Особенности правильной и выгодной продажи квартиры
Продать быстро и выгодно квартиру это все равно, что попытаться совместить несовместимое. К продаже или покупке недвижимости надо подготовиться, вникнуть во все тонкости, рассчитать варианты. В принципе, что при продаже, что при покупке необходимо изучить одинаковую информацию. И при продаже и при покупке есть риск совершить ошибку, поэтому если вы совершенно не владеете вопросом, лучше конечно обратится к специалисту.
Выгодно ли сейчас продавать квартиру? По прогнозам специалистов, в 2014 году вряд ли будет сильное изменение на рынке недвижимости. Но некоторые считают, что в связи с тем, что в крупных городах постоянно строятся новые дома, предложений становиться все больше, то и квартиры будут дешеветь. Скорее всего, спросом будут пользоваться новые, просторные квартиры, а цена хрущевок может снизиться.
Полезные советы
На практике оказывается все не так легко и радужно. Если у вас не хватает знаний или времени на то, чтобы разобраться в вопросе, как правильно продать квартиру самостоятельно, с особой ответственностью подойдите к выбору конторы, которая будет этим заниматься.
Допустим, вы нашли нужное агентство. Попросите дать вам на дом договор на оказание ими услуг. Почему на дом? Там вы сможете более детально изучить условия оказания услуг. Уже на начальном этапе ознакомления вы можете найти много «полезной» для себя информации. Юристы агентства поработали на совесть, обезопасив свою организацию со всех сторон. А у вас, как у продавца, одни обязанности. Расчет на то, что вы не знаете, как правильно продать квартиру, и все равно воспользуетесь услугами специалистов.
Если квартира приобретается по ипотеке, нужно иметь отчёт о рыночной стоимости квартиры. Для этого приглашается оценщик, отчёт которого предъявляется в банк и страховую компанию.
Если в квартире живёт ребёнок, являющийся собственником, необходимо получить разрешение опекунского совета на продажу квартиры.
Если квартира была куплена в совместном браке, она по закону считается совместно нажитым имуществом. Тогда требуется ещё документ, юридически подтверждающий согласие супруга (супруги) на продажу непосредственно этой квартиры.
Желательно уже при первом посещении покупателями вашей квартиры иметь в наличии все официальные бумаги, чтобы с ними можно было сразу ознакомиться. Не предъявив все эти документы, продать квартиру практически невозможно.
Если собственник решает продать долю в квартире, то он должен первым делом предложить другим собственникам долей выкупить свою. Это называется преимущественным правом покупки доли. Владелец доли должен письменно уведомить других собственников о своих намерениях, и дать им месяц для принятия решения.
ЭТО ОЧЕНЬ ИНТЕРЕСНЫЙ И ВАЖНЫЙ МОМЕНТ:
Очень часто люди путают право преимущественной покупки доли в квартире с разрешением на продажу. А это разные вещи. Почувствуйте разницу между понятиями (я их повторю): «ПРАВО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ ДОЛИ В КВАРТИРЕ, КОТОРОЕ ЕСТЬ У СОБСТВЕННИКА ДРУГОЙ ДОЛИ В КВАРТИРЕ» и «РАЗРЕШЕНИЕ НА ПРОДАЖУ», которого нет ни у кого.
Разрешение на продажу собственности или даже на продажу доли в квартире просто противоречит смыслу Конституции Российской Федерации, где в статье 35 установлено, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Так вот под правом распоряжаться понимается в том числе право на отчуждение имущества. Поэтому никто не вправе запретить продавать долю в квартире, а преимущественное право покупки всего лишь направлено на защиту интересов других собственников, чтобы они могли как бы увеличить совё владение в общем имуществе. Но надо отметить, что они часто этим правом злоупотребляют, пытаясь не купить долю у продающего, а просто создать ему трудности в продаже. А этих трудностей и так много.
А дело в том, что Федеральная регистрационная служба, т.е. орган осуществляющий регистрацию сделок с недвижимостью в России, как раз игнорирует Гражданский кодекс и даже Конституцию, поскольку считает преимущественное право покупки доли квартиры как РАЗРЕШЕНИЕ НА ПРОДАЖУ. Спросите почему?
Сложилась парадоксальная ситуация.
