ремонт в сегменте эконом-класса большой роли не играет, потому что обычно новые владельцы вкладывают последние сбережения или приобретают квартиру в ипотеку, поэтому им важно купить «стену и крышу над головой», к тому же обычно новые жильцы чаще всего переделывают все на свое усмотрение.

Первое правило: чтобы продать квартиру быстро, необходимо установить справедливую цену – не заниженную, но и не завышенную, а соответствующую среднему ценовому показателю по рынку недвижимости в данном районе, типе дома, этаже.

Конечно, можно провести анализ самостоятельно, но всегда лучше обратиться к профессионалу, который хорошо ориентируется в ценах и может быстро проконсультировать по вопросам ценового диапазона на вашу квартиру, назвав ее минимальную и максимальную стоимость и определив примерные сроки продажи для каждой установленной цены.

• Дефицит жилья. Не смотря на то, что столица пестрит башенными кранами и каркасами новостроек, в самом «ходовом» сегменте – эконом- и комфорт классе столица по-прежнему испытывает дефицит жилья. Тому есть несколько причин: строительство внутри третьего транспортного кольца закрыто; прирост населения Москвы опережает возможности строителей; девелоперы предпочитают осуществлять в пределах МКАД классов бизнес, премиум и выше, инвестировать в которые могут позволить себе единицы. Это обозначает ускоренный рост цен в более низких ценовых сегментах. То есть, чем дешевле жилье, тем быстрее оно дорожает.
• Защищенность денег. Российское население, прошедшее через ряд дефолтов и банковских кризисов, опасается отдавать личные средства в чужие руки для управления. Вложение деньги в недвижимость, которая также «будет принадлежать только тебе и никому больше», видится более перспективным. Кроме того, в России традиционно принято жить в собственном жилье, к этому стремятся даже молодое поколение; культура аренды, можно сказать, отсутствует в нашей стране; аренда, как таковая, считается «обузой», «пустой тратой денег» и пр.
• Ипотека. Принявший массовый характер в середине нулевых, данный вид банковского кредита качественно изменил ситуацию на рынке московской жилой недвижимости. Разогретый ипотечными деньгами рынок чрезвычайно оживился, цены на московскую недвижимость достигли общемировых.
• Налоги. Отсутствие серьезного налогового бремени для владельцев квартир позволяет тратить на их налоговое обслуживание практически символические деньги.
• Ликвидность. Квартиру в Москве достаточно легко обратить в ее денежный эквивалент. Разумеется, это зависит от текущего состояния экономики; однако если сравнивать две аналогичные квартиры, расположенные в Москве и, допустим, в берлинском пригороде, первая будет в разы ликвиднее.

Собственно, высокая ликвидность московской квартиры проистекает из трех указанных выше условий – дефицитности, имиджа «хранителя» денег, развития ипотеки, подстегивающей спрос на любое жилье в пределах московской кольцевой автодороги. Пока все эти факторы сохраняются (а сохраняться они будут еще весьма долго: дефицит «дешевых» квартир относительно премиального сегмента в условиях отсутствия строительства будет только нарастать; при отсутствии работающего института аренды жилья и альтернативного инвестирования покупка жилья будет и впредь оставаться приоритетным способом сохранить деньги и организовать быт населения; банки имеют доступ к дешевым деньгам, которые они перепродают населению в виде кредитов, среди которых ипотека – один из популярнейших); итак, пока все эти условия работают – о том, что стоимость квадратного метра в Москве будет опережать любые показатели инфляции – мировые или региональные, – можно не переживать.

Средняя стоимость квартир в Москве

Обычно после появления нового предложения звонки от интересующихся бывают часто. Неопытных продавцов это преждевременно воодушевляет - рынок постоянно «мониторят» риэлтеры, пополняя агентстские базы данных, а телефонные разговоры никого ни к чему не обязывают.

Если отыскался некто, желающий посмотреть квартиру – поздравляем! Но радоваться еще не рано: ажиотажа нет, цены стоят, следовательно те, кто всерьез настроены купить квартиру, могут позволить сравнить большое количество квартир (иногда смотрят до 35-40 вариантов, прежде чем выберут что-то окончательно).

