Как лучше - сдавать квартиру в качестве ИП или физлица? | Сравнительный анализ для собственника квартиры

В этой статье мы расскажем о двух возможностях сдачи жилья внаём, сравним их по определенным критериям и, надеемся, поможем вам выбрать для себя подходящий вариант.

О физических лицах и Индивидуальных предпринимателях

Описание граждан (физических лиц) как субъектов гражданского права содержится в гл. 3 ГК РФ. Отдельное внимание в этой главе законодатель обращает на предпринимательскую деятельность граждан (ст. 23 ГК РФ).

Налоги — расходы не очень приятные, но необходимые. Расставаться со своими деньгами всегда не хочется, но можно  утешить себя тем, что они пойдут на нужды государства: дороги, зарплаты и пенсии. И от этого почувствовать себя немного благотворителем. К тому же, уход от уплаты налогов карается государством вплоть до уголовной ответственности.  Например, если не платить налоги или сборы с физического лица в крупном и особо крупном размерах – можно угодить за решётку от одного до трёх лет. При этом крупным размером уже будет считаться доход с арендной платы в 21 тысячу рублей в месяц.

Конечно, если Вы любитель адреналина, можно попробовать не платить налоги. Сделать это достаточно просто. Заключить договор с нанимателем сроком до одного года (если на год или больше – договорные отношения придётся регистрировать в соответствующих гос. органах) или вообще не заключать. Передавать деньги в конверте. Запретить нанимателю говорить кому-либо, что он снимает квартиру.

А можно вообще заключить договор найма на безвозмездной основе (то есть, бесплатно), прописав лишь обязанность оплачивать коммунальные расходы. А для гарантии получения денег взять долговую расписку на сумму трёх-четырех месячных арендных выплат.

Декларация подается до 30 апреля года, следующего за тем, в котором сдавалось жилое помещение. Налог нужно уплатить до 15 июля. Это значит, что, если вы сдали квартиру в начале текущего года, то вы должны будете заплатить налог только в начале июля 2014-го.

Уплачиваются только указанные 13% с дохода. При заполнении декларации потребуется указать все доходы, которые были получены за год, даже если вторым источником прибыли была заработная плата, и с нее уже был удержан налог работодателем. Конечно, второй раз оплачивать налог с заработной платы не нужно.

Налоговые органы при необходимости могут потребовать документы, которые подтверждают источник прибыли: банковскую выписку со счета, куда поступают средства, и, возможно, акты приема-передачи денег, если это была оплата наличными.

Сразу заметим, что два последних способа арендодатели жилья обычно не используют. Они больше подходят для иных видов бизнеса. Тем не менее, индивидуальный предприниматель, имеющий некое дело и работающий по общей схеме налогообложения (пятый способ), может попутно сдавать квартиру и отчитываться за этот побочный доход также по общей схеме. Но это, скорее, исключение из правил. Обычно арендный бизнес использует три первых способа. О них и поговорим.

Способ 1: платим через декларацию 13%
Доход, полученный от аренды, как и любой другой доход физических лиц, облагается налогом. Если человек сдаёт жилплощадь частным порядком, не зарегистрировавшись в качестве предпринимателя (что вполне законно), то он должен подавать налоговую декларацию и платить НДФЛ – 13% от суммы, заработанной на аренде. Декларация за прошлый год подаётся до 30 апреля года нынешнего.

Лидия Исаева поясняет, что по Налоговому кодексу к декларации не надо прилагать документы, подтверждающие источник дохода, однако на практике районная налоговая инспекция, как правило, затребует эти бумаги. Соответственно, арендодатели обычно прилагают к декларации копию договора аренды и копии расписок в получении арендной платы.

В итоге сумма выплат при регистрации ИП и ставке аренды 50 тыс. руб. составит 59,8 тыс. руб. за год.

При этом, если сумма дохода меньше 300 тыс. в год, дополнительные взносы не взимаются. Останется только оплатить 6% налога и базовую величину сбора. Тогда выплаты составят 38,8 тыс. руб. Но чтобы «уложиться» в эти 300 тыс., нужно сдавать квартиру не дороже чем за 25 тыс. руб. в месяц.

