Цены на жилье будут падать / Экономика / Независимая газета

Квадратные метры в новостройках больше не будут дорожать каждый месяц. Фото Евгения Зуева (НГ-фото)

Отдышавшись еще раз, цены опять рванули вверх и за вторую половину 2005 года и 2006 год удвоились вновь. Почти весь 2007 год рынку снова пришлось отдыхать, однако осенью вроде как снова наметилась тенденция к росту стоимости квартир. Казалось бы, что мешает ценам на жилье в Москве вырасти в 2008 - 2009 годах еще в два раза?

Примечательно, что математические манипуляции с прогнозами цен на московскую недвижимость приводят именно к таким результатам. За последние 5 лет в ценовой динамике прослеживаются четкие циклы. Примерно полтора - два года роста сменяет год стабилизации - стагнации рынка, потом все повторяется с начала. Поэтому если попробовать математически выделить цикличность ценовой кривой и аппроксимировать ее в будущее, то в том или ином виде выйдет новый двукратный скачок цен к 2009 году с последующей стагнацией.

Однако любому разумному человеку понятно, что рост цен в геометрической прогрессии на какой бы то ни было товар не может продолжаться вечно. Очевидно, что существуют разные объективные ограничения, своеобразный "потолок", по мере приближения к которому рост становится все более умеренным или совсем пропадает. Говоря математическим языком кривая цен вместо бесконечного роста по экспоненте должна рано или поздно выйти на насыщение. Конечно, "потолок" постепенно может отодвигаться все выше и выше из-за процессов инфляции, роста уровня жизни и доходов населения, но все эти процессы, как правило, протекают гораздо более умеренными темпами, нежели по 100% за год.

В этом свете на ценовой марафон столичной недвижимости за прошедшие годы можно посмотреть уже под другим углом. Похоже, что к концу дистанции рынок действительно поднакопил усталость. Если в 2002 году для передышки ему требовалось всего несколько месяцев, то во время стагнации 2004 - уже более полугода. Стагнация конца 2006 - 2007 годов продолжалась еще дольше. Более того, если в 2004 рост цен просто остановился, но почти не было отката цен назад, то в 2007 году цены откатились вниз на 5%-10%, а с учетом скрытой коррекции - до 15%.

Однако, по словам депутата, участие в некоммерческом обществе обойдется строителям гораздо дешевле.

Новое общество будет работать по аналогии с Агентством по страхованию вкладов, которое сегодня выплачивает средства вкладчикам "погоревших" банков, с той лишь разницей что ОВС будет использовать так называемый "складочный капитал".

Спрос на строящееся жилье фиксирует и "ЛенСпецСму". При этом, как отметила директор по продажам ГК «Эталон» (бренд ЛенСпецСМУ в Петербурге) Ирина Онищенко, повышение цен связано не с ростом курса валют, а исключительно с готовностью объектов: чем она выше, тем дороже квартира.

Единого мнения по поводу того, вырастут или упадут цены на недвижимость в ближайшем будущем, нет. Некоторые аналитики предполагают, что квартиры в Москве могут за год подешеветь на 15%. Это может быть связано как с изменением расчета ставки налога на имущество физических лиц (в том числе на недвижимость), так и с тем, что в декабре 2014 года сокращается число административных барьеров, из-за которых стадия согласования каждого строительного проекта растягивается на годы. Однако генеральный директор ООО "Акрополь СПб" РК "БагИра" Геннадий Багрянцев считает эти причины второстепенными. По его мнению, главный фактор - снижение покупательской способности или, иначе говоря, отсутствие «свободных» денег у населения.

Со временем банки активизируют свои ипотечные программы, и ситуация стабилизируется. Но произойдет это через два-три года.

Этой же осенью продолжится снижение количества сделок по продаже жилой недвижимости ввиду резкого падения объемов кредитования ипотеки. В такой ситуации продавцы будут использовать «косвенные» методы снижения цены: различные бонусные программы, машиноместа в подарок и т.п.

— То есть сейчас оптимальное время для покупки жилья?

В то же время реальные цены на жилье должны снижаться с течением временем, за исключением случаев, когда домохозяйства вкладывают деньги и реинвестируют часть своих доходов в техническое обслуживание и ремонт, потому что дома изнашиваются морально и физически.

Жилье является неоднозначной инвестицией, так как его сложно оценивать традиционными методами, дом – это место жительства, он, как правило, не выплачивает дивиденды в денежной форме. Например, домовладелец может начать понимать, что ему не нужна больше такая большая площадь, но он эмоционально не готов продавать дом или сдать пару комнат, хотя это и есть рациональное решение.

– Второй – отсутствие роста цен при рекордных объемах сделок. В частности, в Москве количество зарегистрированных сделок на вторичном рынке в 2011 году достигло рекордного показателя – 91,22 тыс. Но и это не предел: в первой половине 2012 года оно выросло на 5%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это объясняется увеличением удельного веса ипотечных сделок и ростом объемов ввода жилья.

– Надо заметить, что все это – положительные для российских покупателей недвижимости изменения…

Эксперты рынка согласны с тем, что лучше перед покупкой изучить текущую ситуацию и прогнозы рынка недвижимости, интересоваться аналитикой, читать деловые издания. Однако главный совет любого аналитика или участника рынка недвижимости звучит так: покупать квартиру лучше сразу, как только появляется такая возможность и не тянуть с решением.

Не стоит ждать выгодной ситуации на рынке. Покупать квартиру нужно сразу, как только появилась необходимость и возможность.

Статьи по теме

Алексей Богданов, партнер S.A. Ricci:

- Следующий год станет одним из самых сложных для офисного рынка Москвы: будут выходить заранее обреченные на пустоту бизнес-центры, рост вакантных площадей вызовет падение ставок, не исключено, что рынок ждет череда банкротств.

Девелоперы, у которых есть возможность заморозить свои проекты, это сделают. 2015 год по инерции продемонстрирует высокие темпы строительства (на рынок выйдет около 1 млн кв. м офисных площадей), однако на фоне кризиса перепроизводства этот факт радости собственникам не принесет. Большая часть новых бизнес-центров замрет в ожидании арендаторов на неопределенный срок: предложение на офисном рынке в разы превышает спрос. Общее предложение качественных офисных площадей составляет 14, 2 млн кв. м. Поглощение в 2014г., по предварительным данным, не превысит 550 тыс. кв. м.

В результате приостановки выдачи банковских кредитов и заморозки большого объема строительства падение темпов прироста нового предложения в 2016г. может превысить 50%.

Эксперты прогнозируют незначительные колебания цен в пределах сезонных колебаний без значительного увеличения или снижения цен на недвижимость.