В свою очередь, если в квартире уже есть дизайнерская отделка и мебель, но при этом видна необходимость реновации, то разумнее сделать скидку для покупателя. «Ремонт перед продажей способен поднять цену квартиры только на свою собственную стоимость. То есть, потратил на ремонт 500 тысяч рублей, цена на столько же и выросла. Резкого подорожания квартиры не произойдет», - говорит Вера Удачина.
Но его все же стоит сделать, если вы хотите продать квартиру побыстрее. Как показывает практика, довольно большое количество покупателей хочет приобрести уже отремонтированную квартиру, чтобы не вкладывать в нее дополнительные средства.
«Есть еще такой полезный момент — иногда лучше сделать косметический ремонт подъезда или лестничной клетки, это сразу добавит интереса Вашему объекту, хотя и не потребует много денег», - добавляет управляющий директор «Century 21 Запад»Евгений Скоморовский.
Определяемся с ценой
По мнению большого числа риелторов, самая главная ошибка при продаже квартиры — это завышение стоимости объекта, что приводит к значительному увеличению сроков совершения сделки.
Какая разница между авансом и задатком?
Оба варианта служат доказательством намерения продавца и покупатели провести сделку купли-продажи. Основное отличие между ними - это ответственность сторон.
Другое дело задаток. В случае если сделка сорвалась, а Вы уже проделали массу работы, сумма задатка остаётся у Вас в качестве неустойки.
Для производства денежных расчетов, как правило, используют арендованную банковскую ячейку. Этот способ в одинаковой степени гарантирует интересу, как стороны продавца, так и покупателя.
Как предложить квартиру на продажу
Не следует думать, что покупатель придёт к Вам сам. Для того чтобы презентовать свою недвижимость на рынке жилья следует затратить некоторые усилия.
Прежде всего, воспользуйтесь всеми возможными и доступными Вам способами проинформировать общественность о том, что Вы намерены продать квартиру. Следует подать объявление в издание/издания, специализирующиеся на публикации такого рода информации. Их много в каждом городе.
Поэтому не думаю, что в методах проведения рекламной компании я открою для вас что-то новое, просто действуйте, и не на половину, а в полном объеме. Ведь если вы решили продать квартиру без помощи агентства недвижимости, то нужно взять его работу на себя.
Как действовать? Вот обычно применяемые методы рекламы:
— Разместите свое объявление в Интернете. Этот метод в последнее время набирает обороты и поэтому я поставил его на первое место. При его относительной дешевизне, простоте использования — эффективность от него практически максимальная. Куда размещать? Здесь в каждом городе свои правила. Там, где я живу, есть два-три крупных сайта, куда можно бесплатно поместить объявления. Потом объявления нужно периодически обновлять. Эффективность этого метода, как я уже говорил, хорошая. Кроме подобных бесплатных методов, конечно, есть множество предложений по платной рекламе в Интернете. Здесь можно потратить кучу денег впустую. Если решитесь на платную рекламу, то обдумайте, куда и почему вы её решили дать. Давайте всё-таки на минимально возможный срок;
— Объявления в газетах или журналах. Выберите одно или два самых популярных издания и дайте несколько объявлений. Давайте самые дешевые строчные объявления на три-четыре недели вперед. Этого обычно достаточно. Если у вас очень дорогая квартира или коттедж, то конечно можно и нужно делать более активную рекламную компанию. Можно дать фото объявления, баннеры и т.д. Эффект от дачи объявлений достаточно хороший. Конечно, я говорю о хорошем эффекте, если вы не допустили ошибки в определении цены на недвижимость. Если цена сильно завышена, то можно хоть по телевидению рекламировать и не получить отдачи;
— Расклейка объявлений. Этот способ я
отношу к наименее эффективным. Однако, если квартира средней и
низкой ценовой категории, то он работает. Единственное, что
могу посоветовать по данному способу, это то, что если вы решили
использовать его, то объявлений нужно много. В общем, чем
больше, тем лучше. Если вы решили, что 100-200 штук – это
много, то вы можете разочароваться. Хотя бы штук 300-500.