Итак, как показывать? Продавцов недвижимости много – а покупателей недостаточно, поэтому подстраиваться по времени придется вам. Во время самого показа добиваемся ощущения уже упоминавшегося впечатления широты и простора: проветриваем помещение, включаем все возможные лампы, открываем межкомнатные двери, «высший пилотаж» - аромат кофе или свежей выпечки, витающий в квартире.

Совет 7

Снова купите газету и найдите там объявления о продаже вашей квартиры, поданные риелторами, с которыми вы договорились о поиске покупателя. Ого, они накрутили на цену еще 10 %! Значит, квартира-то и впрямь дорого стоит, а посредники решили на этом нажиться! Нужно срочно поднять цену и дать объявление самостоятельно! Кстати, ваших риелторов оповещать о новой цене необязательно — сюрприз будет.

— Зарегистрируйте свои документы в Юстиции (Федеральной регистрационной службе), даже если в этом нет необходимости.  Например, если вы купили, получили в наследство, выплатили пай в ЖСК на квартиру в 1993 году, то у вас нет необходимости по закону регистрации документов в Учреждении юстиции.  Однако, я вам рекомендую всё таки пройти эту процедуру.  Многие из людей вообще не понимают, что документы на квартиру бывают без Свидетельства о регистрации и соответственно, боятся сделок, где документы не зарегистрированы.  А если вы продаете без риэлтора, то страх будет еще больше;

— Выпишите всех  и получите согласие у всех людей (если продаете комнату), которых потом будет сложно собрать. А лучше и у тех, которых просто собрать.  Например, вы когда-то давно прописали в квартиру родственника, который готов в любое время выписаться. Пускай выписывается сейчас. Потом всякое может случиться. Он может заболеть, уехать в длительную командировку и т.д. По возможности, выписывайтесь сами. Получайте согласие всех людей.  Например, ваша жена живет в Германии и нужно получить её нотариальное согласие на продажу (покупку) квартиры.  Теоретически, ничего сложного нет. Идем в суд в Германии, заверяем, переводим, высылаем, проставляем здесь Апостиль и т.д.  Но сделайте это лучше заранее. А то я видел, как от одного слова Апостиль сбежал потенциальный покупатель. И даже если ваша жена не в Германии, а рядом с вами, то так же лучше сделать всё заранее.  Мне сложно, не зная вашей ситуации, сказать точно, какие еще документы нужно сделать, может быть обменять паспорт,  срок которого истекает, получить отказ от покупки долевых собственников и т.д. и т.п.  Еще раз просто повторю, сделайте всё заранее.

Совет № 4.  Активно ведите рекламную компанию.
        Одна из главных ошибок тех, кто хочет продать свою квартиру самостоятельно, состоит в том, что они всё знают, но мало делают.  Можно написать советы, они прочитают и скажут: «Да в этих советах мы не нашли для себя ничего нового». А когда начинаешь спрашивать: «А это сделано, а это, а это?», — то оказывается, что одно сделано наполовину, второе —  вообще не сделано, а третье «вот — вот начнем делать».  А это «вот — вот начнем» длится уже с месяц.

В общем, все опрошенные эксперты сходятся во мнении, что если продавать нет необходимости — стоит подождать несколько лет, глядишь, все и наладится. А если продать все-таки надо — стоит поторопиться, поскольку перспектива снижения цен уже к середине года вполне реальна. При этом «секреты быстрой продажи» элементарны: рублевый ценник и готовность к дисконту.

Рекомендации по ведению переговоров на падающем рынке

Даже в ситуации, когда Вам не нужно покупать альтернативное жилье вместо продаваемого, это выгодно делать для Вас в тот момент, когда возникла такая необходимость, потому что выгодные инвестиционные предложения имеют ограниченный срок. Да и наша жизнь конечна, сколько нам отмерено, кто знает? Успеем ли попутешествовать или осуществить заветную мечту на вырученные деньги от продажи?

Поймите меня правильно, я не призываю всех сейчас же начать продавать свое жилье вопреки потребностям и обстоятельствам. Просто когда ситуация назрела, действуйте! И Вы окажетесь на гребне волны жизни, не позволив болоту сомнений засосать себя и свою мечту.

Автор: Елена Денисенко