В какую недвижимость инвестировать в условия экономического спада? |

13.11.2014
Инвестиции в региональную недвижимость на фоне снижения экономики
Наталья Круглова, директор бизнес-направления «Недвижимость» компании Pro Consulting Global Limited, видит в надвигающемся кризисе большие возможности для инвесторов — как частных, так и профессиональных.

ризис ударил в первую очередь по наиболее спорным проектам. Спорным — по признакам соответствия концепции объекта социологической и конкурентной составляющим окружения. Чем меньше емкость этой самой среды, тем меньше прав на ошибку. Если Москва с ее 15 млн населения и его постоянной ротацией готова была «проглотить» почти любой объект, то региональные города не могут этим похвастаться: в каждом сегменте рынка количество потребителей ограничено, обновление выборки минимально и каждый объект-конкурент принципиально меняет распределение потоков денег в своем субсегменте.

Поэтому на фоне общего снижения экономики, удорожания пассивов, ухудшения доступности денег и прочих макроэкономических факторов региональные проекты страдают больше, чем московские.

Надо заранее обдумать, куда вы будете вкладывать свои заработанные деньги. В большинстве случаев, не запланировав это изначально, деньги будут потрачены не по назначению.

Способ 3. Стать дольщиком. Несколько лет назад покупка квартиры ещё на стадии строительства дома позволяла сэкономить до 30% её цены. Сейчас ситуация изменилась — девелоперы стараются продавать свой товар по одной и той же стоимости на всех этапах его выработки, то есть сэкономить дольщикам не удаётся. Однако аналитики полагают, что в той нелёгкой ситуации, в которую поставил строителей кризис, девелоперы начнут предоставлять значительные скидки на «вторичку» — до 15%. Соответственно, когда ваша квартира будет достроена и отделана, вы сможете продать её дороже, чем купили.

ВНИМАНИЕ! Об историях обманутых дольщиков мы все наслышаны достаточно. Поэтому даже без аналитиков не трудно понять, что инвестировать деньги во «вторичку» — рисковое дело.

Можно, конечно, купить квартиру и затем сдавать ее в аренду, однако окупится она в таком случае лет через 10-15. Это хороший вариант для тех, кто приобретает жилье «на вырост» – для собственных детей. Но нас в данном случае интересует более короткий период инвестиции – два, максимум четыре года, что подразумевает вложение денег исключительно на первичном рынке.

Разумеется, и этот способ нельзя назвать абсолютно безопасным. Риски здесь присутствуют, хотя их и меньше, чем четыре-пять лет назад. Впрочем, и абсолютно безопасного способа увеличить капитал не существует в природе.

Мастерство выбора

• студенческие общежития;
• дома престарелых.

Например, в Великобритании дома престарелых обеспечивают стабильный доход на протяжении ряда последних лет, и, судя по тому, какова демографическая ситуация, прогноз остается позитивным.

Говорит Генеральный Директор Станислав Бибик, Партнер компании Cushman & Wakefield в России, Москва К числу городов, приобретение недвижимости в которых сопряжено с наименьшими рисками, издавна относится Лондон. Такую репутацию он приобрел в том числе благодаря устойчивому спросу на местные постройки со стороны институциональных и частных инвесторов из Азии и с Ближнего Востока, имеющих длинные деньги. Доходность – отнюдь не главный аргумент инвестировать в лондонскую коммерческую недвижимость. Более значимы престижность и надежность вложений. Так, наши исследования показывают, что по доходности инвестиций в праймовые офисные здания московский рынок идет намного впереди лондонского (тогда как качество денежного потока, юридическая защищенность и надежность арендаторов сравнимы). Тем не менее лондонские объекты стоят дороже. За последние пять лет цены на лондонскую офисную недвижимость значительно изменились. Ставки аренды высококачественных офисных помещений с начала 2007 года до начала 2008-го выросли на 15–20%, тогда как ставки капитализации повысились с 3,5 до 4,5–5%. В результате этого стоимость 1 кв. м упала примерно на 10%. В 2008 году на рынке был существенный спад. А с начала 2009-го до нынешнего времени, по мере восстановления офисного рынка, арендные ставки поднялись на 35–40%. Пока что, однако, они на 20–25% ниже, чем в 2007 году, а стоимость 1 кв. м не дотягивает до докризисного уровня на 30–35%. Средние ставки капитализации на высококачественные объекты офисной недвижимости сейчас находятся на уровне 4%. И все же на рынке можно найти интересные предложения с привлекательными показателями доходности.