Соответственно, если нужно столько расклеивать, то лучше кого-то
нанять или попросить. Я пробовал, это работа довольно муторная;
— Помещение объявления о продаже непосредственно на стекле квартиры. Сам я не пользовался этим методом. Однако те, кто пользуются, говорят, что он хорошо работает, особенно, если окна квартиры выходят на проходные улицы;
— Ну и последний метод – это обзвон Агентств недвижимости и выставление вашей квартиры на продажу. Если ваша цель только заработать, то можете этот пункт пропустить. Однако иногда люди начинают предпринимать самостоятельные усилия по продаже квартиры, так как считают, что Агентства недвижимости ничего не предпринимают, а им нужно её продать срочно и не за бесценок. Здесь я часто согласен с этими людьми. Бывает, что Агентства недвижимости, кроме занесения в свою базу, особенно ничего и не делают, даже если это так называемый «эксклюзивный договор». Но тем не менее эффект от Агентств недвижимости есть. Многие люди, если им нужно найти квартиру, даже не смотрят на рекламные объявления, а сразу звонят в агентства недвижимости, многие звонят и по рекламе Агентств, которой они дают довольно много. Поэтому, если вы не продаете квартиру самостоятельно принципиально, то используйте так же и Агентства недвижимости. Это довольно эффективный метод.
Совет № 5. Продумайте сразу, кто будет и как оформлять сделку с недвижимостью, а так же как будет происходить передача денег.
При самостоятельной продаже квартиры кто-то должен будет вам оформить задаток (если он есть), договор купли-продажи и проверить собранный пакет документов,
провести регистрацию недвижимости в Федеральной
Регистрационной службе и т.п.. Хотя обычно в этом нет ничего особенно сложного, и если вы в этом разбираетесь, то можете всё сделать и сами. Однако, для большинства людей нужна консультация и человек, который бы всё оформил.
Не все знают, можно ли продать долю квартиры, если в ней проживают несовершеннолетние дети. Ответить на этот вопрос сложно. Каждая ситуация индивидуальна. Решение может приниматься в судебном порядке, если хозяева не смогут согласовать детали.
Как правильно составить договор купли-продажи?
Перед тем как продавать квартиру, необходимо уточнить правильность оформления основных документов. Когда будет найден покупатель, это поможет заключить договор купли-продажи гораздо быстрее. Это основной юридический документ, в котором описываются нюансы сделки.
К основным данным договора относятся стоимость недвижимости, описание предмета сделки. Кроме того, в нем указываются паспортные данные сторон, а также перечисляются документы, которые необходимы для продажи недвижимости. Если покупатель предварительно вносил задаток, эта информация также отображается в договоре. В основном документе купли-продажи недвижимости описываются обязательства сторон, их взаимные соглашения, а также указывается дата совершения сделки.
3. Позвоните по всем объявлениям в газете, начинающимся со слов «куплю квартиру…», и не важно, будет это частное лицо или же агентство недвижимости.
4. Очень полезно наклеить объявление о продаже квартиры на все дома Вашего района. По статистике, этот метод помогает лучше других. Потенциальный покупатель на Вашу квартиру, придя на просмотр аналогичной квартиры в соседнем доме, заметит Ваше объявление и обязательно с Вами свяжется. Когда будете клеить, обратите внимание, не висит ли уже там объявление «Куплю квартиру в Вашем районе». И если висит? Правильно, сразу же звоните!
Стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры?
Поверьте, нет необходимости тратить свое драгоценное время, усилия и деньги на ремонт, если это, конечно, не касается продажи «убитой» квартиры. Будущий собственник выбирает стены, метры и расположение, а не Ваши обои, новое напольное покрытие и плитку в ванной. Обычно новые жильцы сразу же после покупки квартиры или заселения делают ремонт на свой вкус.
Какая разница между авансом и задатком?
Оба варианта служат доказательством намерения продавца и покупатели провести сделку купли-продажи. Основное отличие между ними - это ответственность сторон.
В соответствии с Гражданским Кодексом, аванс не влечет за собой какой-либо ответственности одной из сторон. При изменении намерений покупатель получит его обратно. Соглашение же о задатке определяет ответственность как со стороны покупателя, так и со стороны продавца. Если покупатель по какой-либо причине отказывается покупать Вашу квартиру, то внесенный им задаток остается у Вас в качестве неустойки. При отказе с Вашей стороны придется возвращать полученный ранее задаток в двойном размере.
Необходимо ли юридическое сопровождение сделки?
Если Вы сомневаетесь, что сможете сделать все правильно, а именно: подготовить договор купли-продажи, проверить документы на покупаемую взамен квартиру, собрать всех продавцов и покупателей в вашей «цепочке» на само оформление сделки купли-продажи и осуществить все в один день, то разумнее будет доверить это агентству недвижимости. Поверьте, у них есть в этом опыт. К тому же, это не будет Вам дорого стоить.
Светлана Скрябина, RealtyPress.ru