Какие документы необходимы для купли-продажи квартиры

Документы для продажи и покупки квартиры необходимо начать собирать заранее. Сразу хочется отметить, чтобы вы, уважаемые граждане, не слушали соседей или коллег, которые якобы разбираются в этом вопросе, потому что недавно продавали или покупали недвижимость.

Большинство людей сейчас становятся собственниками новой квартиры, подписывая договор купли-продажи. Несмотря на довольно обширную законодательную базу, регулирующую этот процесс, остается множество лазеек для мошенничества, поэтому и продавая, и покупая квартиру, надо быть предельно внимательным.

 Кроме того, требуется согласие обоих родителей. Если родители разведены, необходимо нотариально заверенное согласие второго родителя.

Согласие Органов Опеки и Попечительства на продажу жилья также потребуется, если в квартире проживают несовершеннолетние, оставшиеся без опеки и попечительства, или взрослые граждане, признанные судебными органами недееспособными.

К первой категории относятся:

• документ, подтверждающий ваше право владения имуществом. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации, права наследственности, др. Если квартира была приобретена у застройщика, у вас на руках должны быть квитанции и документы, подтверждающие этот факт.
• технический паспорт объекта. Этот документ выдается БТИ. Если к тому времени, когда вы решили продать квартиру, в ней была проведена реконструкция, технический паспорт следует обновить. То есть узаконить все переделки. Эту работу проводит специалист, он осматривает квартиру, проводит оценку недвижимости.
• паспорта всех собственников квартиры. Перед продажей проверьте все ли в порядке с вашим паспортом, не просрочен ли он.
• идентификационный код,
• справка из ЖЭКа о наличии прописанных жильцов в квартире. Постарайтесь заблаговременно выписать всех жильцов из квартиры. По возможности выпишитесь сами. Это ускорить процесс проведения сделки.
• если в квартире прописаны несовершеннолетние дети вам потребуется справка из опекунского совета. Выдача справки будет означать, что опекунский совет не возражает против выписки ребенка из квартиры с его обязательной пропиской на новом месте.
• справка из налоговой инспекции о том, что квартира не находится под запретом, на неё не наложен арест, она не является объектом залога. Эту информацию нотариус получает самостоятельно по запросу, перед тем как оформить договор.
• разрешение супруга или супруги на продажу недвижимости. Эту справку можно оформить непосредственно в день продажи у нотариуса.

Прочие документы

При продаже квартиры также понадобится собрать ряд справок:

• об отсутствии задолженностей по налогам (получается в налоговой инспекции)
• об отсутствии задолженностей за элетро-, газо- и водоснабжения (можно получить в управляющей компании)
• о зарегистрированных в квартире лицах (в паспортном столе).

Срок действия справок – 1 месяц.

Очень неприятным сюрпризом уже купленной квартиры может стать неузаконенная перепланировка — узнать о ней «на глаз» весьма затруднительно. Да и не всегда удобно стучаться к соседям сверху или снизу, чтобы сравнить расположение помещений.

Однако узнать точную информацию о технических данных покупаемой квартиры можно — их фиксируют специальные органы: БТИ и Кадастровая палата. По законодательным правилам на каждую квартиру оформляется технический паспорт (с 2012 года он был заменен техническим планом), в котором отображаются все характеристики объекта.

Существует и такой документ, как кадастровый паспорт — своеобразная выписка из государственного кадастра недвижимости, к которой делается приложение в виде экспликации (внутренней планировки помещений). Кадастровый паспорт выдается на основании технического паспорта. Изучив эти документы, можно понять, каковы точные размеры помещений квартиры, были ли в них проведены перепланировки и знают ли об этом контролирующие органы.

Какие документы необходимы для продажи квартиры еще?

Вы также можете разместить свое предложение о продаже квартиры в разделе «Объявления».

Далее Вы проводите показ квартиры потенциальным заинтересовавшимся покупателям.

После того, как найдется покупатель, которого удовлетворит и Ваша квартира, и Ваши условия, Вы заключаете предварительное соглашение (необязательно, но дает определенные гарантии, как покупателю, так и продавцу) о продаже квартиры, где прописываются обязательства сторон, сроки совершения сделки, состояние продаваемого объекта недвижимости и прочие необходимые нюансы. Альтернативой такому соглашению может служить соглашение о задатке.

Заключение сделки нужно проводить в переговорной комнате в банке, имеющем депозитарий, который выбирается по согласованию сторон. В банке подписываются договоры аренды ячеек, в которые закладываются денежные средства до завершения процесса регистрации перехода права собственности в Росреестре. В договорах аренды ячеек прописываются условия доступа и определяются документы, необходимые для доступа к ячейкам. Такая схема обеспечивает максимальную безопасность и для покупателя и для продавца. В случае сделки с использованием ипотечных средств она проводится в банке, который выдает ипотечный кредит.

В этот же день все юридические документы должны быть предоставлены в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии), и в присутствии представителя Федеральной службы должно быть подписано заявление на регистрацию совершаемой сделки. Затем покупателю следует получить расписку с перечнем предоставленных документов и указанием даты их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности на квартиру, что обычно занимает от недели до месяца, в зависимости от характера сделки.

3) Продавец и покупатель подают два одинаковых пакета документов в местное отделение Росрегистрации. В течение 1 месяца проведут регистрацию договора купли-продажи и закрепляют право собственности на квартиру за покупателем.