Для открытия ИП нужно собрать пакет документов, уплатить госпошлину, пройти регистрацию в налоговой инспекции. Возможно, понадобится также изготовить печать, открыть расчетный счет ИП — например, если квартира будет сдаваться юрлицу, который потребует закрывающие документы, предупреждает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

60 000 рублей

1 500 000 рублей

90 000 рублей

250 000 рублей

15 000 рублей

500 000 рублей

30 000 рублей

Сдача в аренду земельных участков (общая площадь от 600 кв.м)

1 000 000 рублей

Указанная система налогообложения предусматривает приобретение индивидуальным предпринимателем патента на срок до 1 года. Применение патентной системы налогообложении в г. Москве на 2013 год регулируется «Законом г. Москвы от 31.10.2012 N 53

"О патентной системе налогообложения».(ссылка на текст Закона) Указанным Законом вводится в действие патентная система налогообложения и устанавливается размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по видам предпринимательской деятельности.

Для вида деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (размер потенциально возможного к получению годового дохода на один обособленный объект) на 2013 год составляет 1 000 000 рублей.

Примечание. Сдачу в аренду квартиры вместе с машиноместом в подземном паркинге того же дома считать одним обособленным объектом.

Годовая стоимость патента рассчитывается по ставке налога 6%.

Таким образом, годовая стоимость патента на сдачу квартиры в 2013 году составит: 1 000 000 рублей * 6% = 60 000 рублей.

ИП, применяющий патентную систему налогообложения освобожден от ведения бухгалтерского и налогового учета. Исключением является необходимость ведения «Книги учета доходов индивидуальных предпринимателей, применяющих патентную систему налогообложения».

ИП, применяющий патентную систему налогообложения не вправе уменьшить стоимость патента на сумму уплаченных фиксированных платежей в ПФ и ФФОМС.

193 797,65

ИП (УСНО (патент))

240 000,00

15 002,76

224 997,24

В таблице 3 приведен пример расчетов в случае, если плата за наем составляет 25 000 руб. в месяц.

Таблица 3

Статус/система налогообложения	Доход, руб.	Общий расход, руб.	Чистый доход, руб.
Физическое лицо	300 000,00	40 000,00	260 000,00
(ИП) (общая система)	300 000,00	50 312,76	249 687,24
ИП (ЕНВД)	300 000,00	52 447,50	247 552,50
ИП (УСНО 6%)	300 000,00	21 002,76	278 997,24
ИП (УСНО 15%)	300 000,00	55 202,35	244 797,65
ИП (УСНО (патент))	300 000,00	15 002,76	284 997,24

Статус/система налогообложения

Доход, руб.

Общий расход,
руб.

Чистый доход,
руб.

Физическое лицо

300 000,00

40 000,00

260 000,00

(ИП) (общая система)

300 000,00

50 312,76

249 687,24

ИП (ЕНВД)

300 000,00

52 447,50

247 552,50

ИП (УСНО 6%)

ВАЖНО!Если Вы сдаете не одну квартиру, а две и более, то Вы в обязательном порядке должны зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, т.к. согласно закону, осуществление предпринимательской деятельности без регистрации может привести к уголовной ответственности — статья 171 Уголовного кодекса РФ предусматривает ответственность за незаконное предпринимательство, если в результате осуществления предпринимательской деятельности без регистрации был получен доход, превышающий 250 тыс. рублей в год (20 834 руб. в месяц).

Вывод из этого один: при сдаче в найм квартиры, налог с аренды квартиры нужно платить!

Все эти расходы должны быть подтверждены документально. Следует сказать, что максимально полный учет всех произведенных расходов — самый простой, верный и, главное, законный способ уменьшить уплачиваемый налог, так как расходы, связанные с осуществлением предпринимательской деятельности, вычитаются из суммы доходов, с которых взимается налог. При определении подлежащего налогообложению дохода не принимаются во внимание и, следовательно, не подлежат учету в «книге доходов и расходов» расходы: — на личные нужды плательщика и его семьи, а также другие расходы, не связанные с извлечением доходов; — на оплату налогов, кроме сборов, платежей по страхованию и штрафов.