Говорит Генеральный Директор

Станислав Бибик, Партнер компании Cushman & Wakefield в России, Москва

К числу городов, приобретение недвижимости в которых сопряжено с наименьшими рисками, издавна относится Лондон. Такую репутацию он приобрел в том числе благодаря устойчивому спросу на местные постройки со стороны институциональных и частных инвесторов из Азии и с Ближнего Востока, имеющих длинные деньги. Доходность – отнюдь не главный аргумент инвестировать в лондонскую коммерческую недвижимость. Более значимы престижность и надежность вложений. Так, наши исследования показывают, что по доходности инвестиций в праймовые офисные здания московский рынок идет намного впереди лондонского (тогда как качество денежного потока, юридическая защищенность и надежность арендаторов сравнимы). Тем не менее лондонские объекты стоят дороже.

За последние пять лет цены на лондонскую офисную недвижимость значительно изменились. Ставки аренды высококачественных офисных помещений с начала 2007 года до начала 2008-го выросли на 15–20%, тогда как ставки капитализации повысились с 3,5 до 4,5–5%. В результате этого стоимость 1 кв. м упала примерно на 10%. В 2008 году на рынке был существенный спад. А с начала 2009-го до нынешнего времени, по мере восстановления офисного рынка, арендные ставки поднялись на 35–40%. Пока что, однако, они на 20–25% ниже, чем в 2007 году, а стоимость 1 кв. м не дотягивает до докризисного уровня на 30–35%. Средние ставки капитализации на высококачественные объекты офисной недвижимости сейчас находятся на уровне 4%. И все же на рынке можно найти интересные предложения с привлекательными показателями доходности.

В этом случае сдавать в аренду можно две комнаты, но с ценой чуть меньше рынка — этим вы обеспечите себе постоянный приток желающих снять квартиру и желаемую прибыль.

Если варианта купить большую по квадратуре комнату и, в последствии, разделить ее — нет, то сдавайте в аренду одну комнату — имейте терпение и начните с малого:)

Как купить комнату без денег?

Вы можете начать инвестировать деньги в недвижимость, купив в ипотеку комнату.  Каким образом? На рынке недвижимости вполне достаточно комнат в продаже, например в пределах 1 млн. рублей.

Вы вполне сможете сторговать у собственника сумму до 10%, т.е. 100 тыс. Затем оценщик оценивает эту комнату в 1150 тыс. рублей и у вас получается разница в 250 тыс рублей, в качестве первоначального взноса.

3

Третье.Покупка коммерческой недвижимости.

Плюсом данного вида является, во-первых, то, что, как правило, можно нанять людей, которые будут полностью или частично управлять недвижимостью. То есть, можно нанять узких специалистов, таких как электрик, сантехник и т.п., а при больших объемах можно вообще всю деятельность по содержанию недвижимости поручить управляющей компании. Тогда можно забыть (по крайней мере, частично) про поиск арендаторов, проведение текущего и капитального ремонта, сбор платежей и т.п. Конечно, нужно отслеживать деятельность управляющей компании, однако это совсем не то же, что все делать самому. Во-вторых, как правило, инвестиционная отдача по коммерческой недвижимости выше, чем на жилой.

Дефицитом сегодня можно назвать комнаты в пятиэтажках. Находчивые граждане их покупают особенно охотно. Даже принимая во внимание тот факт, что комнаты в домах, которые планируют ломать стоят дороже комнат, до которых еще не дошла волна сноса. К примеру, комнату в двухкомнатной квартире в девяти- или четырнадцатиэтажном доме можно купить за 2 000 000 рублей, тогда как подобная комната, но уже в доме под снос будет стоить не менее 2 500 000 рублей.

Российское законодательство гарантирует при сносе дома владельцам комнат в коммуналках отдельные квартиры. Поэтому, выгодность такой покупки очевидна. Где бы не находился новый дом, квартира в нем, на сегодня, не будет стоить меньше 4 300 000 рублей. Но здесь есть одна оговорка, предполагаемый график сноса домов далеко не всегда совпадает с реальным. В этом лично убедился эксперт по продажам жилой недвижимости компании ЕГСН Игорь Никулин. «Мои тесть и теща до сих пор живут в трехэтажном доме, который в плане на снос стоял еще в 90-х годах. Тогда они специально обменяли свою двухкомнатную квартиру в четырнадцатиэтажном доме на трехкомнатную в довоенном доме, у которого даже не было фундамента. Но переселения они ждут по сей день».

Чтобы выгодно вложить деньги в недвижимость, необходимо ориентироваться на свой вкус и выбирать дом так, будто приобретаете его для собственного проживания, и делать оценку преимуществ и недостатков. Только в таком случае все инвестированные средства позволят оказаться в выигрыше.

Еще 4 способа инвестирования в недвижимость