Причитающиеся вам деньги за квартиру вы получите только после того, как покупатель получил на руки Свидетельство о праве собственности. Это самый рискованный момент сделки. Чтобы обезопасить себя, вам следует воспользоваться банковской ячейкой. В момент подписания договора купли-продажи квартиры покупатель кладет туда деньги. Забрать их оттуда он не сможет без вашего согласия, а вы – без его. Сразу после регистрации сделки купли-продажи вы едете в банк, где в присутствии сотрудника банка получаете ключ от ячейки и забираете свои деньги.

После продажи квартиры вы обязаны заплатить налог на доходы физического лица. Ставка налога составляет 13%.

АДЬЯНОВА Саглар

ИСПРАВЛЯЕМ ТЕХНИЧЕСКУЮ ОШИБКУ"Недвижимость & Цены" № 2 (2006 г.)) (
Наталья Беркович, кандидат юридических наук, член Российского союза юристов
Вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения
органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них Законом
обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр
прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим
документам, возмещают за счет казны Российской Федерации в полном объеме.
Если в результате технической ошибки физическим или юридическим лицам был причинен
вред, то его возмещают в соответствии с п. 3, ст. 31 Закона.
обратиться в соответствующий суд с заявлением об ошибке в записях.
обратиться в регистрирующий орган с письменным заявлением об ошибке в записях;

С учетом вышесказанного можно констатировать, что для устранения технической ошибки
в записях заинтересованное лицо вправе:
Стоит отметить, что все материалы, касающиеся исправления технической ошибки (заявление
заинтересованного лица, копия уведомления), помещают в дело правоустанавливающих
документов.
Дополнительные расходы. Помимо указанных выше расходов нужно рассчитывать на судебные
затраты, в том числе оплату государственной пошлины за рассмотрение заявления, издержки
на представителей в суде и иные, связанные с судебным процессом.
Необходимо иметь в виду, что при допущении технической ошибки не только в Едином
государственном реестре прав, но и в свидетельстве о государственной регистрации
права, лицу, которому ранее был выдан документ с ошибкой, нужно ходатайствовать
о выдаче нового свидетельства о государственной регистрации права.
Тогда необходимо обратиться в суд с заявлением об ошибке в записях: для физических
лиц — в суд общей юрисдикции, для юридических лиц — в арбитражный суд. Исправление
регистрирующим органом ошибки в записях возможно лишь после вступления решения суда
в законную силу.
В тех случаях, когда существуют основания полагать, что исправление технической
ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателя или третьих
лиц, такое исправление производят по решению суда (п. 2 ст. 21 Закона). Обычно подобные
ситуации имеют место при приобретении имущества в долевую собственность, когда ошибка,
например, в размере доли одного собственника нарушает законные интересы других правообладателей.
Однако спорные моменты возникают и по иным поводам.
Обращаемся в суд
Аналогичную пошлину взимают за внесение изменений в записи Единого государственного
реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
для организаций — 300 руб.
для физических лиц — 100 руб.;
В иных случаях за повторную выдачу свидетельства о государственной регистрации правообладатель
уплачивает госпошлину в следующем размере:
Дополнительные расходы. Государственную пошлину за исправление технической ошибки
в записях не взимают, если она была допущена по вине органа, осуществляющего государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Исправление технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав,
осуществляют в случае, если это не причинит ущерба или не нарушит законные интересы
правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные
записи (п. 1 ст. 21 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее — Закона).
Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав, в обязательном
порядке в трехдневный срок получают информацию в письменной форме об исправлении
технической ошибки.
В этом случае органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, позволено
дополнительно запросить сведения у организации, удостоверившей документ об описании
объекта недвижимого имущества.
Иногда возникают некоторые осложнения. Например, сведения об объекте недвижимого
имущества, внесенные в подраздел I Единого государственного реестра прав и в свидетельство
о государственной регистрации права на основании документов, удостоверенных организацией
(органом) по учету объектов недвижимого имущества, могут не соответствовать данным
правоустанавливающего документа.
В случаях, когда техническая ошибка допущена в штампе регистрационной надписи на
договоре или ином документе, выражающем содержание сделки, соответствующие исправления
могут быть внесены в штамп регистрационной надписи. На них ставят отметку «Исправленному
верить».
Одновременно в заявлении необходимо ходатайствовать о выдаче нового свидетельства
о государственной регистрации права (если ошибка была в свидетельстве), поскольку
в подобных документах запрещены исправления, подчистки и приписки.
Следует знать, что по решению государственного регистратора после получения письменного
заявления от любого заинтересованного лица ошибку в записях должны исправить в трехдневный
срок. Исчисление начинают с даты получения регистрирующим органом письменного заявления.
Заявление в обязательном порядке регистрируют в книге учета входящих документов
данного органа.
Обнаружив в записях техническую ошибку, допущенную при государственной регистрации
прав, необходимо обратиться в регистрирующий орган, выдавший свидетельство о праве
собственности, с письменным заявлением об ошибке и с просьбой ее исправить.
Исправляем в регистрирующем органе
Но что же делать, если в полученном документе ошибка все‑таки обнаружена?
Такие на первый взгляд пустяки, как ошибка в написании фамилии, имени, отчества
правообладателя, искажение его паспортных данных, описка в названии улицы, номера
дома или квартиры, могут стать основанием для отказа в регистрации по месту жительства
в приобретенной квартире (доме, комнате), а ее продажа в дальнейшем будет невозможна.Подобных
случаев на практике возникает немало. Поэтому проверять оформление свидетельств
и иных документов, выдаваемых регистрирующим органом, необходимо сразу при их получении.

При получении документов на жилье следует
удостовериться, что они правильно оформлены. Ведь ошибки в свидетельстве о праве
собственности или в иных документах могут стать причинами серьезных неприятностей.